戚 宏

（啟迪設計集團股份有限公司 215000）

蘇州市怡養(yǎng)老年公寓是一座由蘇州市養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司開發(fā)運營的，為自理、介助、介護以及臨終老人提供養(yǎng)護服務的綜合性CCRC養(yǎng)老社區(qū)。它位于國家級開發(fā)區(qū)蘇州高新區(qū)的中央——漁洋街。周邊交通便利，配套完善?；貣|臨高新區(qū)主干道珠江路，與獅子山和曾風光數(shù)十載的蘇州樂園背街而望；西臨城市中環(huán)。南部為成熟的居住小區(qū)?；赝保歉咝聟^(qū)較早建成的工業(yè)區(qū)，未來規(guī)劃產(chǎn)業(yè)升級。距其東北方向的何山公園4km?；赜玫孛娣e44314m2，東西寬約260m，南北深160～180m。場地平整，周邊無高層遮擋，是養(yǎng)老建筑理想的選址。

整個養(yǎng)老社區(qū)由四棟高層自理型公寓樓和二棟高層護理樓以及一棟三層的長者服務中心所組成，另設若干輔助用房。項目分兩期建設。其中一期建成85000m2，于2013年啟動，2014年投入使用；二期15000m2，于2016年啟動。目前二期已竣工并投入使用。社區(qū)總建筑規(guī)模達到近10萬m2，擁有552戶居家型老年公寓和606個護理床位。目前入住老人達到千名，是蘇州市目前在運營的最大的養(yǎng)老機構。

蘇州市怡養(yǎng)老年公寓項目由于其精準的市場定位、先進的設施設備和人性化的管理服務，在其運營短短四年后就取得了驕人的成績。一方面緣于良好的口碑，出現(xiàn)了一房難求的火爆場面，使該項目已經(jīng)能達到收支平衡的良性狀態(tài)，取得了優(yōu)異的經(jīng)濟效益。同時，怡養(yǎng)老年公寓已經(jīng)成為江蘇省內(nèi)養(yǎng)老的一個名牌，受到了社會各界的好評，取得了優(yōu)異的社會效益。

蘇州市怡養(yǎng)老年公寓項目的成功，起源于一個具有前瞻性的規(guī)劃和建筑設計，具體體現(xiàn)在以下幾個方面：

1 對標市場的項目定位

1.1 服務人群定位

本項目啟動的2013年，出臺了諸多支持養(yǎng)老事業(yè)發(fā)展的政策文件，如《關于加快養(yǎng)老服務業(yè)發(fā)展的若干意見》、《養(yǎng)老機構設立許可辦法》、《養(yǎng)老機構管理辦法》等。因此2013年也被稱為“養(yǎng)老元年”。但這同時意味著，養(yǎng)老事業(yè)處在初級發(fā)展的階段，沒有現(xiàn)成的經(jīng)驗可取。

截至2012年底，蘇州市的老年人口為144.3萬人，2017年底，這一數(shù)據(jù)已經(jīng)上升到178.3萬，占總?cè)丝诘?5.8%。而80歲以上的高齡老人占老人總數(shù)的15%。

針對高齡老人占比逐漸增加的狀況，以及政府“9037”政策的落實，項目前期定位就明確了本項目的服務人群是自理老人和護理老人并重?？紤]到服務護理老人需要配備的醫(yī)護人員較多。作為一個新建的機構，在人員培養(yǎng)上方面需要一個過程，因此一期建設一棟護理樓和四棟公寓，二期再建一棟護理樓。社區(qū)整體建成后，自理老人和護理老人的比例約為1.8：1～1.5：1。滿足運營配置條件和市場需求。

1.2 服務功能定位

在服務人群的定位清晰后，服務功能也隨之清晰。自理老人需要生活輔助、療養(yǎng)服務以及還有自身提升的需求。因此為自理老人提供居家式的自理公寓、餐飲設施、健身設施、醫(yī)療診所、康復用房以及娛樂學習設施。

護理老人除了需要基本的生活照料外，還需要醫(yī)療護理及一部分醫(yī)療專業(yè)治療。因此需要配備居住、餐飲、洗浴、康復及醫(yī)療設施。

調(diào)研社區(qū)周邊可利用的設施，怡養(yǎng)老年公寓距三級綜合性醫(yī)院——明基醫(yī)院3km，距獅山社區(qū)衛(wèi)生服務中心1km。因此社區(qū)內(nèi)的醫(yī)療設施定位為以社區(qū)內(nèi)自用為主的社區(qū)等級醫(yī)院；商業(yè)設施方面，怡養(yǎng)老年公寓距水上世界商業(yè)廣場2km，因此社區(qū)內(nèi)只考慮小型超市。健身設施方面，怡養(yǎng)老年公寓距離周邊健身設施約4km。因此考慮在社區(qū)內(nèi)自建一個健身房。

1.3 經(jīng)營模式定位

一個真正的養(yǎng)老機構，不是以賣房產(chǎn)來生存，而是以賣服務來立足。因此一方面，要在服務能力所及的范圍內(nèi)，盡可能多的提供床位，來獲得更多的租金回報。這決定了社區(qū)內(nèi)的建筑形態(tài)以高層為主，以提高土地產(chǎn)出率和管理效率。

同時在空間設計上要鼓勵老年人使用公共設施，從而體現(xiàn)養(yǎng)老機構的價值。比如公共設施的便利可達、服務多樣。如不強化居家公寓內(nèi)的廚房空間，鼓勵老人使用社區(qū)提供的餐飲服務。醫(yī)療設施配備齊全，從化驗、影像等科室一應俱全，鼓勵老人選擇社區(qū)提供的常規(guī)醫(yī)療服務。

再次，要預留經(jīng)營方式的靈活性。社區(qū)內(nèi)的公共設施除了為區(qū)內(nèi)老年人服務外，也應兼顧對外運營，以補充未來收益。比如怡養(yǎng)老年公寓的健身、超市就設計在基地的南側(cè)入口處，方便對怡養(yǎng)老年公寓以南的外部社區(qū)居民服務；醫(yī)療設施包括康復設施位于基地東北角，有較為獨立的出入口，可以對外部居民服務。正好彌補社區(qū)北部區(qū)域無醫(yī)療配套設施的短板。在醫(yī)療設施內(nèi)預留日間照料的空間，利用既有設施和人力解決政府社會的實際困難，也是未來運營的盈利點。

1.4 居住模式定位

對于自理型老人，居住是最主要的機構服務內(nèi)容。根據(jù)市場調(diào)研，包括老年人的收入水平、租金來源、機構服務成本等各方面的因素，怡養(yǎng)老年公寓共有四種戶型：小一室、一室、一室一廳和二室一廳。每種戶型都配備了完備的臥室、起居、就餐、備餐、洗漱便溺、洗衣等功能空間。地暖、空調(diào)設施齊全。租金價格在白領階層可支付范圍內(nèi)。

2 基于運營的空間布局設計

2.1 中心化的服務布局

以人為本落實在空間上首先就是實現(xiàn)生活和醫(yī)療等服務的便捷化、行政管理的高效集約化，最終目的是使老人的基本生活得到妥善的照料，同時也可以大大提高工作人員的管理服務效率，節(jié)約社會成本。在社區(qū)的布局上，各自理型公寓樓和護理樓都圍繞著長者服務中心布置，并且以連廊連接。長者服務中心內(nèi)設計了超市、接待、餐飲、健身、娛樂學習及行政用房。鼓勵自理老人走出家門，到中心進行各種活動，而護理樓實現(xiàn)送餐至樓層。行政用房壓縮至最小。充分體現(xiàn)以為人服務為第一宗旨的特色。

2.2 多層級的配套設施

老人入住在養(yǎng)老社區(qū)，就意味著將在社區(qū)中度過生命中的大多數(shù)時間，他們有著生活、學習、休閑、醫(yī)護等多方面的需求。長者服務中心是最主要的配套設施；在護理樓，按社區(qū)醫(yī)院的標準設置了一個衛(wèi)生中心，并設有康復理療設施。

除此之外，每棟公寓樓在底層都設有管家站、健康服務點等設施。在樓層內(nèi)設置公共客廳。護理樓每層設有護士站、就餐區(qū)、陽光房、開敞廚房等設施。如此形成了社區(qū)中心-樓宇-樓層三個層級的配套設施，充分保障了老人的身心健康和生活質(zhì)量。

2.3 靈活模糊的空間規(guī)劃

有限的建筑空間要創(chuàng)造更多的經(jīng)濟效益，并節(jié)約運行費用，那么對于配套設施就必須要進行靈活模糊化的規(guī)劃。比如怡養(yǎng)老年公寓的餐廳平時兼茶室；餐廳外側(cè)的平臺正對著主水景及水景邊的亭子，此處除作為餐飲座位外，當在亭子內(nèi)上演演出時，也可以作為觀眾席；長者服務中心的大廳平時作為接待交通用，清晨也是老人做操的場所。寬敞的走道是一些臨時活動攤位、展覽的所在。模糊的規(guī)劃是促使空間活躍的有效方式。

3 全程的適老化設計

以人為本在細節(jié)就是適老化。從建筑設計、景觀設計、室內(nèi)設計、建筑構配件使用到家具配置都嚴格遵守適老化原則。如建筑出入口無高差、電梯采用醫(yī)療或無障礙專用電梯、易于開啟的門窗公共通道設置雙層安全扶手、衛(wèi)生間采用特制潔具等等。除此之外，在室外空間，采用平整防滑的地面材質(zhì)、醒目的標示設計、出入口、景觀鋪裝無高差。友好型的環(huán)境才能真正帶給長者自由和尊嚴，解放他們身體的限制，也降低工作人員的服務強度。

長者的滿意是蘇州市怡養(yǎng)老年公寓項目最大的成功，也是規(guī)劃建筑設計最大的成功。這其中最根本的經(jīng)驗就是始終堅持以長者為本。