張一夫

習(xí)近平總書記十九大報告中有關(guān)房地產(chǎn)“房住非炒”的論述，是房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)折的明確信號?？梢灶A(yù)見，十九大以后，我國房地產(chǎn)業(yè)將不可避免發(fā)生“轉(zhuǎn)變、轉(zhuǎn)型、轉(zhuǎn)換”，即房地產(chǎn)開發(fā)理念轉(zhuǎn)變；房地產(chǎn)市場經(jīng)營轉(zhuǎn)型；房地產(chǎn)經(jīng)濟地位轉(zhuǎn)換。

一、房地產(chǎn)開發(fā)理念轉(zhuǎn)變

預(yù)示著房地產(chǎn)開發(fā)必須立足于正常民生商品開發(fā)這個著眼點，保持底線，告別暴利，貼近民生。所有涉及房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)和資本，必須在法治和民生的軌道上付諸實施項目投資開發(fā)，確保社會穩(wěn)定和經(jīng)濟健康運行。

在我國改革開放之前和初期，民眾的主要問題是解決溫飽問題。經(jīng)過二三十年的快速發(fā)展，我國大部分人已經(jīng)過上了小康生活，但是由于市場經(jīng)濟體制還不完善，收入分配和社會保障制度還不健全，貧富差距呈現(xiàn)較大狀態(tài)，社會主要矛盾轉(zhuǎn)化為“不均”反應(yīng)。

根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，2016年我國居民收入基尼系數(shù)為0.465。根據(jù)國際經(jīng)驗，基尼系數(shù)超過0.4就屬于差距較大，超過0.5就屬于差距懸殊。雖然過去十年來我國基尼系數(shù)有所下降，但仍然保持高位，這一問題必須引起高度關(guān)注。

在財產(chǎn)分配方面表現(xiàn)為不平衡。根據(jù)專家學(xué)者研究的研究，在過去十多年里，中國居民的財產(chǎn)差距迅速增加，2010年全國居民財產(chǎn)分布的基尼系數(shù)高達0.739，中國已成為世界上財富分配高度不均等的國家之一。在居民各類財產(chǎn)中，房產(chǎn)占全部財產(chǎn)的比例由2002年的57%上升到2010年的74%。房產(chǎn)成為居民財產(chǎn)分配不平衡的主要原因之一。

二、房地產(chǎn)市場經(jīng)營轉(zhuǎn)型

十九大報告堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，在整個房地產(chǎn)行業(yè)、乃至在全社會猶如一石激起千重浪，掀起巨大熱議。從這種反應(yīng)來說，長期以來，固有的房產(chǎn)開發(fā)模式、尤其是市場運作模式已經(jīng)備受詬病。這就需要市場進行良性健康的轉(zhuǎn)型，也就是說房地產(chǎn)市場從自由無序、原始炒作、無底線操弄狀態(tài)步入接受監(jiān)督的狀態(tài)，價格、利潤、營銷手段都要面臨嚴(yán)厲的監(jiān)管，居住以外的商業(yè)炒作將受到嚴(yán)格限制約束乃至制裁。

加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，這是政府關(guān)于未來房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的主要方向和主導(dǎo)思路。這樣，將規(guī)范房地產(chǎn)市場通過陽光、透明、公開、健康的運作手段，在法治框架內(nèi)良性運行，以確保經(jīng)濟秩序的穩(wěn)定和基本居住的民生保障性能。

三、房地產(chǎn)經(jīng)濟地位轉(zhuǎn)換

在因城施策的樓市調(diào)控大背景下，前三季度全國商品房銷售增速繼續(xù)回落，樓市已經(jīng)降溫，未來商品房銷售數(shù)據(jù)增速將繼續(xù)收窄。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，前三季度商品房銷售額91904億元，增長14.6%，增速回落2.6個百分點。商品房銷售面積同樣呈現(xiàn)回落態(tài)勢。1-9月商品房銷售面積116006萬平方米，同比增長10.3%，但增速比1-8月份回落2.4個百分點。

到了9月，樓市調(diào)控再掀一輪小高潮。9月多達45個城市發(fā)布了樓市調(diào)控相關(guān)政策52次，政策密集程度甚至超過了去年10月。截至目前，年內(nèi)全國房地產(chǎn)調(diào)控政策已接近180次。

“十一”黃金周結(jié)束，一二線熱點城市成交量為2014年以來最低，三四線城市成交維持高位。

上海今年前八個月，新房成交面積同比分別下跌71%、49%、68%、30%、32%、47%、49%、76%；成交套數(shù)共40928套，前8月每月同比分別下跌71%、47%、66%、30%、33%、50%、47%、74%。

實際上，這一切現(xiàn)象都表明政策的明顯訴求和威力——回歸房地產(chǎn)本質(zhì)，強調(diào)經(jīng)濟健康發(fā)展和民生保障的雙重特性。

這一切也在預(yù)示一種變化：房地產(chǎn)經(jīng)濟地位調(diào)整轉(zhuǎn)換。

過去，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中扮演著十分要害的角色，這源于GDP、土地財政、企業(yè)和個人投資暴利回報等環(huán)節(jié)因素對不同階層和不同訴求帶來的刺激誘惑。其實，房地產(chǎn)在這種經(jīng)濟結(jié)構(gòu)中的倚重地位，不僅嚴(yán)重影響了民生，為社會穩(wěn)定帶來隱患，更對經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的完善科學(xué)與穩(wěn)定產(chǎn)生嚴(yán)重威脅，甚至不加控制將為金融安全造成嚴(yán)重后果。

因此，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。這些重點，一定是房地產(chǎn)未來幾年的關(guān)鍵詞。

筆者認為，未來房地產(chǎn)將呈現(xiàn)以下三個新的調(diào)整過程：

第一，中央冷靜認識到住房市場和房地產(chǎn)在中國較長時間的發(fā)展中存在的利弊，對過去房地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)顟B(tài)基本上來了個蓋棺論定，決心消除長期以來影響經(jīng)濟結(jié)構(gòu)優(yōu)化轉(zhuǎn)型發(fā)展和阻礙民生穩(wěn)定的不良勢頭，揚長避短，強化發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)在國計民生、經(jīng)濟安全、社會穩(wěn)定中的應(yīng)有的積極作用，轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)業(yè)原有運行軌道，重塑行業(yè)形象。

第二，總結(jié)、調(diào)整、延續(xù)過去房地產(chǎn)宏觀政策的制定與實施，推進房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展和監(jiān)督服務(wù)長效機制加速落地，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)回歸，以求行業(yè)穩(wěn)步前行。

第三，住房逐漸回歸本質(zhì)，開發(fā)商的暴利時代、野蠻掘金時代，投機商的炒房牟利時代已經(jīng)結(jié)束。經(jīng)濟發(fā)展、民生事業(yè)成為房地產(chǎn)雙重屬性，而且，住房的民生保障屬性成為中央未來更響亮的定調(diào)，促使房地產(chǎn)行業(yè)循法依規(guī)經(jīng)營，規(guī)范科學(xué)運行。

具體到房價來說，平庸和保守的特征將成為較長期態(tài)勢。房地產(chǎn)企業(yè)自身的發(fā)展前景，向“新興地產(chǎn)”轉(zhuǎn)型是唯一的發(fā)展道路。

所謂新興地產(chǎn)是“新地產(chǎn)、新業(yè)態(tài)、新科技、新人文、新金融、互聯(lián)網(wǎng)+”六大核心要素的跨界融合，涵蓋五大領(lǐng)域：“新興宜居地產(chǎn)、新興商業(yè)地產(chǎn)、新興產(chǎn)城地產(chǎn)、新興頤養(yǎng)地產(chǎn)、新興文旅地產(chǎn)”。

新興技術(shù)、新興產(chǎn)品、新興模式、新興領(lǐng)域、新興理念。從頭到尾，換一個思維，換一個思想，換一種追求，換一種經(jīng)濟利益和包含民生關(guān)注在內(nèi)的社會效益的雙重責(zé)任擔(dān)當(dāng)，才能真正摸到“新興地產(chǎn)”輪廓。

作者系東方地產(chǎn)研究院研究員