闞皓

（西南科技大學(xué)城市學(xué)院 四川省綿陽市 621000）

1 前言

目前我國房地產(chǎn)行業(yè)是整個國家重要的支柱產(chǎn)業(yè)，受到國家政策的管控。在房地產(chǎn)項目建設(shè)過程中，工程造價的控制與管理起到相當(dāng)重要的作用，幾乎關(guān)系到這個房地產(chǎn)項目日后的經(jīng)濟效益。而在現(xiàn)實中，房地產(chǎn)項目工程造價的控制和管理過程仍然存在著一些問題。如何有效的降低風(fēng)險，準確把控工程造價，提高其工程的收益，就成為了目前房地產(chǎn)行業(yè)急需解決的問題。

2 房地產(chǎn)項目工程造價的構(gòu)成

房地產(chǎn)工程造價，指的是房地產(chǎn)工程預(yù)期或?qū)嶋H投入的所有費用。其具體包括了設(shè)備投入費用、項目工程建筑費用、貸款利息費用、各種稅收費用以及其他各類費用等。

2.1 項目工程建筑費用

在房地產(chǎn)項目工程建設(shè)中，項目工程建筑費用是比例最大也是最基本的費用構(gòu)成，亦被稱為建筑安裝工程造價。主要由項目建筑費以及工程安裝費用這兩部分構(gòu)成。

2.2 設(shè)備及工器具購置費用的構(gòu)成

其主要由在項目建設(shè)中，所需的所有設(shè)備和工具的購置或租賃費用，以及家具購置費組成，是固定資產(chǎn)投資中的一部分。

2.3 工程建設(shè)其他費用的構(gòu)成

工程建設(shè)其他費用，主要來源于整個工程從動工到竣工交付驗收的整個過程中，除去上述兩種費用以及可能產(chǎn)生的貸款利息和各類稅收外，為保障工程順利施行和日后正常使用所產(chǎn)生的費用。其包括但不限于：前期工程費用、拆遷產(chǎn)生的額外費用、土地使用費、管理費等等。

3 房地產(chǎn)項目工程造價的影響因素

3.1 政策法規(guī)性因素

由于房地產(chǎn)項目受到國家宏觀調(diào)控的影響，因此國家出臺的政策法規(guī)對房地產(chǎn)項目工程造價影響非常大。國家以及當(dāng)?shù)卣贫ǖ?，關(guān)于項目建設(shè)過程的一系列報批、審查、基建等費用構(gòu)成都有明文規(guī)定，并且由嚴明的審查制度。因此在房地產(chǎn)項目建設(shè)過程當(dāng)中，其建設(shè)標準、人工投入、建設(shè)期限、材料使用、機械投入等必須遵循國家以及地方政府的有關(guān)規(guī)定。

3.2 地區(qū)性與市場性因素

由于房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)不同，其生產(chǎn)的是一種建筑產(chǎn)品。在不同時期不同的地區(qū)中，價格起伏十分巨大。它的價值一般是由場地、人工、材料、投入等結(jié)果產(chǎn)生的。不同的地區(qū)和市場條件對其造價都會帶來直接影響。例如北上廣等一線城市與其他三線城市，建造同樣的房地產(chǎn)項目，其產(chǎn)生的費用差距相當(dāng)之大。

3.3 設(shè)計因素

在明確了政策法規(guī)和市場造價之后，設(shè)計圖紙就是工程造價預(yù)算的最基礎(chǔ)依據(jù)之一。其在項目一開始就能對工程造價的控制產(chǎn)生關(guān)鍵影響。優(yōu)秀的設(shè)計不僅可以使得房地產(chǎn)項目質(zhì)量和建筑結(jié)構(gòu)水準更高，同時能夠加強對空間的利用，以及節(jié)約大量的資源。

4 強化房地產(chǎn)項目造價控制和管理的措施

4.1 加強工程預(yù)算控制

一，要強化房地產(chǎn)項目工程預(yù)算造價的控制過程。作為房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者，必須清楚的認識到工程預(yù)算控制的緊迫性和重要性，在房地產(chǎn)項目開展的過程中，必須合理控制資金的投入和使用，同時制定詳細的戰(zhàn)略發(fā)展計劃和工程施工控制計劃。帶動項目推進人員建立科學(xué)完善的工程造價控制認知，保證項目工程造價控制過程順利開展。

另一方面，參加工程建設(shè)的管理層人員必須親自到現(xiàn)場了解情況，并能夠結(jié)合施工現(xiàn)場實際存在的問題對工程造價預(yù)算進行不斷完善和改進，基于工程施工特點編制預(yù)算，還需在編制預(yù)算前對項目設(shè)計圖紙及施工現(xiàn)場深入研究，在熟悉項目施工的有關(guān)要求及規(guī)定、標準后才可科學(xué)的開展預(yù)算。

4.2 提升造價計算精確度

在工程造價進行預(yù)算控制的過程當(dāng)中，許多企業(yè)經(jīng)常會忽視政府宏觀調(diào)控和市場供應(yīng)導(dǎo)致的材料價格浮動，而影響最后的預(yù)算精準度。這輕則導(dǎo)致房地產(chǎn)項目最后實際造價和預(yù)算價有一定出入，重則會導(dǎo)致整個項目造價失控。針對這種情況，房地產(chǎn)企業(yè)在開展工程造價預(yù)算的時候，應(yīng)該盡可以的考慮到多種建材種類，在不同時期和地區(qū)內(nèi)價格的差異。同時要對國家和當(dāng)?shù)卣囊幌盗泻暧^調(diào)控措施進行詳細了解，制定建筑項目的調(diào)價系數(shù)，實現(xiàn)預(yù)算造價的動態(tài)性管理。

4.3 健全造價管控體系

想要對房地產(chǎn)項目工程造價進行全過程的控制和管理，必要的條件就是建立起科學(xué)完善的工程造價控制體系。這不僅有利于在工程開展前期進行造價預(yù)算，同時對于整個項目實施全過程的造價管理，都能起到良好的控制效果。同時在建立造價管理機構(gòu)時，一定要保持該機構(gòu)的體系獨立性，保證建筑單位的其他部門無法對其進行干涉。

4.4 增強造價管理人員綜合素質(zhì)

為保證房地產(chǎn)項目預(yù)算造價管理效率及質(zhì)量，應(yīng)重視并積極強化管理人員預(yù)算造價的專業(yè)知識和技能，增強責(zé)任心，落實好各項工作，使項目成本控制到最小。對于預(yù)算編制人員，必須精通和熟練應(yīng)用各種預(yù)算編制方法，對規(guī)定的會計項目要熟悉，對各類定額標準要明確，特別是對項目支出中各費用類型，必須給予關(guān)注，進而才可科學(xué)合理地完成造價預(yù)算編制。

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