“房住不炒”須抑制終端金融需求

據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2017年12月全國70個大中城市中，有57個城市新建商品住宅價格指數(shù)環(huán)比上漲。雖然部分熱點城市房價絕對水平已經(jīng)低于上年同期，但三線、四線城市房價出現(xiàn)上漲動向。同時，伴隨著過去幾年房價較快上漲，我國城鎮(zhèn)居民債務負擔已顯著加重。當前，繼續(xù)遏制房地產(chǎn)泡沫化傾向已經(jīng)成為金融監(jiān)管當局共識，有必要從終端金融需求入手，抑制居民部門杠桿率。

過去幾年我國熱點城市房價出現(xiàn)較快上漲，居民部門加杠桿是主要動力。本輪房價上漲始于2015年四季度，進入2016年后熱點城市房地產(chǎn)市場急劇升溫。在房價節(jié)節(jié)攀升同時，居民部門加杠桿也同步加快。截至2016年末，全國個人購房貸款余額同比增長35%,較同期各項貸款增速高出21.5個百分點；2016年全年新增4.96億元，約占各項貸款新增額的39.2%,同比多增2.31萬億元。經(jīng)過2017年地方持續(xù)升級房地產(chǎn)調控措施后，全國個人購房貸款增長有所放緩，但增速仍在高位。截至2017年9月末，全國個人住房貸款余額同比增長 26.2%，高出同期各項貸款增速13.1個百分點。

而個人購房貸款過快增長的結果，必然是居民部門杠桿率出現(xiàn)了明顯上升。綜合研究機構數(shù)據(jù)，1996年我國居民宏觀杠桿率（居民部門債務占GDP比重）約為3%，2008年不到20%，居民部門杠桿率增長整體平穩(wěn)。但2008年后我國居民部門杠桿率上升明顯加快，特別是2016年以來居民部門加杠桿非?；钴S，各種“首付貸”“過橋貸”堂皇入市，個人消費貸、個人經(jīng)營貸違規(guī)進入購房領域現(xiàn)象突出，導致居民部門杠桿率跳升至50%水平。我國居民部門的貸款與存款之比從2009年1月的24.6%大幅躍升至2017年11月的63.2%。

政府將不再是居住用地唯一提供者 住房租賃市場或將率先受益

抑制房價快速上漲，與短期的金融調控手段相比，土地供給方式的改變才是中長期調控的重中之重。在近日召開的全國國土資源工作會議上，國土資源部部長姜大明表示，將深化利用農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地建設租賃住房試點，推動建立多主體供應、多渠道保障租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。政府將不再是居住用地唯一提供者。

業(yè)內人士認為，高房價的一個原因在于政府是居住用地唯一提供者，造成土地資源稀缺。在土地市場引入多個主體，將有利于健全房地產(chǎn)調控長效機制。

很長一段時間以來，我國住宅土地來源單一，國有土地招拍掛出讓是開發(fā)商獲得住宅土地的最主要渠道。我國居住用地供給者只有政府，一方面，市場上土地需求有些供不應求；另一方面，農(nóng)村土地卻難以流轉，難以形成規(guī)模經(jīng)濟，土地利用效率不高。

長期的土地供給稀缺，造成了住房供應的短缺，房價隨之上漲。數(shù)據(jù)顯示，2016年，北京、上海土地供應完成計劃的比例僅為20%左右，這也成為2017年兩地房價上漲的重要原因。

在此背景下，目前頗受關注的租賃市場將可能成為最先收到土地紅利的市場，一些鄰近城市的城中村、城市近郊農(nóng)村將有可能最先受益。

緩解城市土地供應困局，農(nóng)村土地是一大有生力量。姜大明表示，2018年我國將探索宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”，落實宅基地集體所有權，保障宅基地農(nóng)戶資格權和農(nóng)民房屋財產(chǎn)權，適度放活宅基地和農(nóng)民房屋使用權。

今年是住房制度重大改革年 將以三路徑推進

近日，在中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院舉行的住房制度與房地產(chǎn)稅專家研討會上，社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所研究員王業(yè)強表示，2018年將成為我國1998年房改之后的重大住房制度改革年，房地產(chǎn)市場將由投資炒作為主導轉型為以消費為主導。目前來看，供給、保障、市場三路推進將是住房制度改革的路徑。

他表示，供給方面，完善共有產(chǎn)權住房、公共租賃住房、商品房的供應體系；保障方面，以滿足新市民住房需求為重點，通過階梯式住房保障方式、完善公積金制度、加大棚戶區(qū)改造、住房租賃市場和共有產(chǎn)權住房建設等舉措實現(xiàn)保障；市場方面，主要是彌補租賃市場的短板，增加機構租賃住房的供給，探索集體建設用地建設租賃用房，規(guī)范租賃住房市場的法律法規(guī)。

然而，由于房地產(chǎn)成本高，多地房價仍在上漲，僅靠行政性調控政策既無法對住房的多重屬性達到優(yōu)先性的確立，也無法將住房的投資及消費的功能界定清楚，房地產(chǎn)調控仍面臨困境。王業(yè)強指出，在充分發(fā)揮財稅政策的調控作用方面，要讓住房回歸到居住功能而不是賺錢工具，最重要的經(jīng)濟杠桿就是對住房性質或功能進行事前的信貸界定，事中和事后用稅收政策來嚴格界定。

社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院研究員張斌指出，推進房地產(chǎn)稅改革，需要正視是否需要普遍征收等很多問題，關鍵在于要明確房地產(chǎn)稅改革的目標，調控房價、健全地方稅體系、調節(jié)收入分配、建立房地產(chǎn)長效機制等多個目標，是兼顧還是優(yōu)先哪個目標，目標不同的話，稅制框架就不會一樣，因此要明確目標之后才能設置稅制框架，確立分步推進的步驟。

美國房市持續(xù)升溫 舊房年銷量再創(chuàng)新高

美國全國房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會近日公布的報告顯示，2017年全美銷售舊房551萬套，比前一年增長1.1%，并創(chuàng)2006年以來的最高成交量。

美國全國房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會認為，近年來美國就業(yè)持續(xù)增長，刺激了購房需求。雖然2017年12月單月舊房銷售量有所下降，但全年仍實現(xiàn)了過去11年的最佳銷售業(yè)績。

最新數(shù)據(jù)顯示，美國各類舊房2017年12月的銷售中間價同比上漲5.8%，為每套24.68萬美元，也是連續(xù)第70個月出現(xiàn)同比上漲。當月，房屋從掛牌到售出的平均周期為40天，而2016年同期為52天。

美國全國房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會表示，倘若舊房上市資源更充足、某些地區(qū)房價上漲得不太快，2017年美國舊房的銷售業(yè)績可能會更好。