易行健

(廣東外語(yǔ)外貿(mào)大學(xué) 金融學(xué)院，廣東 廣州 510006)

21世紀(jì)以來，高房?jī)r(jià)成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)生活的常態(tài)。全國(guó)商品房平均售價(jià)由2000年的1 948元/平方米上漲至2016年的7 475元/平方米，至2017年全國(guó)平均房?jī)r(jià)超過1萬元/平方米的城市從19個(gè)增長(zhǎng)到41個(gè)。以北京為例，2000-2016年，住宅均價(jià)由4 600元上漲至3.47萬元，漲幅高達(dá)7.5倍。伴隨高房?jī)r(jià)出現(xiàn)的是“買房難”“高房?jī)r(jià)擠出實(shí)體經(jīng)濟(jì)”“高房?jī)r(jià)綁架中國(guó)經(jīng)濟(jì)”的呼聲日益高漲，而消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)又長(zhǎng)期居于低水平，反映高房?jī)r(jià)并未如政府所預(yù)期與消費(fèi)增長(zhǎng)伴隨出現(xiàn)。如何厘清房?jī)r(jià)波動(dòng)對(duì)居民消費(fèi)的復(fù)雜影響，從居民消費(fèi)視角出發(fā)去設(shè)計(jì)房?jī)r(jià)調(diào)控思路，并由此構(gòu)建中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)效穩(wěn)定機(jī)制，是擺在我們面前的緊迫問題。

由湖南人民出版社出版的《房?jī)r(jià)波動(dòng)影響居民消費(fèi)的機(jī)理及調(diào)控研究》一書以32萬字的篇幅對(duì)該問題進(jìn)行了系統(tǒng)性詮釋。這是劉建江教授領(lǐng)銜的研究團(tuán)隊(duì)在資產(chǎn)價(jià)格與消費(fèi)波動(dòng)關(guān)系領(lǐng)域中的代表性成果。該書不僅從理論上分析房?jī)r(jià)波動(dòng)影響居民消費(fèi)的雙重影響機(jī)制，更是系統(tǒng)性闡述了房地產(chǎn)調(diào)控的必要性，提出房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)區(qū)間理論，從居民消費(fèi)視角創(chuàng)新性提出了房?jī)r(jià)調(diào)控思路。

一、建構(gòu)了研究房?jī)r(jià)波動(dòng)與居民消費(fèi)關(guān)系的理論框架

21世紀(jì)以來，研究資產(chǎn)價(jià)格與消費(fèi)波動(dòng)關(guān)系的文獻(xiàn)通常以消費(fèi)函數(shù)理論中的持久收入假說(LC)、消費(fèi)的生命周期假說(PIH)為基礎(chǔ)來分析房?jī)r(jià)與居民消費(fèi)之間的關(guān)系。在劉建江等完成的一篇被引率超過200余次的文獻(xiàn)中，認(rèn)為L(zhǎng)C和PIH把居民財(cái)富(資產(chǎn))作為重要變量納入消費(fèi)行為的研究當(dāng)中，LC提供了房地產(chǎn)與消費(fèi)之間轉(zhuǎn)換關(guān)系的理論依據(jù)，而PIH則將房地產(chǎn)財(cái)富作為非人力財(cái)富直接納入消費(fèi)函數(shù)[1]。Hall和Flavin則綜合了理性預(yù)期理論、LC和PIH的內(nèi)涵，并可進(jìn)一步構(gòu)建綜合的LC—PIH模型，用來較好解釋房地產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)[2-3]。該書的前期研究認(rèn)為，住房財(cái)富是家庭消費(fèi)的源泉和總消費(fèi)的決定因素，家庭存量財(cái)富的持續(xù)穩(wěn)態(tài)化增值相當(dāng)于居民一生財(cái)富資源的穩(wěn)定性增長(zhǎng)，將永久性增加家庭一生的消費(fèi)[4-5]。在進(jìn)一步的理論詮釋中，該書以消費(fèi)函數(shù)理論與資產(chǎn)選擇理論為切入點(diǎn)，考慮消費(fèi)信貸因素、遺贈(zèng)動(dòng)機(jī)與位置消費(fèi)，研究房?jī)r(jià)波動(dòng)改變短期MPC、影響短期經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)乘數(shù)的機(jī)制，并以房?jī)r(jià)波動(dòng)與居民消費(fèi)之間的聯(lián)系為基礎(chǔ)構(gòu)建房地產(chǎn)影響經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)關(guān)系的一般均衡模型[6]。由此可較好地解釋為什么21世紀(jì)以來，高房?jī)r(jià)長(zhǎng)期與持續(xù)低迷的居民消費(fèi)率并存。

二、全面梳理房?jī)r(jià)波動(dòng)對(duì)居民消費(fèi)的雙重影響機(jī)制

住房兼具消費(fèi)品與投資品雙重屬性，房?jī)r(jià)波動(dòng)影響居民消費(fèi)亦具雙重性既存在促進(jìn)居民消費(fèi)的財(cái)富效應(yīng)，又存在抑制居民消費(fèi)的擠出效應(yīng)。

首先，房?jī)r(jià)波動(dòng)通過財(cái)富效應(yīng)促進(jìn)居民消費(fèi)。住房作為居民的重要資產(chǎn)，房?jī)r(jià)適度溫和上漲促進(jìn)居民凈財(cái)富、流動(dòng)性及市場(chǎng)信心等的增加。這種居民財(cái)富的增長(zhǎng)能有效促進(jìn)居民消費(fèi)擴(kuò)張，因而表現(xiàn)為房?jī)r(jià)波動(dòng)對(duì)居民消費(fèi)的財(cái)富效應(yīng)。其次，房?jī)r(jià)波動(dòng)通過擠出效應(yīng)抑制居民消費(fèi)。依據(jù)跨期選擇理論，高房?jī)r(jià)使購(gòu)房者支付較大額的購(gòu)房費(fèi)用和償還貸款，強(qiáng)化了居民預(yù)防性儲(chǔ)蓄動(dòng)機(jī)，影響居民消費(fèi)品選擇，對(duì)非住房消費(fèi)品產(chǎn)生擠出效應(yīng)。通過對(duì)家庭進(jìn)行分組歸類的研究表明，房?jī)r(jià)上漲，一方面使買房者購(gòu)房支出增加，另一方面使租房者房租金增加，這對(duì)未購(gòu)房的居民消費(fèi)支出有直接的擠出作用。由于購(gòu)房支出金額大，房?jī)r(jià)上漲對(duì)于中低收入家庭而言意味著不得不增加儲(chǔ)蓄來支付首付，從而增加了居民的儲(chǔ)蓄意愿。同時(shí)，按揭購(gòu)房后還要償還住房貸款，間接降低居民的可支配收入。尤其是房?jī)r(jià)高漲改變了財(cái)富的原有分配格局，大量的財(cái)富迅速集中到開發(fā)商、地方政府、銀行和投資購(gòu)房者手中，普通購(gòu)房者財(cái)富被流失，淪為“房奴”，市場(chǎng)消費(fèi)信心將受到抑制，且易滋生出社會(huì)問題，從而深入制約居民消費(fèi)。最后，在兩種效應(yīng)作用下，房?jī)r(jià)上漲對(duì)居民消費(fèi)的影響呈倒U型。即房?jī)r(jià)在居民可以承受的范圍內(nèi)合理上漲，能夠促進(jìn)消費(fèi)，而房?jī)r(jià)一旦呈現(xiàn)非理性上漲時(shí)，房?jī)r(jià)越高對(duì)消費(fèi)的抑制作用就越大。在消費(fèi)最優(yōu)選擇模型基礎(chǔ)上，該書構(gòu)建了動(dòng)態(tài)面板門檻模型，利用省際面板數(shù)據(jù)分析房?jī)r(jià)上漲對(duì)我國(guó)居民消費(fèi)的雙重影響。近年來我國(guó)房?jī)r(jià)高企，城鎮(zhèn)居民消費(fèi)率卻從2000年的31.3%下降到2010年的25.9%就是高房?jī)r(jià)擠出居民消費(fèi)的很好例證。

三、探討了房?jī)r(jià)波動(dòng)通過消費(fèi)和投資傳導(dǎo)對(duì)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響

房?jī)r(jià)波動(dòng)通過對(duì)居民消費(fèi)所產(chǎn)生的雙重影響進(jìn)一步影響社會(huì)總需求，從而傳導(dǎo)到經(jīng)濟(jì)波動(dòng)。房?jī)r(jià)波動(dòng)通過資產(chǎn)負(fù)債表效應(yīng)、信心效應(yīng)和托賓Q效應(yīng)等影響居民和企業(yè)的投資與消費(fèi)，進(jìn)而影響宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行。房地產(chǎn)市場(chǎng)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行體系的重要環(huán)節(jié)，當(dāng)房?jī)r(jià)處于一個(gè)合理水平時(shí)，溫和的上漲會(huì)促進(jìn)消費(fèi)與投資增長(zhǎng)，并拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。長(zhǎng)期看房地產(chǎn)市場(chǎng)與宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)之間存在穩(wěn)定的均衡關(guān)系，不過短期內(nèi)房地產(chǎn)泡沫的過度膨脹有可能會(huì)影響經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期增長(zhǎng)路徑。該書指出，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)泡沫，處于畸形發(fā)展?fàn)顟B(tài)時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將產(chǎn)生非理性的信號(hào)，高房?jī)r(jià)對(duì)消費(fèi)與投資的擠出效應(yīng)作用日益擴(kuò)大，經(jīng)濟(jì)體系出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性失衡，隨之而來的泡沫破滅，將對(duì)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)產(chǎn)生巨大的負(fù)面沖擊。同時(shí)，各地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)非均衡發(fā)展及分布差異，在住房投資品屬性不斷突顯的背景下，尤其是在“全民炒房”的趨勢(shì)下，其所引發(fā)的區(qū)域資金資源分布的失衡及發(fā)展機(jī)會(huì)不均等問題長(zhǎng)期積累下，加劇了區(qū)域發(fā)展差異[7]。

四、通過房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)區(qū)理論來解釋房?jī)r(jià)調(diào)控乏力

該書借鑒匯率目標(biāo)區(qū)理論，提出了房?jī)r(jià)調(diào)控的目標(biāo)區(qū)間理論，為多年來我國(guó)房?jī)r(jià)調(diào)控不力提供了理論解釋。作者以經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、居民消費(fèi)、住宅建設(shè)成本、人口結(jié)構(gòu)、城市化率、地區(qū)經(jīng)濟(jì)差異等為變量提供了確定一定經(jīng)濟(jì)水平下房地產(chǎn)的基礎(chǔ)價(jià)值及房?jī)r(jià)合理波動(dòng)區(qū)間的思路。房?jī)r(jià)調(diào)控的目標(biāo)是要使房?jī)r(jià)圍繞基礎(chǔ)價(jià)值波動(dòng)且偏離值不宜過大。理論分析表明，促使房?jī)r(jià)在合理區(qū)間內(nèi)波動(dòng)，可從根本上遏制高房?jī)r(jià)，并應(yīng)對(duì)新常態(tài)下房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的新趨勢(shì)，有效發(fā)揮房地產(chǎn)市場(chǎng)促進(jìn)消費(fèi)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的作用。就我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，21世紀(jì)以來，政府與市場(chǎng)多方實(shí)際博弈的結(jié)果卻是房?jī)r(jià)呈現(xiàn)“越高越漲”態(tài)勢(shì)。該書對(duì)該現(xiàn)象進(jìn)行了深入解讀，并從理論上對(duì)該現(xiàn)象進(jìn)行深入詮釋，認(rèn)為其根源在于土地財(cái)政大背景下，政府有高房?jī)r(jià)強(qiáng)承受力卻難以承受低房?jī)r(jià)的沖擊，即“現(xiàn)實(shí)買權(quán)”(政策頂區(qū)間)遠(yuǎn)高于“理論買權(quán)”(房?jī)r(jià)理論上限)，而“現(xiàn)實(shí)賣權(quán)”(政策底區(qū)間)遠(yuǎn)高于“理論賣權(quán)”(房?jī)r(jià)理論下限)，從而房?jī)r(jià)“越調(diào)越漲”。

五、設(shè)計(jì)了基于消費(fèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控思路

多年來房?jī)r(jià)調(diào)控出現(xiàn)“越調(diào)越漲”態(tài)勢(shì)，一個(gè)重要因素是我國(guó)房地產(chǎn)賦予拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重大使命，使得民生保障功能被忽視，并過于重視房地產(chǎn)投資品屬性，導(dǎo)致“住房難”問題的凸顯。落實(shí)“房住不炒”，迫切需要重新定位住房的消費(fèi)品民生功能，解決中低收入人群“住房難”問題。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的迫切重新定位住房的居住功能，幫助中低收入人群解決“住房難”的問題，以促進(jìn)居民非住房消費(fèi)，擴(kuò)大內(nèi)需。同時(shí)，應(yīng)加快經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)，擺脫“土地財(cái)政”依賴，從土地、金融、稅收、財(cái)政等方面為房地產(chǎn)調(diào)控提供便捷的政策服務(wù)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和城市化、其他產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展，實(shí)現(xiàn)城市和諧可持續(xù)發(fā)展和資源的有效配置，走創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)發(fā)展之路，推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展。

六、后續(xù)研究及影響

該著作團(tuán)隊(duì)成員在《管理科學(xué)學(xué)報(bào)》《中國(guó)軟科學(xué)》《統(tǒng)計(jì)研究》等期刊發(fā)表近30篇學(xué)術(shù)論文、以及2篇博士論文和5篇碩士論文的精華，被引超過1 000次，系國(guó)家社科基金優(yōu)秀推介成果[8-11]。2015年以來，團(tuán)隊(duì)成員圍繞房?jī)r(jià)、房地產(chǎn)、消費(fèi)與宏觀經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)方面進(jìn)行了深入的擴(kuò)展研究，發(fā)表相關(guān)論文近10篇[6][12-13]。據(jù)悉，團(tuán)隊(duì)5個(gè)核心成員圍繞高房?jī)r(jià)背景的房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響進(jìn)一步展開了延伸研究，從不同領(lǐng)域來研究高房?jī)r(jià)與地價(jià)[14]、居民消費(fèi)、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)與宏觀經(jīng)濟(jì)之間的聯(lián)系[15]，并獲得了系列國(guó)家基金課題高房?jī)r(jià)背景下農(nóng)民工住房支持的理論與政策研究(周建華主持，11BJY044)；新型城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)市場(chǎng)交互性與協(xié)調(diào)性發(fā)展研究(宋勃主持14BJY061)；經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)影響居民消費(fèi)的新趨勢(shì)與調(diào)控研究(李春風(fēng)主持15CJL017)；新型城鎮(zhèn)化與產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)良性互動(dòng)發(fā)展的機(jī)理及對(duì)策研究(袁冬梅主持14BJL068)；團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)人劉建江的后續(xù)研究課題“高房?jī)r(jià)抑制制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的機(jī)理及對(duì)策研究”(17BJL006)獲得2017年度獲得國(guó)家社科基金資助。

總體而言，該書全面系統(tǒng)闡述了房?jī)r(jià)波動(dòng)與消費(fèi)、投資、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的關(guān)系，不僅從理論上探討房?jī)r(jià)波動(dòng)對(duì)居民消費(fèi)的雙重作用機(jī)制，并且利用詳實(shí)的數(shù)據(jù)檢驗(yàn)了研究結(jié)論。該書融合了劉建江團(tuán)隊(duì)的重要成果，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行的拓展研究，為學(xué)者和社會(huì)公眾重新認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)與居民消費(fèi)的關(guān)系、房?jī)r(jià)波動(dòng)的影響和構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制，以及推動(dòng)新時(shí)代中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)和高質(zhì)量發(fā)展，具有重要的理論與實(shí)踐價(jià)值[16]。在未來的研究中，劉建江教授所率領(lǐng)的團(tuán)隊(duì)還可以把房?jī)r(jià)波動(dòng)放在包括在金融市場(chǎng)和土地市場(chǎng)的更具有一般均衡意義的模型框架中進(jìn)行研究[17]，或者利用住戶調(diào)查數(shù)據(jù)來研究房?jī)r(jià)波動(dòng)影響居民消費(fèi)的異質(zhì)性問題，還可以進(jìn)行房地產(chǎn)政策評(píng)估等相關(guān)研究。