張宏偉

摘要：筆者認(rèn)為，2018年三季度前調(diào)控政策不會出現(xiàn)風(fēng)向標(biāo)意義松動，2018年四季度至2019年調(diào)控政策才具備實(shí)質(zhì)性松動的條件。從周期特征來看，房企要活得好，一定得熬過2018年年底才可以，否則，企業(yè)極有可能資金鏈斷裂甚至在市場調(diào)整期被其他企業(yè)收購。

關(guān)鍵詞：政策預(yù)期；市場趨勢；營銷機(jī)會；拿地機(jī)會；租賃市場

中圖分類號：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：B

文章編號：1001-9138-（2018）01-0040-41 收稿日期：2017-12-12

1政策預(yù)期

2018年三季度前調(diào)控政策不會出現(xiàn)風(fēng)向標(biāo)意義松動，2018年四季度至2019年調(diào)控政策才具備實(shí)質(zhì)性松動的條件。理由有三：政府換屆沒有完成，政府換屆完成3-6個月后才有可能松動，也就是2018年三季度以后的事情了；樓市在2018年上半年進(jìn)入實(shí)質(zhì)性調(diào)整期，調(diào)整期過后勢必會有“救市”政策出臺；新一屆政府19屆三中全會預(yù)計(jì)2018 年10-11月召開，之前不可能松動，之后有可能會出臺刺激政策，為新一輪經(jīng)濟(jì)增長鋪路。

2市場趨勢

從趨勢來看，2016年10月到2018年歷時2年左右下行調(diào)整期，2019-2020歷時兩年樓市上行期，2019年成交量上漲為主，2020年房價會有新一輪上漲；這輪樓市調(diào)控周期和之前幾輪不一樣的特點(diǎn)就是，周期明顯拉長，此前幾輪樓市周期基本一年漲一年跌，或者一年半上漲一年半下跌，這一輪周期是兩年的下行周期和兩年的上行周期。從周期特征來看，房企要活得好，一定得熬過2018年年底才可以，否則，企業(yè)極有可能資金鏈斷裂甚至在市場調(diào)整期被其他企業(yè)收購。

3營銷機(jī)會

一線城市因供地量放緩、租賃用地比例增加，地價攀升等因素，進(jìn)入“慢周轉(zhuǎn)”時代，預(yù)計(jì)2018年放量機(jī)會比今年多一些，但由于樓市調(diào)控繼續(xù)從嚴(yán)執(zhí)行難以有大機(jī)會；二線城市尤其是弱二線城市（比如中西部、東北的省會城市）2018年仍然有放量的機(jī)會；三四線城市：一線城市、強(qiáng)二線周邊的三四線城市有階段性放量機(jī)會，但由于樓市調(diào)控從嚴(yán)及核心城市沒有回暖，這些三四線城市也難以有大機(jī)會，其他三四線城市上半年還有放量機(jī)會，下半年由于交易量被透支，很難說會繼續(xù)延續(xù)。

4拿地機(jī)會

一二線城市是比較好拿地機(jī)會，也是比較好并購機(jī)會；一線城市、強(qiáng)二線周邊的三四線城市拿地機(jī)會看好，其他三四線城市不看好；一線城市、強(qiáng)二線城市不是企業(yè)規(guī)模大就可以拿到地，因?yàn)橹苯诱信膾斐杀疽呀?jīng)太高，從趨勢來看，有沒有“引進(jìn)產(chǎn)業(yè)”的優(yōu)勢以及“產(chǎn)城融合”的能力將成為這些城市品牌房企在“取地”戰(zhàn)略上角逐的重點(diǎn)。

5租賃市場

據(jù)悉，十三五期間全國計(jì)劃供應(yīng)租賃住房870萬套，這意味著未來3-5年一線城市、強(qiáng)二線租賃市場開始大力推進(jìn)，從目前情況來看，國企利用存量工業(yè)用地、商辦物業(yè)轉(zhuǎn)化為租賃住宅增加租賃住房供應(yīng)，預(yù)計(jì)國企將繼續(xù)發(fā)揮租賃市場供應(yīng)的主導(dǎo)作用，對新房市場預(yù)期也會產(chǎn)生影響。

6不確定因素

經(jīng)濟(jì)危機(jī)周期與中國房地產(chǎn)調(diào)整周期疊加，“美國減稅+美元加息”將使中國樓市2018年的調(diào)整深度加大，部分城市房價或?qū)⒈┑?/p>

按照經(jīng)濟(jì)周期來看，往前推演幾十年可以發(fā)現(xiàn)基本上是10年一個經(jīng)濟(jì)周期，前幾輪的經(jīng)濟(jì)周期的低谷點(diǎn)分別為2008年的美國次貸危機(jī)、1998年的亞洲金融危機(jī)、1988年左右蘇州解體東歐劇變導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)危機(jī)、1978年左右就中國而言面臨百業(yè)待興的經(jīng)濟(jì)低迷局面，再往前不必多言，也大體上是10年左右一個經(jīng)濟(jì)周期。按照上述經(jīng)濟(jì)周期規(guī)律，也就意味著2018-2019年左右中國經(jīng)濟(jì)將面臨新的底部。

從本輪商品住宅市場趨勢來看，自2016年10月核心一二線城市調(diào)控以來已經(jīng)一年有余，隨著市場大檢查拉開帷幕，從典型一二線城市來看，2017年下半年尤其是10月份以后的商品住宅成交量也確實(shí)出現(xiàn)同比30%-50%不同程度的下滑，一二手房成交價格也開始出現(xiàn)松動，市場進(jìn)入“調(diào)整期”的跡象越來越明顯。伴隨著“美國減稅+美元加息”，極有可能會誘發(fā)新興經(jīng)濟(jì)體經(jīng)濟(jì)危機(jī)的發(fā)生，一旦發(fā)生這樣的危機(jī)，預(yù)計(jì)將使中國樓市2018年的調(diào)整深度加大，部分城市房價或?qū)⒈┑?。endprint