周曉燕

摘 要：本文通過對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的清算方法的分析及稅收籌劃的具體措施的實施來表達合理的清算方法可以有效降低企業(yè)清算土地增值稅額的誤差性，進一步提升企業(yè)效益。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；土地增值稅；清算要點；措施

引言：

房地產(chǎn)開發(fā)項目中其涉及的成本項目十分廣泛且核算步驟十分繁雜，因此除卻某種特定情況下銷售收入需進行預(yù)先征收外，其他增值稅的金額都是在清算過程中確定的，因此清算方法至關(guān)重要。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算方法分析

（一）明確范圍定要求

對房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的清算要點，主要體現(xiàn)在以下幾點：當(dāng)企業(yè)出現(xiàn)工程項目即將面臨完工、完成某項目的銷售工作、對企業(yè)所有的土地權(quán)做轉(zhuǎn)讓處理、轉(zhuǎn)讓未完工的決策的某開發(fā)工程的情況時，需請相關(guān)專業(yè)稅務(wù)清算人員對該土地的土地增值稅稅額做明確的統(tǒng)計。需注意的是針對已完成且驗收合格的工程、土地轉(zhuǎn)讓面積高達85%以上的、銷售許可期限內(nèi)未達成銷售任務(wù)的、已做稅務(wù)登記的申請但未完成土地增值稅的具體清算的各項開發(fā)建設(shè)工程，應(yīng)合理進行土地增值稅的核算。假若某房地產(chǎn)不存在轉(zhuǎn)讓操作，則清算時不存在成本費用的扣除問題，完成清算工作后，對于規(guī)定營銷及期限超過一年的已使用房產(chǎn)，國家相關(guān)條例規(guī)定該情況應(yīng)按照舊建筑物的土地增值稅核算方法進行清算并扣除相關(guān)費用[1]。

（二）保障計算的準(zhǔn)確性

在企業(yè)發(fā)展中，因企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)所獲取的收入，一般主要包括轉(zhuǎn)讓地產(chǎn)所得的金額及與之相關(guān)的以貨幣、事物及其他三個方式所獲得的各項收入。期間過程的確認(rèn)便是其關(guān)鍵點，假若在清算前相關(guān)部門已經(jīng)對于房地產(chǎn)的銷售有確定的核算金額，并給予發(fā)票作為證明，那么清算時可直接將該數(shù)據(jù)記為真實收入；如若清算前沒有相關(guān)單位出具的全額發(fā)票的證明，則在清算時需清算人員依據(jù)行業(yè)及相關(guān)法律的具體清算方法對金額加以確定。在銷售房產(chǎn)過程中，賣家所提供的房產(chǎn)合同中具體數(shù)據(jù)與真實數(shù)據(jù)不符導(dǎo)致賣家要求取消交易時，稅務(wù)的金額應(yīng)做相應(yīng)調(diào)整。為保障收入清算的準(zhǔn)確與高效，企業(yè)應(yīng)事先準(zhǔn)備各項報告、許可證等材料，為清算業(yè)務(wù)提供便利。

（三）明確扣除項目

房地產(chǎn)企業(yè)對土地增值稅進行具體核算時，相關(guān)清算人員應(yīng)明確在各項法律法規(guī)、行業(yè)準(zhǔn)則里土地增值稅計算時準(zhǔn)以扣除的費用具體包括以下幾點：土地使用權(quán)交易中所消耗的費用、開發(fā)土地所需的成本、新房產(chǎn)相關(guān)配套設(shè)施的安裝中所需的費用、轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)交易中需承擔(dān)的稅額、財管部門明文規(guī)定的5項要求。其中最為關(guān)鍵的方面是在土地開發(fā)、新建房地產(chǎn)及配套設(shè)施的安裝費用的成本，可以將其統(tǒng)一歸至為開發(fā)成本范疇內(nèi)，該方面的費用主要指拆遷工程中所支付的賠償款項、公共設(shè)施建設(shè)所承擔(dān)的金額、開發(fā)前期工程所需費用等等六個方面的費用支出。對于可扣除的具體項目，應(yīng)對其依法減除，在成本的支出上企業(yè)應(yīng)進行合法操作，為稅務(wù)管理部門的審核通過提供良好保障[2]。

（四）確定具體稅額

計算增值稅的具體公式為增值稅稅額=轉(zhuǎn)讓交易中獲得的收入-可扣除費用。在具體計算增值稅稅額的過程中，適用稅率的確定至關(guān)重要。確定各項數(shù)據(jù)——實際總收入額、預(yù)上繳的土地增值稅額、獲取土地使用權(quán)的各項支出、開發(fā)項目所需成本、依法可扣除的費用、企業(yè)依法扣除的費用等等各類所需數(shù)據(jù)均需一一確定，緊接著確定該項目的增值稅的金額及增值率的數(shù)值，進一步確定該項目適用的稅率，最終得到應(yīng)繳納的增值稅的具體稅額。

二、在清算管理下的稅收籌劃措施

（一）合理化扣除特定項目

在清算管理模式下，針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的稅收規(guī)劃進程，相關(guān)人員需根據(jù)其不足之處加以完善，首先應(yīng)熟悉國家與土地增值稅相關(guān)的各項法律法規(guī)、行業(yè)準(zhǔn)則的基本內(nèi)容，尤其需了解特定項目的扣除規(guī)定，在實施中靈活運用，有效降低稅務(wù)費用的不必要輸出。像是具體條例中明文規(guī)定企業(yè)中各項財務(wù)支出可直接采取真實費用予以扣除，房地產(chǎn)行業(yè)可依據(jù)國家相關(guān)規(guī)定，針對其利息的支付抵扣方式對企業(yè)內(nèi)部的稅務(wù)狀況做合理籌劃，利用國家予以的優(yōu)惠政策，依法抵扣相關(guān)費用[3]。

（二）合理劃分成本費用

具體清算過程中，不可采用分期清算的方法，清算收入時，明確關(guān)聯(lián)交易定價在其中所起到的作用，避免因其引發(fā)沖突，導(dǎo)致非普通收入的降低；我國相關(guān)法律明確指出其開發(fā)所需的費用的扣除金額為實際金額的數(shù)目，在稅收籌劃方向可根據(jù)這條規(guī)定進一步規(guī)劃，以便后期發(fā)展。行業(yè)發(fā)展中經(jīng)常存在可以轉(zhuǎn)變清算名目的現(xiàn)象，例如利用費用位移的方法巧妙地將費用轉(zhuǎn)化為成本；對車位做相應(yīng)統(tǒng)籌，規(guī)避將車位成本轉(zhuǎn)換成公共費用的風(fēng)險；在營銷過程中增加車房統(tǒng)購的概率，有助于成本抵扣金額的提高。

（三）避免風(fēng)險

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的稅務(wù)時，在具體的稅務(wù)籌劃過程中，其風(fēng)險通常伴隨機遇而來，避無可避。因此相關(guān)部門應(yīng)對其風(fēng)險存在正確的認(rèn)知，緊接著嚴(yán)苛控制好各方面操作的嚴(yán)謹(jǐn)性，盡可能規(guī)避因成本分?jǐn)偛粔蚝侠砗戏?、結(jié)算稅額與上報稅額對不上、發(fā)票的填寫不規(guī)范等各種問題所帶來的稅務(wù)風(fēng)險，全方位監(jiān)控稅收統(tǒng)籌的合理合法化[4]。

三、結(jié)束語

由上述分析可得，企業(yè)在進行清算時，清算人員應(yīng)對具體要求、相關(guān)規(guī)范、可扣除項目的內(nèi)容的深入了解，才能保障發(fā)地產(chǎn)開發(fā)項目中土地增值稅清算的準(zhǔn)確性。對行業(yè)發(fā)展發(fā)揮推動作用。

參考文獻：

[1]王昭琴. 淺析房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的重要性及其方法[J]. 企業(yè)研究， 2014（12）：154-155.

[2]多云志. 淺談房開企業(yè)土地增值稅清算后剩余房產(chǎn)銷售的稅收征管問題[J]. 遼寧經(jīng)濟， 2016（1）：92-93.

[3]蔡容. 淺談清算制下土地增值稅對房地產(chǎn)企業(yè)涉稅籌劃[J]. 時代金融， 2007（10X）：55-56.

[4]胡巧榮. 淺談建筑施工企業(yè)與房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理的差異性[J]. 財經(jīng)界：學(xué)術(shù)版， 2017（9）.125-127.