興 嬋 李 輝

（大連財經學院工商管理學院 遼寧大連 116600）

1 旅游地產興起的背景和特征

旅游地產主要指的是將房地產業(yè)和旅游業(yè)這兩種截然不同的產業(yè)進行結合，形成順應市場需求的新興產業(yè)。房地產業(yè)和旅游業(yè)作為促進我國經濟增長的兩大重要支柱，它們的交叉與融合符合當今的發(fā)展趨勢，是一種新型的地產模式。

如今，人們的旅游模式已經逐漸舍棄曾經的“追趕式”觀光旅游和商務短期旅游，更傾向于選擇自己喜歡又休閑放松的地點進行長期居住的休閑度假型旅游。個性化休閑度假的旅游模式開啟了中國社會消費的新方式。目前，為了使房地產的價格可以適當下降，政府制定了對應控制房地產過度發(fā)展的措施。比如采用提高土地的管控、加強房地產投資比例的控制、提高房地產交易稅等方法，使房地產發(fā)展可以得到有效控制。在這些宏觀調控措施及金融政策的影響下，房地產企業(yè)應該高度重視旅游地產這一新概念，并且需要從實地情況出發(fā)，摸索出適合旅游地產發(fā)展的道路[1]。

旅游地產屬于旅游行業(yè)和房地產行業(yè)進行結合產生的新行業(yè)，其主要發(fā)展可以具備旅游性質的房地產，其特征為：

（1）在選擇房地產項目建設的地址時，需要臨近旅游景區(qū)，其需要借助具有特色的旅游資源，打造集旅游、居住為一體的地產項目，這種項目具有鮮明的文化色彩，不僅可以促進當?shù)芈糜谓洕陌l(fā)展，也滿足人們的居住需求。

（2）旅游地產的主要服務對象是傾向于休閑旅游或者休閑度假的游客，而且需要使其購買或者租賃的需求。

（3）旅游地產要向住客提供齊全的日常配套設施和優(yōu)質的服務，以及還要滿足游客購物、運動、休閑娛樂等方面的需求，使客戶可以有一個良好的度假環(huán)境。

（4）旅游地產需要具備較強的居住性，因此其具有進行配套的相關設施，也具有較高的投資價值。

2 我國旅游地產開發(fā)模式

旅游地產雖然是多元化產業(yè)，經營理念也各有不同，就我國目前而言，對于旅游地產開發(fā)的模式有以下四種：

2.1 結合城市中心街景開發(fā)

由于中國城市化進程加快，市中心的地價不斷上漲，導致了城市空間不斷向城區(qū)邊沿擴展，因此，市中心給旅游地產騰出了更大的市場空間。市中心街景模式是以城市背景文化做依托，有一定的商業(yè)文化累積，在市中心的商業(yè)圈內注入旅游的文化元素，可以有效促進城市形象的提升，使城市更具有發(fā)展的空間。而且旅游城市化可以有效吸引人口聚集，提高城市環(huán)境的管理的有效程度。同時結合城市中心街景開發(fā)，可以有效改善城市居民的居住環(huán)境，形成良好的城市精神文化，促進城市的可持續(xù)發(fā)展。

2.2 結合自然風景資源開發(fā)

和自然風景息息相關的旅游地產，其需要借助優(yōu)美的景觀，吸引旅客的注意，才能得到有效發(fā)展。但是，適合旅游地產大面積開發(fā)的自然風景區(qū)地段大多處于郊區(qū)，位置偏遠，與城市中心有一定的距離，導致一些日常設施尚未得到完善，所以需要注重基礎設施的建設，提高這方面資金的投入，完善自然景區(qū)的內部條件。旅游地產在開發(fā)過程中要對生態(tài)環(huán)境做好保護措施，優(yōu)化資源優(yōu)勢，遏制對景區(qū)資源的過度開發(fā)，保證自然風景區(qū)和生態(tài)環(huán)境的完整。

2.3 結合歷史民俗元素開發(fā)

旅游地產的開發(fā)跟當?shù)氐臍v史背景和人文風俗結合在一起，可以將當?shù)氐娘L俗文化發(fā)揚起來，是一項綜合性的旅游地產。中國歷史文化淵源流長，是中華民族難能可貴的瑰寶，同時也是該類型開發(fā)模式的主要靈魂。帶有文化色彩的景點有著別具一格的魅力，引人入勝、流連忘返。讓當?shù)氐臍v史文化遺產牽動著旅游地產的發(fā)展，張揚當?shù)鬲毦咛厣淖匀伙L貌和人文風俗的魅力，提升旅游地產的內在價值，往往會收到較好的效果。

2.4 結合主題公園造景開發(fā)

近年來，主題公園的建設在我國掀起一陣熱潮，例如廣州長隆游樂園，將主題公園和旅游地產結合在一起進行共同開發(fā)，這不僅符合人們的休閑旅行的需求，也可以帶動當?shù)氐禺a的健康發(fā)展。主題公園對游客有著不可小覷的吸引力，它能夠聚集人流量，帶來游客的消費收入。通過這種方式，主題公園可以成為支持旅游業(yè)的重要力量，也可以為推動房地產利潤提升貢獻力量，最終完成旅游地產的發(fā)展目標。同時，將主題公園與旅游地產捆綁式開發(fā)可以輕易以低價拿到土地開發(fā)權，提高最終收益。

3基 于我國旅游地產開發(fā)的思考

3.1 統(tǒng)籌規(guī)劃，合理布局

在一些景區(qū)的開發(fā)過程中，開發(fā)商為了給游客打造一個角度比較好的觀景臺，只是單方面的考慮了游客的觀景效果，肆意開辟景區(qū)資源，忽略了無規(guī)劃的開發(fā)給景區(qū)環(huán)境帶來的嚴重影響。另外，開發(fā)商在一些景區(qū)的周圍新建了許多房地產業(yè)以及配套的服務設施，這些現(xiàn)代化的建筑與景區(qū)環(huán)境以及老建筑難以相融，與整個景區(qū)的文化景觀產生沖突。在旅游區(qū)大肆興建建筑設施，毫無規(guī)劃的擴大旅游地產建筑群、修建旅游設施，大量建造人為地產景觀，造成了景區(qū)景觀從自然化到城市化、商業(yè)化的演變，使原生態(tài)的風景區(qū)喪失了的景觀功能，失去觀賞價值，導致景區(qū)的商業(yè)氣氛過于濃烈，破壞了景區(qū)古色古香的意境，失去原有純真恬淡的自然韻味。

我們要學會科學的合理性規(guī)劃是旅游地產建設。比如政府和開發(fā)商之間需要進行建立良好的關系，維持雙方的利益，做好統(tǒng)籌規(guī)劃，達到環(huán)境效益及經濟效益進行有效結合的目的。①政府需要在進行旅游地產項目建設之前制定長期的規(guī)劃，以免出現(xiàn)旅游房地產管理過于表面的問題。接著要對新開發(fā)的項目進行嚴格的審查以及選址，使景區(qū)當中的地產建設得到有效規(guī)劃，使旅游房地產的經濟效益與生態(tài)保護達到一致，維護當?shù)氐木坝^文化。②開發(fā)商在開發(fā)過程中應該采取積極措施，保護和完善原有的生態(tài)景觀，尤其是要防止過度開發(fā)以及毀滅性開發(fā)的存在。旅游地產開發(fā)的收益要建立在保護景區(qū)動植物生態(tài)環(huán)境以及文化生態(tài)上，主張經濟、社會、環(huán)境獲取共贏的局面。③對于建違規(guī)違法的建筑項目要及時拆除，以景區(qū)環(huán)境的未來發(fā)展作為優(yōu)先考慮，旅游地產項目建設數(shù)量和建設方式，維護景區(qū)環(huán)境的美化。

3.2 準確定位，尊重文化內涵

旅游地產的興建離不開建筑施工，建筑工程項目的開展勢必就會產生大量的建筑垃圾；與此同時，旅游地產正式開始運營之后，勢必離不開酒店、飯店、商場等供游客消費的地產建設，不可避免的產生污水、油煙等生活垃圾；參觀景點的游客也會制造出許多固體垃圾，如此一來，就嚴重的阻礙了景區(qū)生態(tài)環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展。譬如，桂林的漓江、張家界的茅巖河，德天瀑布以及九寨溝等等水體類型的風景區(qū)，修建了一些供游客駐足觀賞的建筑群，其所產生的廢水、排泄物等人造垃圾多數(shù)是排入河湖中，污染了水體生態(tài)。旅游地產的開發(fā)放眼當今多數(shù)的著名旅游景點之中，摻雜著的現(xiàn)代化建設隨處可見，“山中出現(xiàn)人造小城”“自然景區(qū)摻雜人造街景”等等現(xiàn)象已經不再陌生，迫使具備生態(tài)功能的自然景觀價值大打折扣，這種自然風景區(qū)商業(yè)化的不和諧現(xiàn)象，是一種視覺上的“污染”。在我國的城市化不斷發(fā)展的過程中，城市周圍的自然環(huán)境不斷的開發(fā)，迫使豐富的野生動植物資源、原生態(tài)環(huán)境遭到不同程度的破壞。由此可見，旅游地產對景區(qū)的過渡開發(fā)，影響了旅游資源和環(huán)境資源的可持續(xù)發(fā)展。

旅游地產的建設需要對現(xiàn)狀和未來有一個準確的定位，即要重點圍繞著開發(fā)區(qū)的歷史文化、風土人情、生態(tài)環(huán)境等因素來進行建設。①需要注意挖掘當?shù)芈糜尉皡^(qū)的文化內涵，使房地產項目可以凸顯自身的文化性。而這種文化性需要使旅游地產和旅游景區(qū)進行有效融合才能，因此需要盡量減少地產建設過程中對旅游景區(qū)的損害，即需要減少現(xiàn)代建筑在景區(qū)當中的建設，需要盡量增加具有當?shù)匚幕厣慕ㄔO，使建筑物和景區(qū)融為一體。②如果旅游地產找到景區(qū)遭到破壞，這對旅游地產的發(fā)展也及其不利，因此需要從旅游地產建設前、中、后這幾個階段進行嚴格控制。在建設前期需要使旅游地產建設提出生態(tài)環(huán)保工程建設的方案，其中要重點強調如何解決施工對水資源、土地污染的問題，在得到有關部門同意之后才能動工。而在建設期間，有關部門需要定期進行檢查和監(jiān)督，確認施工單位是否按照需要既定方案進行。在施工完成之后，需要進行確定其對旅游景區(qū)的環(huán)境、整體協(xié)調性沒有影響才能使其進入正常銷售。如果出現(xiàn)問題，要及時進行糾正，使旅游景區(qū)的獨特優(yōu)勢得到有效保護。

3.3 依法建設，保護生態(tài)環(huán)境

為了使旅游景區(qū)的周邊環(huán)境的生態(tài)質量得到維持，需要在發(fā)展旅游地產的時候，加強環(huán)境保護，才能使雙方均有了良好的發(fā)展。首先通過有效地產開發(fā)促進環(huán)境保護，以環(huán)境保護使人們可以有了一個良好的旅游體驗。要想達到這一目的，當?shù)芈糜尾块T需要嚴格執(zhí)法，堅決杜絕違法建筑的產生，使旅游房地產業(yè)得以繼續(xù)發(fā)展。比如遇到人工景觀嚴重破壞景區(qū)的大自然環(huán)境，導致景點的開發(fā)與環(huán)境保護無法諧調發(fā)展的情況，需要重點進行處理，使旅游資源得到有效開發(fā)的同時，完成滿足人們的居住需求。并且政府部門也需要進行監(jiān)督，確保開發(fā)商嚴格執(zhí)法，照章建設，實現(xiàn)有效規(guī)范旅游地產市場的目的。

3.4 注重創(chuàng)意，不斷進行創(chuàng)新

旅游地產不屬于一次性消費品，它更傾向于較長久收益的投資，但是如何吸引回頭客就是這個旅游地產業(yè)內應該深思的問題。根據(jù)我國目前各地的旅游地產狀況來看，主題公園都是千篇一律的游樂設施和動物表演，欠缺了特別吸引人的特色；一些理應讓游客細細品味其風情的古街老巷也充斥著商業(yè)的氣息，失去了原有的味道；那些見證了歷史的名勝古跡也大都是只留下了一句空殼，其中豐富的內涵早已悄無聲息。

在保護景區(qū)原有韻味的前提下，旅游地產項目的開展還要進行創(chuàng)新，它是旅游地產發(fā)展的靈魂。除了合理策劃建筑項目的規(guī)模尺寸、功能作用、色彩搭配與布局氣氛，創(chuàng)意方面也不可忽視。畢竟再完善的旅游地產項目，經過時間的洗禮，缺乏新意也會導致其失去特色和魅力。調查顯示，美國迪斯尼每年的客流量都呈現(xiàn)不斷上升的趨勢，它的成功就跟它時常更新娛樂項目分不開，所以，旅游地產項目要以不斷創(chuàng)新的形式去滿足游客休閑游玩的愿景，從始至終都有極好的創(chuàng)意去吸引游客駐足。

4 結束語

旅游地產屬于旅游業(yè)和房地產行業(yè)發(fā)展的重要途徑，而且其也受到國家的關注，具有良好的發(fā)展前景，但是由于相關的開發(fā)經驗不夠豐富，旅游地產項目還存在著許多不可預見的難題和投資風險，有了合理有效的應對措施和策劃，才能避免或者降低難題和風險帶來的影響，這也是我們今后應該深入探討的課題。

[1]沈 飛.旅游房地產悄然起步[N].中國經營報，2001，6：3～4.

[2]丁 姍.中國旅游地產開發(fā)研究[D].上海：復旦大學，2009，11：19～20.

[3]王鵬志.我國旅游地產開發(fā)現(xiàn)狀、挑戰(zhàn)與對策研究[M].當代經濟，2015，02：32～34.