王韶

習(xí)近平總書記在十九大報(bào)告中指出，中國(guó)特色社會(huì)主義進(jìn)入了新時(shí)代。我國(guó)社會(huì)主要矛盾已經(jīng)轉(zhuǎn)化為人民日益增長(zhǎng)的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾。中國(guó)特色社會(huì)主義進(jìn)入新時(shí)代，房地產(chǎn)業(yè)將面臨一系列升級(jí)、調(diào)整，我們必須做好充分準(zhǔn)備。通過對(duì)十九大的學(xué)習(xí)理解和分析研究，從中可以研判新時(shí)代中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，獲取新商機(jī)、新發(fā)展。

一、社會(huì)主要矛盾轉(zhuǎn)變，需重新審視行業(yè)矛盾關(guān)系

步入新時(shí)代，中國(guó)住房市場(chǎng)的主要矛盾也已發(fā)生轉(zhuǎn)變。首先，從總體供給不足轉(zhuǎn)為結(jié)構(gòu)性失衡。住房短缺時(shí)代已成為過去，一線和部分熱點(diǎn)二線城市仍存在總量供給不足，但多數(shù)城市的市場(chǎng)供應(yīng)已超出城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展需要。其次，從滿足居住需求轉(zhuǎn)為滿足高品質(zhì)生活需要。住房不僅是一種空間的需求，更是一種高層次精神生活的需求。人民生活水平的提高使住房消費(fèi)全面升級(jí)產(chǎn)生新需求，對(duì)“對(duì)高品質(zhì)的好宅”需求明顯增加，改善成為新的剛性需求。再次，從重購(gòu)輕租轉(zhuǎn)向租購(gòu)并舉。土地資源的稀缺性決定了住房供給的有限性，城市發(fā)展對(duì)社會(huì)資源的聚合效應(yīng)則決定了房?jī)r(jià)長(zhǎng)期趨于上行的走勢(shì)，購(gòu)房門檻不斷提高，租房需求群體日益增多?？陀^條件的限制，加之各級(jí)政府對(duì)住房租賃市場(chǎng)的扶持和規(guī)范，租住也將成為更體面、被認(rèn)可的生活方式。

十九大報(bào)告指出，我們要在繼續(xù)推動(dòng)發(fā)展的基礎(chǔ)上，著力解決好發(fā)展不平衡不充分問題，大力提升發(fā)展質(zhì)量和效益，更好滿足人民在經(jīng)濟(jì)、政治、文化、社會(huì)、生態(tài)等方面日益增長(zhǎng)的需要，更好推動(dòng)人的全面發(fā)展、社會(huì)全面進(jìn)步。

伴隨人們物質(zhì)生活的日益豐富和對(duì)美好生活追求日益強(qiáng)烈，人們稀罕的是具有高品質(zhì)居住環(huán)境和能提供高品味生活模式的住房。房地產(chǎn)開發(fā)商必須要由住房生產(chǎn)者，向高品質(zhì)、高品味新生活創(chuàng)造者、引領(lǐng)者轉(zhuǎn)變。要關(guān)注新消費(fèi)群體變化，注重對(duì)某類資源的重新整合組織，從人文關(guān)懷的角度考慮新產(chǎn)品定位和設(shè)計(jì)，提供更好的人居環(huán)境；充分結(jié)合地方人脈、地脈和史脈，賦予更多文化元素，傳統(tǒng)與現(xiàn)代、民族和西方文化相揉合，結(jié)合豐富多彩的社區(qū)文化活動(dòng)，不斷提升住區(qū)的文化底蘊(yùn)，增加住區(qū)附加值；基于原有房子基礎(chǔ)上向住戶提供一種全新生活方式，把產(chǎn)品和服務(wù)做到極致，滿足新客戶群休閑、度假、居住、學(xué)習(xí)、交際、創(chuàng)業(yè)和投資新需求。

二、住房制度重新確定，房地產(chǎn)傳統(tǒng)市場(chǎng)格局被打破

十九大報(bào)告指出，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。

“多主體供給”是指供給主體的多樣性，既要發(fā)揮房企的積極性，發(fā)揮市場(chǎng)配置資源的決定性作用，又要發(fā)揮政府在保障性住房的兜底作用，以彌補(bǔ)市場(chǎng)調(diào)節(jié)的失靈。此外“供給主體”還包括企事業(yè)單位、村集體及個(gè)人?！岸嗲辣Ｕ稀笔侵缸》款愋偷亩鄻有?，既有市場(chǎng)供給的具有完全產(chǎn)權(quán)的商品類住房，也有政府主導(dǎo)的多層次的公共住房體系，還有企業(yè)和個(gè)人提供的社會(huì)租賃住房；多主體多渠道通過土地、金融、稅收等政策支持給予保障。

加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，使住房租賃與住房銷售并重成為住房市場(chǎng)支柱，讓市場(chǎng)形成穩(wěn)定健康的長(zhǎng)效機(jī)制，既是妥善解決過去住房體系失衡、住房制度缺陷的現(xiàn)實(shí)要求，也是滿足人民美好生活需要的民生工程，更是提高城市化質(zhì)量的戰(zhàn)略布局。

過去20年，商品房市場(chǎng)成交活躍，但住房租賃市場(chǎng)成了住房市場(chǎng)中的短板。 “租購(gòu)并舉”是一種機(jī)制設(shè)計(jì)，是對(duì)過去“重購(gòu)輕租”發(fā)展模式的轉(zhuǎn)變。在供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革中“補(bǔ)短板”的要求下，未來住房租賃市場(chǎng)有著更為廣闊的空間。

三、調(diào)控目標(biāo)決心不變，短期干預(yù)和長(zhǎng)效機(jī)制探索并行

十九大報(bào)告關(guān)于“住房制度”的表述，出現(xiàn)在“提高保障和改善民生水平，加強(qiáng)和創(chuàng)新社會(huì)治理”部分，住房的民生屬性顯而易見。限購(gòu)、限貸等行政干預(yù)措施有效地抑制了投資和投機(jī)需求，而租購(gòu)并舉、共有產(chǎn)權(quán)等房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的逐漸落地則在一定程度上改變消費(fèi)者對(duì)市場(chǎng)未來的預(yù)期。

第一，短期內(nèi)調(diào)控政策不會(huì)放松，甚至趨于強(qiáng)化。在民生優(yōu)先的基本國(guó)策下，黨和國(guó)家絕不允許、不支持、不放縱、不支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)再次大起大落、房?jī)r(jià)無序上漲，民生地產(chǎn)的主流趨勢(shì)不會(huì)逆轉(zhuǎn)。

第二，長(zhǎng)效機(jī)制必將加快推出。其中，從租購(gòu)并舉到租購(gòu)?fù)瑱?quán)，租賃成為長(zhǎng)效機(jī)制的重要組成部分，發(fā)展搞品質(zhì)的租賃住房將成為房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的重要舉措。長(zhǎng)效機(jī)制是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，不可能一蹴而就，將立足當(dāng)前，面向長(zhǎng)遠(yuǎn)，向“重改革，輕調(diào)控”轉(zhuǎn)變。

四、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)力轉(zhuǎn)變，要求行業(yè)加快轉(zhuǎn)型升級(jí)

十九大報(bào)告指出，我國(guó)經(jīng)濟(jì)已由高速增長(zhǎng)階段轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段，正處在轉(zhuǎn)變發(fā)展方式、優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)換增長(zhǎng)動(dòng)力的攻關(guān)期。十九大后，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)質(zhì)量更注重勞動(dòng)生產(chǎn)率、科技創(chuàng)新等，以粗放型投入為支撐的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式發(fā)生改變。過去30多年，“三高一低”的粗放型模式已嚴(yán)重制約著國(guó)民經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量持續(xù)健康發(fā)展。據(jù)測(cè)算，與房地產(chǎn)建筑相關(guān)的碳排放量占中國(guó)總碳排放量40%，超過97%的國(guó)家，而中國(guó)房地產(chǎn)建筑相關(guān)的碳排放占全球總碳排放量8%。作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)最強(qiáng)發(fā)動(dòng)機(jī)的房地產(chǎn)將與宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)趨同，面對(duì)資源約束趨緊、環(huán)境污染嚴(yán)重、生態(tài)系統(tǒng)退化的嚴(yán)峻形勢(shì)，注重生態(tài)文明建設(shè)是各行各業(yè)的共同責(zé)任，尤其房地產(chǎn)業(yè)更是責(zé)無旁貸。未來房企盈利模式不是靠商品房開發(fā)而帶來的土地溢價(jià)，而取決于運(yùn)營(yíng)服務(wù)。

莎士比亞說過：一切過往，皆為序章！進(jìn)入新時(shí)代，將有更多新模式、新課題、新市場(chǎng)需要研究、探索和總結(jié)。雖然房地產(chǎn)高速發(fā)展期已結(jié)束，但并非步入衰退期，只是規(guī)模、房?jī)r(jià)和利潤(rùn)超常規(guī)增長(zhǎng)逐漸回歸理性。在全面建成小康社會(huì)、實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化建設(shè)過程中，只要順勢(shì)而為，房地產(chǎn)業(yè)仍將發(fā)揮著重要作用。

1.打造高品質(zhì)的改善型住房

居民的高層次精神生活需求，不僅需要更大面積的房子，也需要更宜居、更健康的房子；不僅要求物業(yè)管理提供保安、保潔和維養(yǎng)等基本服務(wù)，還包括社區(qū)生活消費(fèi)服務(wù)、中介服務(wù)、資產(chǎn)管理服務(wù)等一系列與居住和家庭相關(guān)的服務(wù)需求，以及人文關(guān)懷，全面提升人民的“居住品質(zhì)”將成為新時(shí)代房企的新使命。

2.大力發(fā)展社會(huì)租賃住房

據(jù)東方證券預(yù)測(cè)，目前我國(guó)租賃人口約為1.9億人，租賃市場(chǎng)規(guī)模超萬億元；至2030年租賃人口將達(dá)2.7億人，整體市場(chǎng)規(guī)模達(dá)4.2萬億元。而隨著移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)的普及，創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的時(shí)代要求，龐大存量房屋和流動(dòng)人口；年輕人旺盛的租賃需求和升級(jí)；多樣化、個(gè)性化休閑旅游消費(fèi)意識(shí)的改變。此外，相關(guān)住房租賃企業(yè)品牌知譽(yù)度低、規(guī)模小且零散、體驗(yàn)感弱，通過改進(jìn)、規(guī)范管理將為未來行業(yè)整合創(chuàng)造一個(gè)巨大的空間。面對(duì)住房租賃的巨大市場(chǎng)，開發(fā)商和金融機(jī)構(gòu)紛紛加緊布局。

3.建設(shè)特色小鎮(zhèn)，發(fā)展產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)和地產(chǎn)融合

國(guó)家發(fā)展從對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)總量的關(guān)注轉(zhuǎn)向?qū)ξ⒂^民生的關(guān)懷，各級(jí)政府更強(qiáng)調(diào)產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)，更注重城市持續(xù)發(fā)展。單一的銷售住宅開發(fā)模式將被摒棄，輕資產(chǎn)化、復(fù)合型、多業(yè)態(tài)互聯(lián)的模式成為房地產(chǎn)業(yè)的主要方向。

作者系廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)