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        保利養(yǎng)老的實(shí)踐與探索

        2018-03-20 17:43:49沈毅
        中國房地產(chǎn)·市場版 2017年12期
        關(guān)鍵詞:保利養(yǎng)老社區(qū)

        沈毅

        中國的人口老齡化日趨嚴(yán)重,但是當(dāng)下僅僅是一個(gè)開始,我們相信在未來五到十年,中國的老齡化會(huì)進(jìn)入爆發(fā)式的增長期。從目前公開資料披露的上百個(gè)養(yǎng)老項(xiàng)目可以看到主要集中在北京、上海、廣州等相對經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的區(qū)域。在這樣一個(gè)養(yǎng)老大潮里面,投資的主體有很多種,包括像地產(chǎn)公司、養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)等不同種類、多元化的投資主體,進(jìn)入到了養(yǎng)老這樣一個(gè)行業(yè)里邊來。其中也不乏非常多優(yōu)秀的企業(yè),像萬科、綠城包括中國人壽、泰康、北京太陽城以及保利地產(chǎn)。

        經(jīng)過二十多年中國房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展,目前從地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入到 “白銀”階段,尋找新的利潤增長點(diǎn)一定是眾多房企的工作重點(diǎn)。保利地產(chǎn)作為國內(nèi)最大的上市房地產(chǎn)公司,非??春灭B(yǎng)老這個(gè)方向,也希望在這個(gè)新的領(lǐng)域里面有所作為。

        從國外經(jīng)驗(yàn)看,美國養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式的特點(diǎn)是非常顯著的,就是投資者、建筑者和運(yùn)營者三者的職能是界限非常清晰的。這一點(diǎn)對我們有很大的借鑒意義。目前,主流的養(yǎng)老社區(qū)投資者投資的方式主要是通過REITs的方式,盡管在中國目前我們還沒有非常成熟的REITs條件,但是經(jīng)過幾年的摸索,經(jīng)過對美國養(yǎng)老地產(chǎn)的一些了解,我們相信在中國進(jìn)行經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的一個(gè)重要階段內(nèi),我們會(huì)迎來REITs一個(gè)很好的階段。

        從收入貢獻(xiàn)上來看,養(yǎng)老社區(qū)和專業(yè)的護(hù)理院正逐漸成為美國的養(yǎng)老地產(chǎn)商營業(yè)收入貢獻(xiàn)的核心力量。這一點(diǎn)還是比較有價(jià)值的。

        剛才講的是投資方,現(xiàn)在來看另外一方,投資方投資的方式因?yàn)樗潜容^多元化的,因此他和運(yùn)營商之間的這種合作方式就比較多元化。以凈出租或委托管理為主,也包括債權(quán)投資和股權(quán)投資,參與開發(fā)與再開發(fā)。美國的投資商一般與運(yùn)營商簽訂長期租賃合同或委托運(yùn)營合同,以保證旗下物業(yè)的入住率。我們可以得出這樣一個(gè)結(jié)論,美國投資商一方面通過股權(quán)融資獲得源源不斷的外部資金注入,降低融資成本,另一方面通過多元化的投資與運(yùn)營商建立長期穩(wěn)定的合作關(guān)系,確保收入增長,并且賺取超額的利潤。這個(gè)特征是在美國養(yǎng)老地產(chǎn)界比較普遍的一個(gè)特征。

        再看一下美國的運(yùn)營者。美國的養(yǎng)老運(yùn)營商市場集中度是非常高的,換句話說,排名前幾位的基本在美國養(yǎng)老運(yùn)營市場上處于一個(gè)非常高的份額。舉個(gè)例子,前十大的運(yùn)營商擁有房間數(shù)將近29萬,這個(gè)數(shù)值相當(dāng)于美國養(yǎng)老市場60%的份額。說明對于一個(gè)運(yùn)營者的商業(yè)邏輯是什么?通過快速的規(guī)模化擴(kuò)張,實(shí)現(xiàn)自己在相應(yīng)的業(yè)務(wù)領(lǐng)域里邊足夠的市場份額,以及主要的收入能力和盈利的能力。

        前面簡單分享一下美國的情況,現(xiàn)在簡單介紹一下日本。日本我們可以借鑒什么呢?第一,地緣性客戶是養(yǎng)老項(xiàng)目的市場基礎(chǔ),這個(gè)不僅是日本,中國也一樣。第二,單體規(guī)模普遍較小,通過連鎖化經(jīng)營實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢。在日本一個(gè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)里面有十幾張床位都是比較普遍的,一旦上百在日本都算是大項(xiàng)目。但是在中國不是,在中國如果沒有見到千張床位,我們不好意思說我們做了一個(gè)大的養(yǎng)老項(xiàng)目,這就是中國和日本一個(gè)典型的差別。第三,戶型,房地產(chǎn)企業(yè)可能對這方面比較感興趣,在日本養(yǎng)老機(jī)構(gòu)里邊的戶型,單人間最小的戶型在15平方米,大家可以想像15平方米是個(gè)什么概念。第四,收費(fèi)模式非常清晰,低入住費(fèi)的項(xiàng)目更受歡迎。

        從商業(yè)模式運(yùn)作來講,我們可以更多地關(guān)注美國,因?yàn)樗麄儚纳虡I(yè)運(yùn)作的角度非常成熟。但是從服務(wù)和產(chǎn)品的精細(xì)化以及創(chuàng)新性來講,我們可以更多地借鑒日本,因?yàn)樗麄冊跇?biāo)準(zhǔn)的全過程領(lǐng)域是非常值得我們學(xué)習(xí)的。

        回到保利的養(yǎng)老戰(zhàn)略上來,保利“三位一體”,目前政府倡導(dǎo)居家、社區(qū)、機(jī)構(gòu)三種模式,保利堅(jiān)持全產(chǎn)業(yè)鏈培育,打造“三位一體”的中國式養(yǎng)老。我們的產(chǎn)業(yè)內(nèi)核就是居家、社區(qū)、機(jī)構(gòu)這三種模式,保利地產(chǎn)在這方面做了一個(gè)比較相對完整的布局和孵化。

        保利地產(chǎn)是在2010年正式進(jìn)入到養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域,在2010年拿到第一塊養(yǎng)老地產(chǎn)的土地,掛牌之后,2012年這個(gè)項(xiàng)目正式入市。當(dāng)時(shí)是拿到規(guī)劃面積27萬平方米,包括老年公寓、護(hù)理院等。2012年對保利來講是非常重要的一年,在這一年我們把投資和運(yùn)營進(jìn)行了相對清晰地剝離。這種剝離某種意義上是借鑒了美國的商業(yè)模式,我們在2012年真正擁有了自己的品牌,叫和熹會(huì)。北京的和熹會(huì)老年公寓,有床位400張。這個(gè)項(xiàng)目通過不到兩年半的時(shí)間,實(shí)現(xiàn)了90%以上的入住率。我們通過這個(gè)項(xiàng)目,正式成為中國養(yǎng)老行業(yè)里的一線品牌。也有一些企業(yè)在做跟健康有關(guān)的,保利就是一家,我們通過健康主題進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)這個(gè)領(lǐng)域,對不良資產(chǎn)進(jìn)行了去化。

        2014年,在民政部、全國老齡委、廣東省政府的指導(dǎo)下,保利地產(chǎn)承辦了首屆中國國際老齡產(chǎn)業(yè)博覽會(huì)。

        2015年,保利地產(chǎn)健康養(yǎng)老戰(zhàn)略走向全國發(fā)展的元年。2016年對我們做健康板塊的團(tuán)隊(duì)來講是非常重要的一年,因?yàn)槲覀兊漠a(chǎn)品終于進(jìn)入了保利地產(chǎn)集團(tuán)全生命居住周期系統(tǒng)。

        在長期深入實(shí)踐中,從項(xiàng)目前期策劃,到項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì),到開發(fā)建設(shè),到裝修布置,多籌備開業(yè),到平穩(wěn)運(yùn)營,已經(jīng)核心的商業(yè)模式設(shè)計(jì)和專業(yè)的運(yùn)營能力,初步協(xié)調(diào)健康養(yǎng)老業(yè)務(wù)體系框架,為未來保利養(yǎng)老業(yè)務(wù)的快速擴(kuò)張奠定了基礎(chǔ)。

        保利在養(yǎng)老模式的探索中總結(jié)出幾種形態(tài)。一是和熹會(huì)+內(nèi)設(shè)醫(yī)務(wù)室,二是高端社區(qū)德新楊道綜合體,三是和熹會(huì)+護(hù)理院,四是和熹旅居公寓+綜合服務(wù)配套。此外,還有全齡化社區(qū),依托我們的健康和養(yǎng)老主題,做老齡化社區(qū)推廣。政府公建民營養(yǎng)老項(xiàng)目,我們除了做保利自己的項(xiàng)目以外,也在承接政府的公建民營企業(yè)以及社會(huì)上一些優(yōu)質(zhì)企業(yè)合作項(xiàng)目。

        通過以上的探索,保利地產(chǎn)邁出了堅(jiān)定的第一步,但是要做好中國養(yǎng)老,我們要做的還有很多。

        作者系保利健康產(chǎn)業(yè)投資有限公司投管部負(fù)責(zé)人

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