孔永蓮

甘肅建總置業(yè)發(fā)展有限公司 甘肅 蘭州 730050

現(xiàn)階段，對(duì)于內(nèi)部控制來說，在房地產(chǎn)企業(yè)中得到了廣泛的應(yīng)用與推廣，在企業(yè)發(fā)展中占據(jù)著極其重要的地位，深受企業(yè)內(nèi)部的高度重視與關(guān)注。在激烈的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中，房地產(chǎn)企業(yè)要想脫穎而出，就必須要將內(nèi)部控制與成本控制結(jié)合在一起，避免潛在風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)，將成本保持在可控范圍內(nèi)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)降本增效的目標(biāo)，確保企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)水平的穩(wěn)步提升，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。

1 內(nèi)部控制與成本控制之間的關(guān)系分析

1.1 具有相同的目標(biāo)

對(duì)于內(nèi)部控制來說，旨在提高組織的經(jīng)營(yíng)效率，合理利用和分配企業(yè)各種資源，踐行企業(yè)既定經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。對(duì)此，房地產(chǎn)企業(yè)要充分考慮內(nèi)部環(huán)境、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、控制活動(dòng)、信息與溝通以及內(nèi)部監(jiān)督等方面，構(gòu)建完善的內(nèi)部控制制度，順應(yīng)企業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)。一般來說，效率和風(fēng)險(xiǎn)是內(nèi)部控制工作的關(guān)鍵所在，與制度構(gòu)建和控制活動(dòng)有著緊密的聯(lián)系。而成本控制需要針對(duì)成本影響因素來采取各種防范措施，與成本管理目標(biāo)相一致。企業(yè)要對(duì)成本進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)督，將成本偏差降至最低，真正實(shí)現(xiàn)成本控制的目標(biāo)。

1.2 內(nèi)部控制與成本控制相互推動(dòng)

房地產(chǎn)企業(yè)要想具備較高的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，必須要高度重視內(nèi)部控制這一問題，將企業(yè)經(jīng)營(yíng)運(yùn)作方式規(guī)范化，維護(hù)好企業(yè)資產(chǎn)的安全。內(nèi)部控制涉及企業(yè)發(fā)展的各個(gè)層面，具有全局性和全面性等特點(diǎn)。而成本控制更加強(qiáng)調(diào)企業(yè)的生產(chǎn)過程，偏向于成本的發(fā)生過程[1]，僅僅關(guān)注與成本相關(guān)的信息，在視角范圍中具有一定的局限性。所以說，內(nèi)部控制和成本控制的關(guān)系是非常密切的，內(nèi)部控制要從企業(yè)實(shí)際情況出發(fā)，為成本的掌控提出可行的辦法，成本控制則可以在細(xì)節(jié)之處來完善內(nèi)部控制。

2 房地產(chǎn)企業(yè)成本控制中存在的不足之處

2.1 收益評(píng)價(jià)指標(biāo)反映的落實(shí)力度不足

在以往房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)年報(bào)工作中，其業(yè)績(jī)中的變動(dòng)性比較明顯。一些房地產(chǎn)項(xiàng)目在建設(shè)期間內(nèi)，其業(yè)績(jī)并不理想，然而在驗(yàn)收出售以后，諸多預(yù)收款被確認(rèn)為收入。如果這種情況不是發(fā)生在一個(gè)會(huì)計(jì)期內(nèi)，而是需要跨過 幾個(gè)會(huì)計(jì)期，很難在企業(yè)業(yè)績(jī)的評(píng)價(jià)指標(biāo)中體現(xiàn)出相應(yīng)的適用性。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，如果僅僅以指標(biāo)來作為企業(yè)發(fā)展?jié)撃芎蜆I(yè)績(jī)的評(píng)價(jià)依據(jù)[2]，是不可行的，要結(jié)合具體指標(biāo)，了解企業(yè)的資質(zhì)信譽(yù)和發(fā)展?jié)摿?，?duì)企業(yè)進(jìn)行全面評(píng)估。

2.2 房地產(chǎn)成本與售價(jià)存在不配比性

對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來說，商品開發(fā)周期比較長(zhǎng)，開發(fā)商在短期內(nèi)收回成本是比較難的，企業(yè)成本投入與產(chǎn)出的配比出現(xiàn)了一定的失衡。其一，房地產(chǎn)企業(yè)在短期內(nèi)投入了較多的資金，項(xiàng)目的完成的工期也比較長(zhǎng)，預(yù)售款項(xiàng)很難確認(rèn)為收入，阻礙著配比原則的應(yīng)用。其二，不同樓層、朝向以及房型等都對(duì)商品的銷售產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響，并且在企業(yè)成本攤算過程中，如果沒有對(duì)房屋朝向和樓層進(jìn)行深入分析，其經(jīng)營(yíng)成果的真實(shí)性難以保證。

3 內(nèi)部控制在房地產(chǎn)企業(yè)成本控制中的應(yīng)用

3.1 完善組織架構(gòu)控制

房地產(chǎn)企業(yè)必須要構(gòu)建合理的組織結(jié)構(gòu)，明確不同部門和上下級(jí)部門之間的報(bào)告關(guān)系，縮短縱向信息鏈，實(shí)現(xiàn)高層與基層的信息對(duì)稱性，將企業(yè)信息成本與風(fēng)險(xiǎn)成本保持在合理范圍內(nèi)。

3.2 完善資金管理

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，屬于高風(fēng)險(xiǎn)、高收益行業(yè)，資金是企業(yè)發(fā)展的重要命脈。所以在控制房地產(chǎn)成本時(shí)，要提高對(duì)內(nèi)部控制的重視程度，對(duì)企業(yè)資金進(jìn)行嚴(yán)格管理，避免資金風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。資金控制是內(nèi)部控制的重要內(nèi)容之一，在資金收入與支出控制方面發(fā)揮著重要作用。在資金控制合理的情況下，可以將房屋預(yù)售時(shí)間縮短至最低，確保企業(yè)資金回流效率的穩(wěn)步提升，避免企業(yè)資金風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。通過完善的資金管理建設(shè)，嚴(yán)格管控企業(yè)現(xiàn)金流動(dòng)，促進(jìn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的順利進(jìn)行。

3.3 加大成本監(jiān)督力度

成本控制屬于系統(tǒng)化工程，與事前規(guī)劃、事中監(jiān)督以及事后總結(jié)等有著緊密的聯(lián)系，其中，在事前規(guī)劃中，要加強(qiáng)指標(biāo)分解、預(yù)算分析等方法，來進(jìn)行目標(biāo)成本的設(shè)定，而事后分析總結(jié)主要是對(duì)實(shí)際成本與目標(biāo)之間存在的差距進(jìn)行深入分析，確定差異產(chǎn)生的成因，及時(shí)采取降低成本的措施。相比之下，對(duì)于事中監(jiān)督來說，帶有著明顯的復(fù)雜性和煩瑣性，通過成本監(jiān)督可以有效執(zhí)行各項(xiàng)成本控制措施，并為成本控制措施的改進(jìn)提供可行依據(jù)。所以，房地產(chǎn)企業(yè)要加大成本監(jiān)督力度。房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)成品成本比較大，需要經(jīng)過復(fù)雜煩瑣的工序方可完成，一定程度上加劇了成本監(jiān)督工作的難度性?；趦?nèi)部控制視角，側(cè)重點(diǎn)主要集中在各種工作程序和流程方面，有助于避免業(yè)務(wù)流程風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。

3.4 強(qiáng)化預(yù)算控制

首先，在預(yù)算編制方面，要善于聽取預(yù)算工程師、材料工程師等專業(yè)人士的意見和想法，符合事前成本控制的既定目標(biāo)。在工程預(yù)算編制完成以后，企業(yè)預(yù)算部門要及時(shí)將工程預(yù)算交給財(cái)務(wù)人員。其次，在預(yù)算和資金控制方面，在工程款的支付中，要遵守相應(yīng)的付款流程，確保成本管理處于可控狀態(tài)內(nèi)。

3.5 增強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范能力

經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化多端，房地產(chǎn)企業(yè)自身的資金需求量比較大，滋生了諸多經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。通過內(nèi)部控制來加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制的措施，要對(duì)風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任主體加以確定，構(gòu)建更加全面的內(nèi)部控制體系，比如授權(quán)管理控制、人力資源控制等。并且要構(gòu)建信息流轉(zhuǎn)機(jī)制和共享平臺(tái)，避免出現(xiàn)信息不對(duì)稱現(xiàn)象，為企業(yè)管理者的決策提供可行依據(jù)。

4 結(jié)束語

總而言之，內(nèi)部控制在房地產(chǎn)企業(yè)成本控制中的應(yīng)用勢(shì)在必行，有利于企業(yè)整體競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力的提升，為企業(yè)贏取更多的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)，發(fā)揮出內(nèi)部控制與成本控制的整合優(yōu)勢(shì)，降低成本，滿足降本增效的長(zhǎng)遠(yuǎn)目的，充分彰顯內(nèi)部控制與成本控制的應(yīng)用優(yōu)勢(shì)，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略性目標(biāo)。

[1] 蔡國(guó)紅.探討內(nèi)控導(dǎo)向下房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制方法[J].財(cái)會(huì)學(xué)習(xí),2017,(11):248,250.

[2] 張美萍.分析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制制度的建立與完善[J].財(cái)經(jīng)界(學(xué)術(shù)版),2015,(16):102,153.