郭井立+++張一夫

摘要：習近平總書記在剛剛結束的中國共產黨十九大報告中，重申了我國房地產業(yè)經營定位，強調了“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”，要求加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。隨著新型城鎮(zhèn)化建設廣泛深入的推動，在傳統(tǒng)地產基礎上運用新理念，融合國家戰(zhàn)略性新興產業(yè)而出現(xiàn)了升級轉型的新興地產項目，這將成為未來房地產發(fā)展趨勢。

關鍵詞：轉型；新興地產；產城融合

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2018）01-0037-39 收稿日期：2017-10-30

1我國房地產發(fā)展現(xiàn)狀和存在的問題

毋庸諱言，改革開放幾十年來，雖然房地產事業(yè)對我經濟、社會的發(fā)展起到了巨大積極作用，但是也產生了一系列問題，尤其是近些年備受詬病的“土地財政”、困擾民生的房價飛漲等問題。同時，在房地產開發(fā)、銷售過程中，大量的質量問題、違規(guī)違法問題積累，造成了廣泛的不良后果。

國民對房地產企業(yè)既離不了，又“恨得”咬牙切齒，因為大家認為房企并沒有樹立起積極、陽光的形象，而且除了瘋狂攫取行業(yè)及其項目表面價值，自身也沒有擺脫傳統(tǒng)產業(yè)的低端形象與發(fā)展桎梏，甚至在行為上還存在透支社會誠信形象和挫傷公平正義的缺陷。

另外在房地產業(yè)發(fā)展過程中，我國房地產企業(yè)在科技進步方面步履蹣跚，不思進取，恐于投資風險，囿于短期利益，尤其在產品研發(fā)、科技提升方面明顯落伍于世界。質量標準、技術融入前進的步伐較為遲緩，這既緣于居住剛需的強盛，也源于行業(yè)和企業(yè)投機之風盛行。

可以這樣說，當前我國房地產業(yè)在產品技術研發(fā)方面仍處于落后原始狀態(tài)，只能滿足基本居住功能，遠不能擔負起人本、宜居、智慧物業(yè)等高層次使命。

而在整體運營模式和行業(yè)風行的營銷手段方面，存在大量灰色地帶，企業(yè)爭相打擦邊球，對經濟結構的完善與運行形成威脅，并對金融經濟安全、社會公平、民生安全產生不良影響。

互聯(lián)網時代以來，新技術浪潮催生了整個社會發(fā)生了翻天覆地的變化，產業(yè)已經“面目全非”，所有的思維和信息技術直接綁定，行業(yè)與企業(yè)的理念面臨更新乃至徹底的轉型。這是一場漫長的陣痛，但更是一場產業(yè)生命和靈魂的涅槃。如何求得重生？這不僅緣于高層對房地產業(yè)肩負使命的最新期待，對房地產業(yè)之前表現(xiàn)的不盡滿意，也是社會進步、科技發(fā)展、人類文明昌盛的大勢所迫。換句話說，當前所有行業(yè)面臨迭代選擇，就像零售服務業(yè)那樣，在新零售時代，新技術浪潮催生的全新商業(yè)模式如雨后春筍，琳瑯滿目，房地產行業(yè)更待創(chuàng)新，更待轉型。新興地產作為房地產未來轉型的方向，擺在所有企業(yè)和行業(yè)各環(huán)節(jié)、各鏈條的面前。

2關于新興地產的定義

傳統(tǒng)地產，廣義上指的是自上世紀80年代我國進入房改至今約30年的房地產市場。

所謂“新興地產”，指的是指近幾年來，隨著新型城鎮(zhèn)化建設廣泛深入的推動，經濟環(huán)境變化、科技不斷進步、消費需求提升、產業(yè)延伸等諸多因素的推動，在傳統(tǒng)地產基礎上運用新理念，融合國家戰(zhàn)略性新興產業(yè)而出現(xiàn)的升級轉型的新興地產項目，并形成未來房地產發(fā)展趨勢的產品與項目。

新興地產的概念和定義有待于進一步明確、完善，但是從整體的理念追求上，大致有如下較為清晰的脈絡。

第一，強化“以人為本”的根本屬性，回歸居住本質。彰顯新興地產滿足居住需求、改善居住品質的基本功能，肩負民生大任。

第二，商業(yè)模式和營銷模式的糾錯。無論怎么探索嘗試，無論什么商業(yè)模式，都要擺脫以往的投機思維，都不能忽略房子是用來住的、不是用來炒的這樣一個定位，明確商業(yè)開發(fā)和社會服務雙重使命。所謂“新興地產”，不僅在產品和技術上體現(xiàn)出新興特征，更重要的是在開發(fā)理念、研發(fā)理念、商業(yè)模式、運營機制、營銷模式等方面全方位體現(xiàn)新興特征。

第三，通過技術融入和產品研發(fā)，導入產業(yè)融合，實現(xiàn)產品迭代更新，推動房地產行業(yè)的轉型升級。新興地產是“新地產、新業(yè)態(tài)、新科技、新人文、新金融、互聯(lián)網+”六大核心要素的跨界融合，涵蓋五大領域：“新興宜居地產、新興商業(yè)地產、新興產城地產、新興頤養(yǎng)地產、新興文旅地產”。

第四，新興地產的崛起不是取代傳統(tǒng)地產，而是促進傳統(tǒng)地產的升級轉型。顛覆傳統(tǒng)地產的固有運營模式，以新興地產運營模式，主導我國房地產市場發(fā)展，使其真正成長為推動我國經濟持續(xù)發(fā)展的新興產業(yè)。

第五，新興地產的關鍵是思想和理念的轉型。新興地產不僅是技術創(chuàng)新、模式創(chuàng)新，更重要的是思想、理念轉型，是思想和理念創(chuàng)新轉型主導下的商業(yè)思維的轉變。

第六，從營銷關系轉變?yōu)榉贞P系?；ヂ?lián)網經濟時代，許多經濟關系和市場關系發(fā)生了轉變，房地產企業(yè)管理和項目運營更需要因應大勢，快速轉變，把握最后的機會。在房地產創(chuàng)新轉型過程中，首先要改變的是營銷關系，突出服務關系，甚至促使其產生質變。比如客戶與銷量這個關系，未來房地產企業(yè)應該調整權重，客戶重于銷量，先客戶后銷量，而在服務過程中，應注重顧客體驗效果，即服務效率，效率重于規(guī)模，先效率后規(guī)模。

3新興地產和傳統(tǒng)地產的區(qū)別

3.1物業(yè)性質的差異

傳統(tǒng)地產產品一般品質較低，產品單一。只能滿足原始居住需求或基本購物、休閑等消費需求，不能通過開發(fā)的物業(yè)，實現(xiàn)新的要素價值提升。

而新興地產通過融合新產業(yè)、新科技、新人文等要素，全面提升物業(yè)品質和物業(yè)文化內涵，除了滿足居住或一般購物、休閑等消費需求，實現(xiàn)新的社會價值與經濟價值的可持續(xù)創(chuàng)造。

3.2物業(yè)開發(fā)目標的差異

傳統(tǒng)地產以“項目物業(yè)銷售”為中心，追求項目當期開發(fā)利潤最大化。

新興地產以“提升品質、物業(yè)運營”為中心，把訴求放在良好的開發(fā)利潤基礎上，努力實現(xiàn)持久的物業(yè)運營效益。

3.3項目策劃思維與方法的差異

傳統(tǒng)地產項目策劃重點是固定格式的幾板斧：拿地后初步定位、規(guī)劃設計、營銷策劃與執(zhí)行、物業(yè)交付、交付后物業(yè)管理等。

新興地產項目實行全程整合運營策劃，主要的策劃運作方法是：發(fā)展商拿地前要做市場風險評估、土地價值評估分析、項目核心價值評估、項目邊際價值和碎片價值的整合評估、項目核心價值以外增值可能性分析；拿地后全程整合運營策劃；銷售與招商大數(shù)據(jù)分析與管理引用；資源整合應用；項目交付后業(yè)主增值服務；長期物業(yè)開發(fā)與增值管理。

總之，新時代下，房地產業(yè)必須從傳統(tǒng)產業(yè)向新興業(yè)態(tài)轉變，建立以消費需求為導向的服務理念，已主動研發(fā)引導消費，從單一產品、局部功能向綜合配套服務轉變；堅持以人為本，從傳統(tǒng)開發(fā)商銷售商向城市服務商、社區(qū)服務商轉變。endprint