劉建芳 呂建斌

（杭州紫薇園勘測規(guī)劃設(shè)計有限公司 浙江杭州 310000）

前言

房產(chǎn)作為重要的不動產(chǎn)項目，無論在建筑規(guī)劃還是實際開發(fā)都要進行完備的工程測量。準確的測量數(shù)據(jù)可以大幅度提高工程項目的開發(fā)效率，保證房產(chǎn)工程質(zhì)量?，F(xiàn)今我國房產(chǎn)測繪測量技術(shù)在逐步創(chuàng)新，并不斷取得新的突破。較過去的測量技術(shù)其效率與準確度都明顯有所提高，并被廣泛應(yīng)用于現(xiàn)代工程。先進的房產(chǎn)測量技術(shù)為房產(chǎn)項目提供了更加可靠的技術(shù)依據(jù)，對我國房產(chǎn)事業(yè)起到了促進作用。

1 房產(chǎn)測繪概述及重要性

1.1 房產(chǎn)測繪簡述

房產(chǎn)測繪是專業(yè)測繪技術(shù)的某一分支，主要針對房屋及房產(chǎn)用地的位置、自然狀況、所屬權(quán)限等實際利用情況進行分析，進而為房產(chǎn)項目的開發(fā)提供信息基礎(chǔ)。房產(chǎn)測繪包括項目測繪與基礎(chǔ)測繪。房產(chǎn)項目測繪側(cè)重房地產(chǎn)的開發(fā)及多種管理方面的權(quán)限，主要包括了對其相關(guān)數(shù)據(jù)、表、平面圖等的測繪，影響著房屋的操作與權(quán)屬管理方面的活動；房產(chǎn)基礎(chǔ)測繪主要對房屋的范圍、測繪操作人員與操作設(shè)備進行要求，測繪人員必須具備專業(yè)的測繪技能與規(guī)范的測繪操作。未經(jīng)法律認可的房產(chǎn)項目不能進行房產(chǎn)測繪。

1.2 房產(chǎn)測繪重要性

1.2.1 為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人提供法律保護

房屋是人們生活的重要環(huán)境，對于房產(chǎn)的確立與管理等問題，人們都十分重視。為了確保房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人的權(quán)益，要進一步以明確的法律手段對其進行維護。管理部門應(yīng)對房產(chǎn)進行實時的房屋測繪與登記，以書面形式備份，并對房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人進行使用資格證書的頒發(fā)，作為使用房屋及保障權(quán)益的重要依據(jù)。規(guī)范的房產(chǎn)登記流程，嚴格的房產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)，為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人的法律權(quán)益提供了雙重保障。同時，也規(guī)范了我國違章建筑等行為，對房產(chǎn)糾紛或土地使用權(quán)等問題的解決提供了重要憑證。

1.2.2 為房產(chǎn)項目開發(fā)提供數(shù)據(jù)基礎(chǔ)

我國在房產(chǎn)測量方法與測量人員要求上有著明確的規(guī)定與標準，專業(yè)的測量人員與先進的測量技術(shù)提供了準確的數(shù)據(jù)結(jié)果，使得相關(guān)部門對房產(chǎn)的實際情況等有了更加清楚的了解。房產(chǎn)測繪為城市規(guī)劃、農(nóng)村改造等發(fā)展提供了更加清晰的數(shù)據(jù)，使得我國在土地利用開發(fā)上有了更加合理的依據(jù)，同時也使得相關(guān)部門在對房產(chǎn)規(guī)劃管理上更加便捷，能夠更加及時的對一些突發(fā)房產(chǎn)問題進行決策。

1.2.3 保障了商品房的真實性

當前我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展十分迅猛，房產(chǎn)市場的商品房價格一直呈現(xiàn)上升趨勢，但人們對房屋的熱情只增不減。一些不法開發(fā)商為了牟取利益，在房屋宣傳時進行虛假面積宣傳，在銷售時做小動作，這一行為嚴重損失了一些不明群眾的切身利益。在法律保障下，房產(chǎn)測量技術(shù)的數(shù)據(jù)更加直觀的體現(xiàn)在群眾眼前，規(guī)范著房屋銷售人員的行為，切實保障了房屋交易的公平與雙方的利益，同時也營造了良好的市場氛圍。

2 房產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)的采集

①航拍攝像技術(shù)：通過專門的測繪儀器或模擬精確的數(shù)字化設(shè)備，對航拍攝取的信息進行轉(zhuǎn)化，將其呈現(xiàn)為具體的信息。②電子經(jīng)緯儀、全站儀等：通過測距測角設(shè)備對房產(chǎn)的角度、距離等幾何信息進行測繪，并將采集到的信息存儲在計算機中。在操作這些儀器進行野外數(shù)據(jù)采集時，要嚴格根據(jù)測量規(guī)范，結(jié)合檢測站的信號、作業(yè)口、實際天氣溫度進行準確的測量。③數(shù)字化收集：通過數(shù)字化設(shè)備對已經(jīng)擁有的圖件資料進行掃描，其實轉(zhuǎn)化成相應(yīng)的數(shù)據(jù)化信息，并手動錄入信息，在對圖件資料進行數(shù)字化的過程應(yīng)預(yù)先確認圖件資料的完整性，確認無誤后再進行掃描。

3 房產(chǎn)測繪技術(shù)的特征

現(xiàn)代測繪技術(shù)屬于信息化測繪技術(shù)，以激光與計算機技術(shù)為主，改善了以往傳統(tǒng)測繪技術(shù)的落后性，在很多方面有了明顯提高，能夠滿足當前社會的測繪需求。具有時效性強，圖像清晰、內(nèi)容符合實際、數(shù)據(jù)精確度高等特點，集測繪、外業(yè)、內(nèi)衣于一身，實現(xiàn)了一體化。其主要測繪產(chǎn)品有電子經(jīng)緯儀、激光指向儀以及3S等測繪軟硬件，以其快捷高效的操作模式，先進的計算機等技術(shù)，極大的推動著我國現(xiàn)代事業(yè)的發(fā)展，對我國其他行業(yè)也起到了促進作用。

4 房產(chǎn)測繪技術(shù)及其應(yīng)用分析

4.1 全球定位系統(tǒng)技術(shù)在房產(chǎn)測量中的應(yīng)用

GPS（全球定位系統(tǒng)）是房產(chǎn)測繪中應(yīng)用較為普遍的測量技術(shù)，又稱衛(wèi)星定位系統(tǒng)。其全球覆蓋率高達98%，其訊號穿透性強，三維定速定時高精度；快速、省時、高效率；應(yīng)用廣泛、多功能。具有多重優(yōu)點，被廣泛應(yīng)用于各個領(lǐng)域并起到了重要作用。在房產(chǎn)測繪領(lǐng)域，全球定位系統(tǒng)作為制作房產(chǎn)成圖與定義圖件的媒介，將各自取得的圖像實現(xiàn)連接，進一步精確了房屋面積，使房屋一些信息更加具體化。GPS有效解決了常規(guī)測量的控制點局限的問題，使其在平面測量時，控制點之間不互相通視也能得出結(jié)果。根據(jù)GPS需求對控制點進行合理選取，能更加確保GPS的精確度，從而的到房產(chǎn)信息更加接近實際情況。RTK（載波相位差分技術(shù)）是目前全球定位系統(tǒng)中較為先進創(chuàng)新的GPS測量技術(shù)，因為其操作上更為簡單，測量結(jié)果更為準確而在實踐中廣受好評與重視。

GPS RTK技術(shù)系統(tǒng)是全球定位系統(tǒng)技術(shù)階段具有現(xiàn)實意義的創(chuàng)新。組成部分包括基準接收站與流動站。RTK定位時，應(yīng)避免選擇有磁場干擾的區(qū)域，在開闊的場地將實時觀測數(shù)據(jù)傳輸給流動站點，流動站通過對整周模糊度的快速求解，準確的解答出其相應(yīng)位置。為保證GPS技術(shù)的準確性，就要確保整周模糊度求解這一核心技術(shù)的精確度。

4.2 房產(chǎn)信息數(shù)字化

數(shù)字化測圖又稱為計算機成圖，就是將采集的各種有關(guān)的地物和地貌信息轉(zhuǎn)化為數(shù)字形式，通過數(shù)據(jù)接口傳輸給計算機進行處理，得到內(nèi)容豐富的電子地圖，需要時由電子計算機的圖形輸出設(shè)備（如顯示器、繪圖儀）繪出地形圖或各種專題地圖。目前，數(shù)字化測圖家屬廣泛應(yīng)用于我國房產(chǎn)地下測量等方面，并以其用時少效率高、信息豐富等優(yōu)點越來越成為房產(chǎn)測繪中的重要測量技術(shù)。

4.3 房產(chǎn)測量計算中坐標解析法

商品房的面積虛報問題是房產(chǎn)行業(yè)一直存在的不良現(xiàn)象，關(guān)于房屋面積的糾紛問題尚待解決。針對這一現(xiàn)象，應(yīng)制定科學準確的為群眾較為容易理解的房屋面積估算法。房屋面積坐標解析法被廣泛地的應(yīng)用于房屋建筑面積、使用面積、用地面積等面積測算中。在實際房屋銷售過程中，相關(guān)部門并未對其房屋測量上設(shè)定嚴格的規(guī)章制度，在實際操作中，仍存在一些問題，比如實際測量長度與坐標反算長度不互為代替，一些規(guī)范中并未明確規(guī)定邊界點的精確度，因此超長房屋在計算上并未算在其中；面積估算差值允許范圍不合理，一些相關(guān)部門沒有對面積計算的差值允許范圍進行明確的規(guī)定，致使在結(jié)果判定時無法定奪，因此坐標解析法應(yīng)在實踐中不斷發(fā)現(xiàn)問題并及時作出調(diào)整，制定更加完善合理的面積估算法則。

5 結(jié)束語

房產(chǎn)建設(shè)是整個國家的重要建設(shè)項目之一，關(guān)系著每一位群眾的居住環(huán)境。房產(chǎn)測繪作為保障房屋信息的數(shù)據(jù)準確性手段，對現(xiàn)在及未來的房產(chǎn)發(fā)展將持續(xù)產(chǎn)生影響。如今我國的測量技術(shù)水平不斷提高，測量手段不斷創(chuàng)新，積極地促進著我國房地產(chǎn)的發(fā)展。為進一步促進我國房產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展，應(yīng)對房產(chǎn)測繪人員不斷培訓，確保測量結(jié)果的準確性。對房產(chǎn)相關(guān)管理人員也應(yīng)進行鍛煉，使其更加了解并充分意識到房產(chǎn)測繪的重要性，更好的投身于房產(chǎn)事業(yè)建設(shè)中。

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