王曉光

（福山區(qū)住房保障管理中心 山東煙臺 265500）

前言

房產(chǎn)測量主要是利用房產(chǎn)測繪系統(tǒng)，依據(jù)相關(guān)國家標(biāo)準(zhǔn)，對進(jìn)行層次化房產(chǎn)平面設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行繪制并進(jìn)行房產(chǎn)公攤面積的核算工作。在房產(chǎn)管理中房產(chǎn)測量主要有房產(chǎn)調(diào)查、房產(chǎn)圖測繪、房產(chǎn)變更測算、平面控制測量、各要素測量等幾個(gè)模塊，其直接影響了房產(chǎn)管理過程能否順利進(jìn)行。因此對房產(chǎn)管理中房產(chǎn)測量過程進(jìn)行進(jìn)一步探究非常必要。

1 房產(chǎn)測量在房產(chǎn)管理中的重要性

1.1 房屋權(quán)屬證書發(fā)放方面

房屋權(quán)屬證書發(fā)放時(shí)是房產(chǎn)測量的主要工作，其主要對每戶居民所擁有的房屋權(quán)屬范圍進(jìn)行了規(guī)劃。經(jīng)過相應(yīng)房屋產(chǎn)權(quán)證明及過戶登記，可明確相應(yīng)房屋產(chǎn)權(quán)的法律效力，從而為社會主義房屋管理提供法律依據(jù)。在這個(gè)基礎(chǔ)上，通過房產(chǎn)登記管理也可以為城鎮(zhèn)地理信息房產(chǎn)管理系統(tǒng)的進(jìn)一步完善提供依據(jù)。

1.2 財(cái)政稅收管理方面

房產(chǎn)測量為房產(chǎn)管理工作提供了大量真實(shí)有效的房產(chǎn)數(shù)據(jù)信息，可以幫助城鎮(zhèn)房產(chǎn)規(guī)劃管理人員全面掌握城鎮(zhèn)房產(chǎn)土地情況。同時(shí)通過對現(xiàn)有房產(chǎn)資源與以往房產(chǎn)資源的對比分析，可進(jìn)行公私占有房產(chǎn)數(shù)量、面積等情況進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，然后依據(jù)相應(yīng)數(shù)據(jù)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍、產(chǎn)業(yè)管理等圖形檔案的完善優(yōu)化，不僅可以為不同類型房屋管理提供依據(jù)，而且可以推動房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)理論研究的順利開展。在這個(gè)基礎(chǔ)上，通過對房產(chǎn)測量數(shù)據(jù)的進(jìn)一步分析，也可以為城鎮(zhèn)財(cái)政、稅收等機(jī)構(gòu)提供明確的土地分級，保證各項(xiàng)土地稅務(wù)費(fèi)用的有效收取。

1.3 城鎮(zhèn)規(guī)劃方面

為了保證城市房產(chǎn)管理、住宅建設(shè)可以符合社會主義現(xiàn)代化建設(shè)需求，在實(shí)際房產(chǎn)管理過程中，城鎮(zhèn)房產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)及其規(guī)劃建設(shè)人員應(yīng)依據(jù)區(qū)域特征，全面了解房產(chǎn)的權(quán)屬及運(yùn)行現(xiàn)狀，從而為房產(chǎn)的合理控制及有效規(guī)范提供依據(jù)。而通過房產(chǎn)測量，可以為城鎮(zhèn)房地產(chǎn)管理提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)信息，從而在保證房屋、土地資源的合理調(diào)配的同時(shí)，也可以為城市舊城區(qū)住宅建設(shè)的更新改建提供數(shù)據(jù)支持。

2 房產(chǎn)測量在房產(chǎn)管理中的應(yīng)用

2.1 常見房產(chǎn)測量應(yīng)用技術(shù)

常見的房產(chǎn)測量應(yīng)用技術(shù)主要有PIT測繪技術(shù)、GPS技術(shù)、坐標(biāo)解析測量法等幾種方面。其中PIT測量技術(shù)主要是一種新型的測繪技術(shù)，其主要在計(jì)算機(jī)聯(lián)網(wǎng)的前提下，將接收設(shè)備中的數(shù)據(jù)與現(xiàn)有數(shù)據(jù)共同傳輸?shù)搅鲃釉O(shè)備的GPS接收裝置內(nèi)，然后利用流動設(shè)備自帶的數(shù)據(jù)處理系統(tǒng)，對整體數(shù)據(jù)進(jìn)行處理分析。PIT房產(chǎn)測量技術(shù)可獲得0.01m以內(nèi)的測量數(shù)據(jù)，對于整體測量中測繪精確度的提升具有重要的意義。PIT測量技術(shù)現(xiàn)階段常用于房屋權(quán)屬界定，通過數(shù)據(jù)分析及后續(xù)地圖的繪制，可提高房屋產(chǎn)權(quán)管理客觀公正性，降低房產(chǎn)測量數(shù)據(jù)糾紛；GPS技術(shù)主要是利用數(shù)據(jù)定位技術(shù)進(jìn)行房產(chǎn)圖形繪制、房產(chǎn)屬性確定工作。GPS技術(shù)可實(shí)現(xiàn)圖形屬性雙向連接，對于房屋面積分?jǐn)偟臏?zhǔn)確性能的提升及層次化房產(chǎn)管理具有重要的意義。GPS技術(shù)在房產(chǎn)管理中的應(yīng)用具有數(shù)據(jù)安全性高、測繪效率高、數(shù)據(jù)精確度高的優(yōu)良特點(diǎn)，一次設(shè)站可實(shí)現(xiàn)12.0m×103m直徑的房產(chǎn)區(qū)域測量，而測繪工程中測量結(jié)果數(shù)據(jù)坐標(biāo)同步進(jìn)行的模式也可以有效降低設(shè)站搬運(yùn)次數(shù)，提高工作效率；坐標(biāo)解析房產(chǎn)主要是從用地面積、房屋面積等方面，對房屋建筑的產(chǎn)權(quán)面積、封閉地塊面積、建筑面積、使用面積等進(jìn)行全面核算。在房產(chǎn)管理過程中，經(jīng)常會發(fā)生由于面積問題而導(dǎo)致的房屋糾紛，而通過房產(chǎn)面積計(jì)算及其公用面積核算，可提高房產(chǎn)管理中的規(guī)范程度，為房產(chǎn)管理工作的順利開展提供依據(jù)。

2.2 房產(chǎn)測量在房產(chǎn)管理中的應(yīng)用

房產(chǎn)測量技術(shù)主要屬于地理研究領(lǐng)域，其在實(shí)際房產(chǎn)管理應(yīng)用中主要結(jié)合地理空間建設(shè)情況進(jìn)行地理模型的分析繪制[1]。房產(chǎn)測量技術(shù)可以為房產(chǎn)管理提供充足的地理信息，并通過測繪數(shù)據(jù)收集、數(shù)據(jù)整合、數(shù)據(jù)處理等過程，對整體房產(chǎn)住宅地理情況進(jìn)行綜合分析。在現(xiàn)階段房產(chǎn)測量技術(shù)發(fā)展過程中，還可以利用現(xiàn)代測量技術(shù)建立三維動態(tài)數(shù)據(jù)模型，如GPS技術(shù)等。通過三維動態(tài)數(shù)據(jù)模型對相應(yīng)房產(chǎn)建筑空間模式的分析，可對整體建筑區(qū)域內(nèi)的空間特征及動態(tài)特征進(jìn)行多元化分析，從而為房產(chǎn)管理提供更加豐富多樣的數(shù)據(jù)信息。

在現(xiàn)階段房產(chǎn)測量過程中，地理信息系統(tǒng)為主要的輔助測量工具。其主要利用計(jì)算機(jī)對整體地理空間特征進(jìn)行模擬分析，并將獲得的數(shù)據(jù)信息傳輸?shù)娇臻g數(shù)據(jù)處理終端，從而為后需數(shù)據(jù)應(yīng)用管理提供依據(jù)。房產(chǎn)測量具有工作量大、數(shù)據(jù)多的特點(diǎn)，其在數(shù)據(jù)處理、數(shù)據(jù)計(jì)算結(jié)果分析方面都較繁瑣，這種情況下就需要在地理信息系統(tǒng)運(yùn)行的基礎(chǔ)上，結(jié)合其他計(jì)算機(jī)技術(shù)進(jìn)行房產(chǎn)測量系統(tǒng)的構(gòu)建。房產(chǎn)測量系統(tǒng)在一定程度上可以提高房產(chǎn)測量效率及準(zhǔn)確程度，其主要將GIS技術(shù)與房產(chǎn)測量工作進(jìn)行了有機(jī)整合，利用GIS技術(shù)良好的數(shù)據(jù)核算管理能力，提高數(shù)據(jù)輸出測繪圖屬性及繪制效率。而通過GIS技術(shù)對房屋面積結(jié)構(gòu)、地理位置等數(shù)據(jù)的動態(tài)模型繪制，可利用數(shù)據(jù)符號對相應(yīng)數(shù)據(jù)模型的動態(tài)特征進(jìn)行定量分析，從而提高整體房產(chǎn)測量效率。

2.3 房產(chǎn)管理中房產(chǎn)測量優(yōu)化應(yīng)用要點(diǎn)

為了進(jìn)一步提高房產(chǎn)測量工作效率，房產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)可從房產(chǎn)測量標(biāo)準(zhǔn)、房產(chǎn)測量程序、房產(chǎn)管理機(jī)制等方面進(jìn)行優(yōu)化管理。首先在房產(chǎn)測量程序方面，主要是根據(jù)我國現(xiàn)階段房產(chǎn)測量作業(yè)開展情況，對房產(chǎn)測量功用面積分?jǐn)傆?jì)算工序加大關(guān)注力度。在具體測繪考察的基礎(chǔ)上，明確房產(chǎn)測量的法律效力，然后依據(jù)相關(guān)法律文件制定完善的房產(chǎn)測量程序，為最終房產(chǎn)測量效果提供保障。然后依據(jù)現(xiàn)階段房產(chǎn)測量的相關(guān)文件進(jìn)行房產(chǎn)測量準(zhǔn)則的制定。從商場測量、基礎(chǔ)測量兩個(gè)方面進(jìn)行單獨(dú)分析，結(jié)合相應(yīng)的測量區(qū)域劃分，進(jìn)行相應(yīng)房產(chǎn)測量規(guī)范的制定完善。保證基礎(chǔ)測量作業(yè)與商場測量作業(yè)開展的規(guī)范性，最大限度地提升房產(chǎn)測量作業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益[2]。最后為了保證整體房產(chǎn)測量工作的順利開展，相關(guān)房產(chǎn)管理工作人員可結(jié)合房產(chǎn)測量工作特點(diǎn)，進(jìn)行自我檢測更新機(jī)制的構(gòu)建。通過對房產(chǎn)測量結(jié)果的進(jìn)一步審核，可結(jié)合以往房產(chǎn)測量工作考核評價(jià)結(jié)合，進(jìn)行內(nèi)部房產(chǎn)測量機(jī)制的不斷完善調(diào)整，為整體房產(chǎn)測量質(zhì)量的提升提供依據(jù)。

3 總結(jié)

綜上所述，房產(chǎn)測量可以通過房屋權(quán)屬證書發(fā)放為城鎮(zhèn)房屋住宅規(guī)劃及區(qū)域財(cái)政稅收管理提供有效的數(shù)據(jù)支持。在實(shí)際房產(chǎn)測量技術(shù)應(yīng)用過程中，主要有GPS技術(shù)、坐標(biāo)解析技術(shù)、PER測量技術(shù)等幾個(gè)方面。為了提高整體房產(chǎn)測量技術(shù)應(yīng)用效率，房產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)可根據(jù)區(qū)域房產(chǎn)管理需求，從房產(chǎn)測量管理體制、房產(chǎn)測量程序及房產(chǎn)管理標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行全方位優(yōu)化，為房產(chǎn)管理工作的順利開展提供支持。

[1]王玉榮.測繪工作房產(chǎn)測繪質(zhì)量管理的淺析[J].工程技術(shù)：引文版，2016（12）：00141～00142.

[2]金培芳.淺析房產(chǎn)測繪中的信息化建設(shè)與管理[J].城市建設(shè)理論研究（電子版），2017（29）：00200.