程清

（湖北建清工程咨詢有限公司 湖北省 435001）

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)的成本核算和成本控制工作對(duì)于維護(hù)房地產(chǎn)開發(fā)商的利益有著十分重要的作用。當(dāng)前我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行了宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展面臨一定的挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)企業(yè)需要進(jìn)一步完善成本核算和成本控制工作，保障房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

1 房地產(chǎn)開發(fā)成本核算方法存在的問題

（1）房地產(chǎn)成本核算的對(duì)象含糊。近年來房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展比較迅速，項(xiàng)目開發(fā)比較多，房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)需要分批進(jìn)行，一些房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中包含商業(yè)地產(chǎn)、公寓、別墅等等。針對(duì)不同的房地產(chǎn)開發(fā)類型和房地產(chǎn)開發(fā)工期進(jìn)行核算，成本核算并沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，一定程度上增加了成本核算的難度，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

（2）房地產(chǎn)成本費(fèi)用的分配方法不科學(xué)。房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)中所產(chǎn)生的費(fèi)用都應(yīng)該直接歸納到該產(chǎn)品的成本中，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)中多個(gè)項(xiàng)目產(chǎn)生的共同費(fèi)用，則需要通過一定的規(guī)則進(jìn)行分配，最終間接地歸納到項(xiàng)目的成本中。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)一些間接的成本，應(yīng)該如何對(duì)這些間接成本進(jìn)行分配，在房地產(chǎn)成本核算中并沒有明確的規(guī)定，這在一定程度上影響了房地產(chǎn)行業(yè)的成本核算。

（3）房地產(chǎn)成本核算周期不明確。房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)周期相對(duì)較長(zhǎng)，但是房地產(chǎn)行業(yè)的成本核算必須按照生產(chǎn)周期進(jìn)行，這樣才能及時(shí)計(jì)算出企業(yè)的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，對(duì)企業(yè)的發(fā)展進(jìn)行分析和評(píng)價(jià)。但是由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，一些工程項(xiàng)目竣工之后并沒有完成相應(yīng)的開發(fā)，并不能進(jìn)行相應(yīng)的成本核算和結(jié)算工作，再加上一些地區(qū)的設(shè)施建設(shè)不完善，這些都在一定程度上影響了整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的成本核算工作，對(duì)成本核算工作造成一定的影響。

2 房地產(chǎn)開發(fā)成本控制存在問題

（1）成本管理控制體系不完善。當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，一些企業(yè)僅僅是為了競(jìng)爭(zhēng)，忽視了企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略的維護(hù)和制定，尤其是企業(yè)的成本管理工作缺少相對(duì)完善的目標(biāo)。由于企業(yè)的成本控制工作處于粗放的管理狀態(tài)，導(dǎo)致成本控制工作缺少規(guī)劃和動(dòng)力，成本控制工作并沒有發(fā)揮對(duì)于企業(yè)發(fā)展的作用，企業(yè)成本管理工作缺少制度化和規(guī)范化。企業(yè)成本管理工作缺少相對(duì)完善的成本控制管理體系，導(dǎo)致成本管理工作有名無實(shí)，一定程度上影響了整個(gè)企業(yè)的健康發(fā)展。

（2）成本內(nèi)部控制不完善。房地產(chǎn)行業(yè)的成本控制偏重于事后控制，事前控制和事中控制工作往往被忽視，成本控制中的成本預(yù)測(cè)和成本管理缺少規(guī)范性。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中對(duì)于成本控制工作的重視不足，對(duì)于開發(fā)經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目缺少全過程的控制，這導(dǎo)致很多項(xiàng)目未能進(jìn)行有效的成本控制，對(duì)企業(yè)發(fā)展造成了十分嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失，同時(shí)也不利于房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

3 房地產(chǎn)開發(fā)成本核算與成本控制建議

（1）完善房地產(chǎn)成本核算項(xiàng)目。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本核算存在眾多的問題主要原因就是缺少相對(duì)完善的規(guī)范和成本核算方法，今后需要進(jìn)一步完善成本核算規(guī)范和方法。成本核算中尤其需要完善設(shè)計(jì)階段的核算工作，為今后的施工提供一定的參考。成本核算中需要對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的工期和開發(fā)項(xiàng)目中產(chǎn)生的附加成本進(jìn)行明確規(guī)范，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)的成本周期核算進(jìn)行明確規(guī)范，制定出相對(duì)完善的規(guī)章制度，確保成本核算工作有序進(jìn)行。

（2）對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目信息進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控。房地產(chǎn)開發(fā)中往往不重視成本控制工作，導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)的成本過高，嚴(yán)重影響其經(jīng)濟(jì)效益。隨著網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)的發(fā)展以及成本管理工作水平的逐漸提高，可以通過建立相對(duì)完善的成本動(dòng)態(tài)更新系統(tǒng)，對(duì)成本運(yùn)用狀況進(jìn)行及時(shí)監(jiān)控，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中的成本進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)督，總結(jié)和分析以及預(yù)測(cè)開發(fā)項(xiàng)目總體的造價(jià)情況，并及時(shí)跟進(jìn)后期的彌補(bǔ)措施，一旦出現(xiàn)資金不足的現(xiàn)象，及時(shí)調(diào)整工作方案，或者是增加后續(xù)資金投入，保障房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的順利進(jìn)行。

（3）加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)成本的內(nèi)部控制。在今后的房地產(chǎn)開發(fā)中需要建立相對(duì)完善的內(nèi)部控制措施和規(guī)范，對(duì)開發(fā)項(xiàng)目成本制定相對(duì)合理的預(yù)算，做好開發(fā)項(xiàng)目成本的事前控制工作。成本控制工作需要貫穿于整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的過程，對(duì)于開發(fā)項(xiàng)目中各個(gè)階段進(jìn)行詳細(xì)地控制，避免過程中出現(xiàn)的資金浪費(fèi)和開發(fā)不合理問題。在今后的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中需要嚴(yán)格貫徹相應(yīng)的內(nèi)部控制措施，維護(hù)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益。

（4）完善成本控制體系。房地產(chǎn)成本控制工作需要由專門的部門負(fù)責(zé)，在房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理工作中建立專門的審計(jì)和控制部門，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)成本進(jìn)行嚴(yán)格控制，將成本控制工作貫穿于整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)過程。在成本控制工作中建立相對(duì)完善的規(guī)范制度，嚴(yán)格要求成本控制人員的工作行為，通過建立明確的獎(jiǎng)懲制度，對(duì)于一些工作中出現(xiàn)失誤的工作人員要進(jìn)行一定的懲罰，避免今后類似事件的出現(xiàn)，規(guī)范工作人員的行為，保障成本控制工作順利進(jìn)行。

近年來房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目逐漸增加，但是由于項(xiàng)目開發(fā)中的成本核算方法和成本控制工作不完善，導(dǎo)致一些企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益受到損失。在今后的房地產(chǎn)開發(fā)中需要進(jìn)一步完善成本核算方法，通過建立相對(duì)完善的成本控制制度，提高成本控制工作人員素質(zhì)等方式，維護(hù)房地產(chǎn)企業(yè)的利益，保障房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目順利進(jìn)行。

[1]呂超峰.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算存在的問題及對(duì)策探析[J].財(cái)經(jīng)界，2012（7）.

[2]楊惠嵐.論房地產(chǎn)開發(fā)成本核算方法與成本控制的關(guān)系及對(duì)策[J].金融經(jīng)濟(jì)，2011（5）.