張宏偉

一、“無房可售”也意味著大多數(shù)房企或項目“無業(yè)績可談”

筆者不否認(rèn)，還有不少城市庫存量較低，一旦有個案樓盤開盤就會“日光”，但是，大家也認(rèn)真分析一下，“日光盤”有幾個？事實上，“日光盤”只是少數(shù)，并且（因調(diào)控從嚴(yán)）在整體市場交易量大幅下滑的情況下，“無房可售”也意味著大多數(shù)房企或項目“無業(yè)績可談”（以上海為例，今年10月網(wǎng)簽備案40多萬平方米，比歷史最低值還低，這個成交量也只是去年市場較好130多萬平方米的零頭，也就意味著大多數(shù)企業(yè)“無業(yè)績可談”）。同樣，當(dāng)前武漢、杭州、青島等城市出現(xiàn)“日光盤”并不意味著市場普遍“欣欣向榮”。

“無房可售”的城市日子好過的只是個別房企或個別項目，其他大多數(shù)房企或項目并不是都賣得好。因此，隨著銷售壓力加大，部分房企或項目有可能會在這個階段率先突破，在調(diào)控從嚴(yán)的市場背景下，要突破那就是要降價，尤其是到了明年，市場狀況不會比今年10月之后好到哪里去，明白事理的開發(fā)商這個時候應(yīng)該清楚，與其博弈不如快速跑量“換倉”。因此，筆者預(yù)判，春節(jié)后處于“換倉”目的，不少開發(fā)商會通過降價快速出貨。

二、房企2018年重置銷售目標(biāo)背后的壓力

筆者認(rèn)為，雖然今年大多數(shù)房企已經(jīng)提早完成銷售目標(biāo)，并且部分房企還上調(diào)目標(biāo)，今年已經(jīng)銷售壓力并不大，對上市房企來講，今年可以給資本市場一個完美的交代。但是，銷售業(yè)績自今年下半年以后已經(jīng)開始顯現(xiàn)壓力，尤其是“十九大”后，核心一二線城市銷量并沒有明顯起色，并且今年年底“翹尾”行情難現(xiàn)，如果這樣的市場趨勢延續(xù)到2018年，也就意味著2018年房企將面臨“銷售目標(biāo)提高，但是市場環(huán)境更加惡化”的大環(huán)境，很顯然，房企2018年重置銷售目標(biāo)背后的壓力將越來越大。

可以預(yù)想，明年一季度因為樓市調(diào)控與春節(jié)等因素，樓市將繼續(xù)延續(xù)當(dāng)前低迷的市場行情，一年開局失利，意味著春節(jié)后房企必然會開足馬力進行銷售，否則二季度將銷售量將難以起色，半年報業(yè)績會面臨較大的壓力。因此，對于房企來講，明年春節(jié)后最有效最快的方法就是啟動“大幅降價”促進銷量的快速提升。

三、樓市調(diào)控政策會在2018年3-4月進一步加碼，預(yù)期徹底被打破

按照往年調(diào)控經(jīng)驗，每次樓市新政時效性大約6-8個月左右，也就是每6-8個月會有一輪強化的樓市調(diào)控措施出臺，進一步強化樓市調(diào)控的效果。從本輪樓市調(diào)控來看，去年10月份大約20個全國核心一二線城市樓市集中出臺政策，6個月左右之后，今年3月份“兩會”前后，全國新一輪樓市調(diào)控政策出臺。6個月左右之后，今年9-10月，全國差不多又有20多個城市樓市調(diào)控政策出臺。

按照上面每次新政時效性6-8個月的經(jīng)驗判斷，筆者再做個預(yù)測，今年9-10月份多地樓市調(diào)控調(diào)控加碼后，6-8個月之后，也就是在2018年3-4月份這個時間段，極有可能是下一輪樓市調(diào)控政策密集出臺的時間窗口期。

原因有兩個：一是6-8個月后調(diào)控政策的時效性逐步降低，需要加強版的樓市調(diào)控措施為樓市降溫，鞏固樓市調(diào)控的階段性成果；二是“兩會”剛好要在這個時間段召開，政策面不會給予樓市在這個時間段內(nèi)反彈并火熱的機會的。

由此可見，由于明年“兩會”剛好是新一屆政府的換屆時間，樓市調(diào)控政策也不可能出現(xiàn)松動，而此時，市場交易量已經(jīng)出現(xiàn)大幅下滑，房企開足馬力進行銷售能否有成效也值得懷疑，在市場“預(yù)期”徹底打破的情況下，房企要完成已經(jīng)重置的銷售目標(biāo)，明年春節(jié)后尤其是“兩會”后勢必會采取降價措施快速提升銷售業(yè)績。

四、“無房可售”城市樓市供求關(guān)系，成為供求逆轉(zhuǎn)的最大不確定因素

進入8月份，住建部已會同有關(guān)部門選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市，作為首批開展住房租賃試點的單位，租賃市場另辟蹊徑影響商品住宅市場價格走勢。

從供應(yīng)數(shù)量上看，十三五時期，國家預(yù)計新增租賃住房870萬套，上海預(yù)計供應(yīng)70萬套，其他住房租賃試點城市也都有租賃住房的供應(yīng)指標(biāo)。從全國核心城市來看，一旦870萬套租賃住房進入市場，對房價能起到穩(wěn)定器的作用。

另外，按照國企目前的拿地價格，只要稍微降低投資回報率，未來通過增值服務(wù)拉回，那么由于租金下降，對年輕人來說買房與租房相比租房更劃算，年輕人都跑去租房了，房價就缺乏上揚的內(nèi)驅(qū)力，抑制房價上揚的作用就能體現(xiàn)（起碼短期內(nèi)首套購房、一些過渡性購房需求會向租賃市場轉(zhuǎn)移，買賣市場會因此受到較大影響）。這有可能是“無房可售”城市樓市供求關(guān)系出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)的最大不確定因素。

總之，“無房可售”的城市因為大多數(shù)房企“無業(yè)績可談”，也因為調(diào)控政策仍然是持續(xù)從嚴(yán)執(zhí)行的，明年“兩會”政府換屆后也不會松動，市場預(yù)期很快會發(fā)生逆轉(zhuǎn)。

同時，由于房企2018年銷售目標(biāo)重置，租賃市場對于“無房可售”城市房企銷售業(yè)績的沖擊，資金兌付壓力也將在明年開始越來越大，當(dāng)前四季度到明年三季度年仍然是樓市的調(diào)整期，并且至今年年底到明年上半年，樓市極有可能進入深度調(diào)整期，最快接下來這兩個月，最晚2018年春節(jié)后，即使是“無房可售”的城市，個案樓盤也會主動開始“大幅降價”，樓市普遍性的小幅降價將開啟。

作者系上海同策（房產(chǎn)）研究院總監(jiān)