姚清振 徐 強(qiáng) 孫克陽 李 娜

（聊城大學(xué)建筑工程學(xué)院 聊城 252000）

引言

2017年10月18 日，黨的十九大在北京召開，十九大報(bào)告對(duì)我國(guó)社會(huì)主義歷史新方位、社會(huì)主要矛盾、發(fā)展戰(zhàn)略安排都有新的界定。目前，房地產(chǎn)企業(yè)是我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)，它關(guān)系到每位公民的切身利益，十九大報(bào)告中直接提及到房地產(chǎn)的只有一句話：“房子是用來住的、不是用來炒的，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”。[1]這句話可以看做未來房地產(chǎn)政策的總綱領(lǐng)。十九大結(jié)束后，多地出臺(tái)多項(xiàng)政策來響應(yīng)十九大報(bào)告的良性引導(dǎo)。

1 “高周轉(zhuǎn)”模式概述

房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)綜合性的行業(yè)，其涉及建筑設(shè)計(jì)、金融、法律、施工、銷售、物業(yè)管理等多方面的行業(yè)，一個(gè)項(xiàng)目的成功開發(fā)，需要各方面的專業(yè)人才和各項(xiàng)機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，一個(gè)項(xiàng)目投入可達(dá)幾千萬、上億、甚至幾十億?；诜康禺a(chǎn)行業(yè)的綜合性和資金投入大的特點(diǎn)，項(xiàng)目持續(xù)時(shí)間越短、資金回流越快越對(duì)地產(chǎn)商有利。近幾年，土地出讓金在項(xiàng)目總投資中的比重越來越大，地價(jià)的不斷攀升加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力。除此之外，融資難也是房企面臨的另一個(gè)難題。國(guó)內(nèi)銀行貸款是房地產(chǎn)企業(yè)資金的主要來源，但近年來，受政策影響，銀行給房地產(chǎn)企業(yè)放貸的門檻越來越高。在上述背景下，各房企基于自身特點(diǎn)，以“高周轉(zhuǎn)”模式來實(shí)現(xiàn)企業(yè)利益的最大化。

房地產(chǎn)高周轉(zhuǎn)即資金的高速流轉(zhuǎn)，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言：①要求減少資金占用的時(shí)間，少支利息；②高周轉(zhuǎn)同時(shí)可規(guī)避開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。評(píng)判一個(gè)項(xiàng)目是否做到高周轉(zhuǎn)，關(guān)鍵要看三個(gè)指標(biāo)：a.整體的現(xiàn)金流回正時(shí)間；b.是從拿地到動(dòng)工、預(yù)售的時(shí)間；c.銷售去化速度。[2]

2 房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展模式轉(zhuǎn)變

黨的十九大報(bào)告指出：“中國(guó)特色社會(huì)主義進(jìn)入新時(shí)代，我國(guó)社會(huì)主要矛盾已經(jīng)轉(zhuǎn)化為人民日益增長(zhǎng)的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾。”在過去十幾年的時(shí)間中，房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展，房?jī)r(jià)也是逐年攀升，一部分人已有多套房而還有相當(dāng)多的人不得不成為房奴，甚至沒有住房，這不利于社會(huì)的公平正義，不利于人們對(duì)美好生活的追求。因此，社會(huì)主要矛盾的變化會(huì)引起國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展政策的糾偏。

無論國(guó)家戰(zhàn)略還是地方政策，都明確了房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型是未來發(fā)展的趨勢(shì)，并且已經(jīng)開始轉(zhuǎn)型。房地產(chǎn)行業(yè)的門檻已經(jīng)越來越高，固守傳統(tǒng)的發(fā)展模式已不能滿足房地產(chǎn)企業(yè)自身發(fā)展的要求。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，在房地產(chǎn)發(fā)展模式全面轉(zhuǎn)型來臨之前，壯大企業(yè)實(shí)力，以支持發(fā)展模式的轉(zhuǎn)變。

3 高周轉(zhuǎn)依然適用的理由

3.1 行業(yè)機(jī)遇期未結(jié)束

高周轉(zhuǎn)模式的適用前提有兩個(gè)：①房產(chǎn)可以交易；②商品房預(yù)售許可制度不被取消。除部分城市的限自持的房產(chǎn)項(xiàng)目外，其它房產(chǎn)均可交易。下放房地產(chǎn)預(yù)售許可證在一定程度上可以減小房產(chǎn)預(yù)售許可證的辦理難度，有利于更好管理房地產(chǎn)預(yù)售情況。2010年兩會(huì)上就有政協(xié)委員提出取消商品房預(yù)售許可證制度，但在2012年商品房預(yù)售許可證的審批權(quán)被下放，這也預(yù)示著商品房預(yù)售許可證制度在短時(shí)間內(nèi)不會(huì)被取消。

國(guó)家、地方政府出臺(tái)的措施并未嚴(yán)重影響高周轉(zhuǎn)模式在房地產(chǎn)開發(fā)中的應(yīng)用，行業(yè)機(jī)遇期并未結(jié)束，在行業(yè)機(jī)遇期內(nèi)，各房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)抓住機(jī)遇，不斷壯大。

3.2 高周轉(zhuǎn)模式助力企業(yè)的壯大、轉(zhuǎn)型

目前，各大房地產(chǎn)企業(yè)均利用高周轉(zhuǎn)模式不斷壯大，高周轉(zhuǎn)模式的成功運(yùn)用與否，關(guān)系到企業(yè)在房地產(chǎn)行業(yè)中的成敗，以碧桂園為例，高周轉(zhuǎn)模式下碧桂園的銷售額正以不可思議的速度增長(zhǎng)。

雖然行業(yè)機(jī)遇期依然存在，但不會(huì)永遠(yuǎn)存在，未來房地產(chǎn)模式必將發(fā)生變化，只有實(shí)力強(qiáng)、規(guī)模大、品質(zhì)好的企業(yè)才能從容應(yīng)對(duì)行業(yè)發(fā)展模式轉(zhuǎn)變帶來的挑戰(zhàn)。高周轉(zhuǎn)模式是各房企發(fā)展壯大的通用法則。

（1）只有快，才能抓住行業(yè)機(jī)遇期，快速做大做強(qiáng)。雖然房地產(chǎn)行業(yè)機(jī)會(huì)全面進(jìn)入調(diào)控期，并不意味著沒有了發(fā)展空間，對(duì)于有準(zhǔn)備的企業(yè)，目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)依然是黃金期。2017年，商品房銷售面積169408萬m2，比上年增長(zhǎng)7.7%，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積25508萬m2，比上年增長(zhǎng)15.8%，房屋施工面積781484萬m2，比上年增長(zhǎng)3.0%，從數(shù)據(jù)看，近幾年房地產(chǎn)行業(yè)依然沒有衰退的跡象?；蛟S，未來幾年是房地產(chǎn)行業(yè)的最后機(jī)遇期，如果房地產(chǎn)企業(yè)不抓住最后的機(jī)會(huì)，很可能就會(huì)被行業(yè)淘汰，在資金有限的前提下，只能繼續(xù)使用高周轉(zhuǎn)模式。

（2）只有高周轉(zhuǎn)才能增加利潤(rùn)。根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)回報(bào)率公式：F=f1×f2×f3（f1是利潤(rùn)率，f2是周轉(zhuǎn)率，f3是財(cái)務(wù)杠桿率）[4]，近年來，房地產(chǎn)利潤(rùn)持續(xù)走低，而土地價(jià)格越來越高，財(cái)務(wù)杠桿率也越來越低，所以，房地產(chǎn)企業(yè)提高回報(bào)率的最有效的途徑是提高周轉(zhuǎn)率。

4 結(jié)束語

黨的十九大后，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了新時(shí)代，隨著部分城市推出“競(jìng)自持”政策后，陸續(xù)會(huì)有越來越多的城市也會(huì)來效仿。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行高周轉(zhuǎn)模式開發(fā)的同時(shí)，也要及時(shí)思考在自持模式下如何實(shí)現(xiàn)盈利，如何構(gòu)建新型的盈利模式。在以高周轉(zhuǎn)為支撐的房地產(chǎn)行業(yè)機(jī)遇期內(nèi)盡早地未雨綢繆、實(shí)現(xiàn)房企盈利模式向以自持性物業(yè)投資和運(yùn)營(yíng)為核心的資產(chǎn)管理人盈利模式的轉(zhuǎn)變，是大型房企面臨的緊迫的課題。

[1]十九大報(bào)告[R].北京：2017，10：18.

[2]夏 凌.高周轉(zhuǎn)開發(fā)或成房企比拼的硬件[N].中華工商時(shí)報(bào)，2014-2-21.（B02）.

[3]宋延慶.“新三高一輕”將是地產(chǎn)主流模式[J].城市開發(fā)，2015，05：63.