伍洲

1 引言

不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記管理是一項(xiàng)十分重要且嚴(yán)肅的事情，尤其是房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的登記管理，在我國，由于傳統(tǒng)觀念的原因，人們對(duì)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的登記問題一向十分重視，一旦不動(dòng)產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)登記管理出現(xiàn)問題，造成的后果將相當(dāng)嚴(yán)重，所以如何應(yīng)用GIS準(zhǔn)確地進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)的登記管理將是本文所分析探討的重點(diǎn)。

2 地理信息系統(tǒng)（GIS）

地理信息系統(tǒng)（GIS）又被稱為“地學(xué)信息系統(tǒng)”，是一種特定的非常重要的空間信息系統(tǒng)?；谟?jì)算機(jī)硬、軟件系統(tǒng)的支持，GIS可對(duì)地球表層（包括大氣層）空間中的有關(guān)地理分布數(shù)據(jù)進(jìn)行采集、存儲(chǔ)、管理、運(yùn)算、分析等操作，它結(jié)合地理學(xué)、地圖學(xué)、遙感以及計(jì)算機(jī)科學(xué)，被廣泛的應(yīng)用于多項(xiàng)領(lǐng)域，其中就包括不動(dòng)產(chǎn)的登記管理。將GIS應(yīng)用于不動(dòng)產(chǎn)的登記管理可對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的空間信息進(jìn)行精確掌握，有效地避免了出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)與戶主存在一對(duì)多等由于缺乏準(zhǔn)確的空間信息所造成的問題。

3 不動(dòng)產(chǎn)登記管理中出現(xiàn)的相關(guān)問題

3.1 界線、歸屬不清

在《物權(quán)法》頒布之前，由于我國不動(dòng)產(chǎn)的登記管理分屬于不同的政府部門，這就會(huì)有可能導(dǎo)致農(nóng)林、農(nóng)牧與林牧用地之間的權(quán)屬界線模糊不清，相關(guān)權(quán)利的歸屬問題不夠明確，從而引發(fā)諸多的矛盾和糾紛，甚至于發(fā)生惡性械斗，爆發(fā)群體性事件，嚴(yán)重影響了社會(huì)的和諧與穩(wěn)定。

3.2 登記部門的登記錯(cuò)誤

由于缺乏統(tǒng)一的登記平臺(tái)，分散登記的各部門之間登記方法、技術(shù)規(guī)程就可能會(huì)存在不同，這就很容易發(fā)生各種土地權(quán)利的重登、漏登問題，尤其不同類型土地權(quán)利面積的重疊或重復(fù)登記問題十分嚴(yán)重。這種分散的登記不僅給權(quán)利人辦理登記造成不便，同時(shí)也給交易相關(guān)人查詢相關(guān)的登記資料、了解交易標(biāo)的權(quán)利狀況增加了難度。權(quán)利人在做房地產(chǎn)抵押時(shí)，除了要到建設(shè)部門辦理房屋抵押登記外，還要到國土資源部門辦理土地抵押登記。在實(shí)際生活中，就存在有部分人利用分散登記的漏洞，將房屋和土地進(jìn)行分別抵押、多次抵押以騙取銀行貸款的惡劣案件，給國有資產(chǎn)造成了極大的損失。

3.3 登記部門過于分散

我國在《物權(quán)法》頒布之前對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的登記管理工作一直由多個(gè)部門所共同完成，這就無謂的增加了政府的財(cái)政支出，同時(shí)也降低了政府部門的行政效率，給政府的形象也帶來了不利影響。將不動(dòng)產(chǎn)登記管理分散到多個(gè)部門進(jìn)行，就要給每個(gè)部門都配備相應(yīng)的工作人員、機(jī)構(gòu)場(chǎng)所及相關(guān)設(shè)備，此舉不僅多增加了人力物力成本，而且容易導(dǎo)致各部門之間由于存在職能交叉而相互爭權(quán)奪利或推諉扯皮。

這種分散登記的措施更是增加當(dāng)事百姓的負(fù)擔(dān)，比如在農(nóng)村，農(nóng)民就其住房要到房產(chǎn)部門辦理《房屋所有權(quán)證》、就其宅基地要到國土資源部門辦理《集體土地使用證》、就其栽種的樹木要到林業(yè)部門辦理《集體林權(quán)證》，若有承包土地則還要到農(nóng)林部門辦理《耕地承包經(jīng)營權(quán)證》，這種證書滿天飛的現(xiàn)狀對(duì)當(dāng)事群眾的生活造成了極大的不便。

4 應(yīng)用GIS解決不動(dòng)產(chǎn)登記管理中的相關(guān)問題

不動(dòng)產(chǎn)登記是我國《物權(quán)法》所確立的一項(xiàng)物權(quán)制度，是指經(jīng)相關(guān)權(quán)利人或利害關(guān)系人申請(qǐng)，由政府相應(yīng)部門將有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)及其變動(dòng)事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的事實(shí)。我國的不動(dòng)產(chǎn)登記具有公示力、形成力、推定力和公信力四種效力，這四種登記效力為權(quán)利人及相關(guān)利害關(guān)系人的切身利益提供了有效的法律保障，當(dāng)代GIS技術(shù)的應(yīng)用可為不動(dòng)產(chǎn)的登記管理提供有效的技術(shù)保障。

4.1 利用GIS對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的空間特性進(jìn)行管理

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的核心業(yè)務(wù)對(duì)象包括不動(dòng)產(chǎn)（單元）、權(quán)利和權(quán)利人，其業(yè)務(wù)涉及不動(dòng)產(chǎn)單元及權(quán)利的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅而觸發(fā)的初始、變更、預(yù)告、更正、異議和他項(xiàng)登記等內(nèi)容，核心是不動(dòng)產(chǎn)登記簿。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記錄的是不動(dòng)產(chǎn)單元、權(quán)利人及權(quán)利等數(shù)據(jù)實(shí)體（對(duì)象）的信息，從數(shù)據(jù)建模的角度，不動(dòng)產(chǎn)單元、權(quán)利人和權(quán)利等實(shí)體具有結(jié)構(gòu)穩(wěn)定性（相對(duì)不變性）。權(quán)利人具有流動(dòng)性和跨區(qū)域性等特點(diǎn)不動(dòng)產(chǎn)單元具有空間性、屬地化和不動(dòng)性特點(diǎn)，不動(dòng)產(chǎn)登記簿中的“圖”，就是土地房產(chǎn)、林地、草原等不動(dòng)產(chǎn)單元的位置和范圍的圖件或地圖，屬于典型的地理空間實(shí)體，通常可以用GIS的多邊形（或面）數(shù)據(jù)類型來表示，其信息化應(yīng)用需要GIS技術(shù)的支撐。

4.2 將GIS作為權(quán)籍調(diào)查信息系統(tǒng)的核心

作為現(xiàn)代不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)展的里程牌，不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)應(yīng)用體現(xiàn)了沒有精確的不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量和制圖技術(shù)，就沒有現(xiàn)代的不動(dòng)產(chǎn)登記這個(gè)事實(shí)，其中不動(dòng)產(chǎn)的測(cè)量就被包含于權(quán)籍調(diào)查的范疇。隨著GIS技術(shù)的發(fā)展應(yīng)用，人們將不動(dòng)產(chǎn)單元信息原來零散、碎片化的宗地圖和地籍圖進(jìn)行一體化拼接，解決了不動(dòng)產(chǎn)單元信息的統(tǒng)一管理問題，同時(shí)也為權(quán)屬調(diào)查、不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量成果的入庫、制圖和不動(dòng)產(chǎn)單元信息的查詢和檢索等操作提供了便捷的軟件工具，為權(quán)籍調(diào)查的數(shù)字化、信息化、智能化奠定了基礎(chǔ)。

4.3 GIS與OA的一體化集成

利用GIS技術(shù)在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的過程中實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)單元的精確空間定位，使得不動(dòng)產(chǎn)單元在數(shù)據(jù)上有據(jù)可查、不重不漏，實(shí)現(xiàn)“以圖管不動(dòng)產(chǎn)”。通過對(duì)圖中數(shù)據(jù)的垂直集成可識(shí)別不同類型的不動(dòng)產(chǎn)登記單元之間的空間關(guān)系是否合理、合法，通過對(duì)圖中數(shù)據(jù)的水平集成可識(shí)別不動(dòng)產(chǎn)登記單元在地理空間上是否存在重疊、交叉等不合理現(xiàn)象。GIS與OA一體化系統(tǒng)作為不動(dòng)產(chǎn)登記統(tǒng)一管理基礎(chǔ)信息平臺(tái)中的登記業(yè)務(wù)系統(tǒng)，在“以圖管不動(dòng)產(chǎn)”的操作環(huán)境下，可將GIS應(yīng)用到業(yè)務(wù)辦公的流程之中，以實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)及其相關(guān)各種信息的空間查詢、檢索、統(tǒng)計(jì)分析和制圖等功能，從而提高登記的效率，避免可能出現(xiàn)的失誤。

4.4 利用GIS整合不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一房地信息

房地合一的房產(chǎn)登記向來是不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記體系建設(shè)的重點(diǎn)、難點(diǎn)，利用GIS可將地形圖、地籍圖和房產(chǎn)分幅平面圖進(jìn)行三圖整合，從原有的專題圖中將專題要素提取出來，并最終實(shí)現(xiàn)房地?cái)?shù)據(jù)的統(tǒng)一管理，房地一體化數(shù)據(jù)庫建設(shè)也將帶動(dòng)智慧城市建設(shè)。

5 結(jié)語

對(duì)于很多人來說，不動(dòng)產(chǎn)都是他們的主要財(cái)產(chǎn)與生活根據(jù)，所以不動(dòng)產(chǎn)的登記管理便顯得尤為重要，一旦不動(dòng)產(chǎn)的登記出現(xiàn)錯(cuò)誤，那后續(xù)的管理工作也定會(huì)存在極大操作隱患。充分應(yīng)用地理信息系統(tǒng)（GIS）進(jìn)行統(tǒng)一地不動(dòng)產(chǎn)登記管理，便可以有效避免這些由于信息的缺乏所帶來的問題。