于珊　馬洪達　李沖

摘要：近年來，我國房地產企業(yè)開發(fā)投資的增長速度已經出現(xiàn)明顯下滑趨勢，而“營改增”在房地產企業(yè)中全面推行極大的改善了房產行業(yè)的經營環(huán)境，有效地降低了房地產企業(yè)的稅務負擔，“營改增”的全面實施給房地產的稅負帶來了巨大的變化。如何正確應對“營改增”對于房地產企業(yè)來說是一個重要的研究課題。

關鍵詞：“營改增”；房地產企業(yè)；稅負

一、推行“營改增”的理論原則

營業(yè)稅改為增值稅需要遵從兩大稅收原則：一是稅收效率原則，具體來說稅收效率包含了經濟效率與行政效率兩個方面。稅收經濟效率是指減少稅收對于經濟活動的影響，因為嚴格說來稅收屬于偏中性的一種身份。但實際上來講，任何一種稅種都會或多或少對于經濟的運行造成影響，由于具體情況的不同而產生的影響程度不同。相對于增值稅來說，征收營業(yè)稅的時候存在大量重復征稅的現(xiàn)象，嚴重影響了企業(yè)的經濟運行效率。而稅收的行政效率通常指征稅過程中降低征稅的成本，讓整個征稅過程流暢、簡便。其中征稅成本包括了征稅過程的人工費、公關費、發(fā)票印刷費用等，同時也包含納稅人的納稅成本，如申報費用、咨詢費、稅款核算成本等。

二是稅收的公平原則。稅務征收要求客觀平等對待所有種類的納稅人，營造出公平合理納稅環(huán)境，這樣才能保持公正的態(tài)度讓所有企業(yè)進行公平的競爭。對于一些不公正的客觀元素，例如資源稟賦差異等現(xiàn)象還需要征稅方作出調整，實施差別征稅進行調節(jié)，盡可能保證公平的征稅環(huán)境。比如說在實行營業(yè)稅時需要嚴格按照企業(yè)的營業(yè)額進行征稅，對納稅方的具體盈利情況并沒有充分考慮，這極大地影響了稅收的公平原則?！盃I改增”之后征收增值稅需要將企業(yè)運營中的成本收益統(tǒng)統(tǒng)納入到稅額核算中去，僅針對于增值額進行征稅，更好地體現(xiàn)了稅收的公平原則。

二、“營改增”后房地產企業(yè)的稅負影響

（一）房地產企業(yè)建安成本抵扣困難，稅負較高

現(xiàn)階段在房地產企業(yè)的開發(fā)運營當中，由于建筑行業(yè)的部分勞務費用與建筑施工的原材料成本費用不能取得增值稅發(fā)票，且目前來說房地產企業(yè)建筑施工的材料大多選取一些小型工廠，雜貨店或者私人企業(yè)作為供應方，本身并不存在進行稅額，如果再征收11%的增值稅銷項稅額，這就讓這些小型的賺取微利潤承擔了較高的稅務負擔。在這種情況下國家也并沒有相應的抵扣標準出臺，直接導致房地產開發(fā)企業(yè)建安成本抵扣難，可抵扣稅額低，承擔了較高的稅負。

（二）房地產企業(yè)土地成本抵扣項不明確

房地產開發(fā)企業(yè)稅負多少主要在于其企業(yè)的成本結構，“營改增”在房地產企業(yè)中全面實施過后稅負的減輕或者增加，則主要在于企業(yè)的土地成本（土地出讓金）的是否可抵扣問題。如果土地成本的購地費用能夠進行抵扣，則能解決最關鍵的房地產企業(yè)的進項抵扣問題。由于在房地產企業(yè)的項目開發(fā)中，所需要的建安成本與土地成本需要巨大的財務支出，但根據目前的政策規(guī)定，土地成本并不能進行抵扣，使得高額購地的房地產開發(fā)企業(yè)需要進行高額繳稅，這對于一線發(fā)達城市房地產開發(fā)企業(yè)來說稅負影響巨大，而三線或者四線城市的房地產開發(fā)企業(yè)影響相對較小。在“營改增”實施之后很多房地產企業(yè)都逐漸將目光由高價土地轉向低價土地，促進了我國土地價格的理性回歸。

（三）對于房地產企業(yè)現(xiàn)金流的影響

房地產開發(fā)企業(yè)通常以項目開發(fā)方式進行運作，然后采取預售方式銷售產品，在這個過程中通過銷售取得的收入后需要預先繳納稅款，但由于項目開發(fā)中建筑成本與財務成本都會隨著項目的工期而增加，這種情況下房地產企業(yè)需要在前期對增值稅銷項稅額資金進行墊付，這極大地占用了企業(yè)的資金流，然后再等到年末分別根據各項原始成本核算增值稅進項稅額，抵扣銷項稅額。

（四）政策規(guī)定不清晰，房地產企業(yè)開發(fā)過度階段稅務風險大

現(xiàn)階段我國房地產企業(yè)普遍都具有購進原材料少，廣告項目與市場營銷費用搞，稅務抵扣少的問題。“營改增”政策從2015年開始在房地產企業(yè)中全面推行，根據我國房地產企業(yè)年均增加值占據生產總值的比重，然后再在這個基礎上測定進銷項稅，比較“營改增”前后稅負變化來確定稅率，目前來說房地產行業(yè)增值稅率為11%。再這個過渡期間房地產企業(yè)項目開發(fā)過程中繳稅明細缺乏系統(tǒng)的政策指導，比如商品房沒有售出如何征稅，已售房產重新退回后繳稅如何處理等細節(jié)都沒有明確規(guī)定，這讓“營改增”后房地產稅務風險增大。

三、“營改增”如何加強房地產企業(yè)納稅規(guī)劃

（一）提高財務管理水平加強票據管理，特別是增值稅發(fā)票與可抵扣發(fā)票

“營改增”政策實施過后，房地產企業(yè)由于項目工程資金規(guī)模大，開發(fā)周期長，財務管理與票據管理難度也大為提升。為了提高內部管理水平，企業(yè)可以加強財務人員對于“營改增”之后稅務相關知識的學習與培訓，提高會計管理人員專業(yè)知識素養(yǎng)。強化建筑原材料采購過程中的相關票據管理，加強與供應方之間的協(xié)調溝通，及時取得可抵扣發(fā)票與增值稅專項發(fā)票。在房地產行業(yè)中競爭激烈，建筑企業(yè)與開發(fā)商之間很難通過高承包價格將“營改增”所承擔的稅負進行轉稼，這也就就導致稅負提高轉而將風險轉移到工程質量上去。所以開發(fā)商企業(yè)必須嚴格選取具備擁有較為完備且正規(guī)增值納稅人資格的建筑施工企業(yè)，以此確保項目開發(fā)的工程質量同時也為自身增值稅抵扣創(chuàng)造有利條件。

（二）加強會計核算，梳理經濟活動流程

企業(yè)在納稅核算方面要系統(tǒng)加強相關會計核算流程，抓住稅務相關風險關鍵點，特別是對于土地購買、施工建設、投融資等具體經濟活動要進行仔細的可抵扣進銷項稅額梳理。全面強化企業(yè)的財務管理、籌資管理、融資管理全面預算管理，以“營改增”政策為核心，系統(tǒng)分析相關政策優(yōu)惠，把握關鍵要點科學進行納稅規(guī)劃，抓住新政的機會政策進一步降低企業(yè)稅務負擔。具體來說，企業(yè)可以通過將部份項目工程進行服務外包，合理通過納稅籌劃將過多的稅務負擔實行轉移。另外由于應該證實是過后，房地產企業(yè)相關會計科目設置得更為復雜，財會人員需要對政策相關進行系統(tǒng)的學習才能正確應對“營改增”后的稅務核算，提高企業(yè)的納稅規(guī)劃水平。企業(yè)還需要提前對納稅申報做好準備，依法將各項會計材料，充分結合自身實際情況去判斷納稅籌劃的可行性，確保納稅籌劃方案能夠正常開展。同時由于企業(yè)所處市場環(huán)境與政策規(guī)定并不是一直不變的，比如稅率，部分細節(jié)規(guī)定的優(yōu)化，企業(yè)稅務人員應當時刻注意相關政策與市場環(huán)境的變化，及時對納稅籌劃方案進行調整，保證方案實施的靈活、科學，抓住一切機會降低稅務負擔。

（三）多類型項目共同開發(fā)，優(yōu)化產品結構

房地產企業(yè)應當重視商品多樣化發(fā)展的重要性，比如在房地產行業(yè)中商業(yè)型地產相對需求量要更大，其定價權大多有開發(fā)商掌握，消費者可以通過獲得地產的增值稅發(fā)票進行抵扣，降低稅務負擔，房地產開發(fā)對此企業(yè)可以更多面對企業(yè)客戶進行銷售來轉移高額的稅務負擔，以此降低成本支出。優(yōu)化產品結構與種類，保證產品多樣性發(fā)展，才能讓房地產企業(yè)在“營改增”政策后順利轉型升級，減少稅務風險。

（四）改善銷售方式，抓住政策優(yōu)惠

房地產企業(yè)在“營改增”過后，現(xiàn)在的主要稅種是增值稅與土地增值稅，所以房產的銷售價格是與增值稅的稅務負擔直接掛鉤的。所以合理的房產售價制定不僅能夠大量節(jié)省時間成本與資金成本還能夠大幅增加房產的銷售量并減少稅負。所以房地產企業(yè)在銷售產品時除了要考慮施工過程中的各項成本還要注意增值稅與可抵扣項目的相關聯(lián)系。適當降低房產的銷售價格雖然賬目上的收入可能減少，但實際利潤卻可能得到了增加，所以改善銷售方式能夠有效的減少土地增值稅率。另外在“營改增”的新政策下還要充分利用相關優(yōu)惠政策減少稅務負擔，積極申請相關減免，適當加大建安成本，增加可抵扣項目金額，只要土地增值率達到了20%及以下則可獲得土地增值稅免征資格。另外企業(yè)還可以考慮設立單獨的物業(yè)銷售公司來減少相關費用的支出，進而降低企業(yè)的稅務負擔。

總體來說“營改增”政策直接影響了房地產企業(yè)稅負水平，但只要科學解讀政策，抓住相關要點，企業(yè)的稅負就能降低，提高企業(yè)的經濟效益，促進企業(yè)的全面發(fā)展。

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（作者單位：于珊，北京泰禾房地產開發(fā)有限公司；馬洪達、李沖，國家計算機網絡應急技術處理協(xié)調中心）endprint