潘榮升

引言

在當前我國社會經濟不斷快速發(fā)展的背景下，房地產行業(yè)已經逐漸成為我國GDP增長的主要推動產業(yè)之一，同時也成為我國支柱型產業(yè)之一。房地產行業(yè)在實際發(fā)展過程中，其興衰成敗不僅能夠對國民生活產生直接影響，還會威脅到我國社會經濟的健康持續(xù)發(fā)展。但是近年來在房地產行業(yè)發(fā)展過程中，逐漸出現(xiàn)了一系列的捂盤惜售、投機性炒房等現(xiàn)象，這些不良行為不僅嚴重侵蝕中低收入家庭及改善型家庭的住房購買力，還對我國社會發(fā)展過程中的和諧性和穩(wěn)定性造成嚴重威脅，制約我國經濟結構的發(fā)展。因此，面對這些現(xiàn)象，國家對房地產行業(yè)提出了一系列有針對性的宏觀調控政策。但是由于我國房地產市場環(huán)境具有一定的復雜性，所以在宏觀調控政策落實時，存在較大的困難。

1 房地產運營現(xiàn)狀

房地產行業(yè)是我國在發(fā)展過程中的基礎性型產業(yè)，同時也是支柱型產業(yè)。很多城市在現(xiàn)代規(guī)劃建設過程中，都會將房地產行業(yè)作為主要的收入來源，其整個預算外財政收入與預算內財政收入相比，要超出很多。與此同時，房地產本身具有非常高的關聯(lián)性，與其他一些產業(yè)之間具有密切聯(lián)系。這些產業(yè)相互之間可以實現(xiàn)有效的協(xié)調運作，在保證房地產行業(yè)可以實現(xiàn)穩(wěn)定發(fā)展的同時，能夠帶動其他產業(yè)的發(fā)展。在我國每年的GDP增長率當中，由房地產直接或者間接帶動的關聯(lián)產業(yè)，已經超過了2個百分點。我國現(xiàn)如今正處于社會經濟增長的重點時期，由于我國本身就是一個人口大國，而經濟增長仍然處于粗放型的狀態(tài)。在一定的時期內，想要實現(xiàn)房地產產業(yè)的穩(wěn)定并且快速增長，就需要將其對國民經濟產生的帶動作用充分發(fā)揮出來[1]。

但是需要注意是，我國房地產行業(yè)在發(fā)展過程中過于追求發(fā)展，從而導致整個發(fā)展相對比較盲目。這種情況下，很有可能會對房地產行業(yè)的未來發(fā)展造成一定威脅。①房價持續(xù)過快增長將導致市場消費能力越來越低，且還會在無形當中促使商務成本的提升，這樣就會導致該地區(qū)或者是城市本身的經濟競爭力越來越低。②房地產價格在過快增長后，大多數(shù)都會伴隨著持續(xù)低迷，進而影響相關聯(lián)產業(yè)乃至金融市場。一旦房地產行業(yè)的價格幅度呈現(xiàn)出下降的趨勢，那么相關聯(lián)產及金融市場也會受到影響。房地產市場如果出現(xiàn)崩潰現(xiàn)象，那么很有可能導致金融危機的出現(xiàn)，甚至經濟危機。在現(xiàn)階段，我國各城市的房價已經處于高位，所以必須要對其進行宏觀調控，同時提升政策方案質量、強化政策執(zhí)行力度、完善政策監(jiān)督考核機制，從而保證相關政策的有效落實，提升政府公信力。

2 房地產宏觀調控措施

2.1 貨幣政策

根據(jù)相關數(shù)據(jù)和資料信息的研究結果，在2016年年初的時候，一直到2017年上半年，央行已經多次提高存款準備金率，處于歷史高位。僅僅只是在2017年上半年，就已經根據(jù)實際情況，對存貸款的基準利率進行了6次的調整，每一次調整時，其幅度在0.5%左右。提高基準利率，其根本目的是為了能夠對通貨膨脹等現(xiàn)象起到良好的控制效果。如果從客觀角度出發(fā)，能夠合理利用這種方式，對開發(fā)商的融資成本或者是購房者本身的貸款支出而言，能提供一定的便利性條件。

2.2 土地政策

國外在房地產宏觀調控方案的制定和具體落實過程中，將重點放在了貨幣政策上，但是我國實行二元土地制度，故能夠廣泛利用土地政策調控房地產市場。在土地政策調控房地產市場的過程中，大多數(shù)會依賴調節(jié)土地的供應總量、供應的結構類型、供應的具體方式以及政府部門提出的管理政策等四種渠道。供應總量的出現(xiàn)，其實主要是通過對房地產產品能夠產生影響的一些因素條件進行綜合分析，這樣能夠對供應總量產生一定的影響，同時還會對房地產市場產生一定的作用。土地供應結構在制定以及具體落實過程中，其主要是對房地產產品本身的結構或者是區(qū)位能夠產生一定的影響，進而對房地產市場產生影響[2]。根據(jù)這些指標的具體變化情況，可以發(fā)現(xiàn)通過對土地市場科學合理的治理，其整個治理效果的有效性，對房地產行業(yè)過熱、盲目的現(xiàn)象能夠起到良好的抑制效果。

2.3 財政政策

房地產稅的征收在房地產調控政策當中，屬于非常重要的政策之一。房地產稅的有效落實，其實就表明投機者本身持有的房產，即使不實施買賣或者是交易，同樣也需要繳稅。這樣一來，投機性購房者所持有的房產不僅不能夠實現(xiàn)高額利潤，反而會增加經濟負擔。目前房地產稅面臨著兩種不同類型的選擇，要么是象征性的收取低額稅費，但是這種低額收取，很難與房地產升值之后帶來經濟效益產生一定的抵消，從而效果不明顯。要么向房屋持有者征收高額稅稅費，但是這樣的操作方式，很有可能會導致投機性購房者瘋狂拋售等一系列嚴重后果。所以，確定合理的房地產稅稅率將是今后財政調控政策的工作重點之一。

2.4 行政政策

行政政策主要體現(xiàn)在兩個方面，其一是限購限貸政策，其二則是行政問責制度。首先，限購限貸政策主要是指在一定的時期內，已經擁有限定套數(shù)房產的個人或者家庭，不能再次購買房產，也就是通過一系列強制性的手段和措施，克制住一些投機者對房產的需求。其次，行政問責制度其實主要是針對地方一些行政長官采取的有效措施。針對一些沒有落實到位或者是在具體國家政策執(zhí)行過程中，沒有執(zhí)行到位的地方負責人進行相對應的行政問責，根據(jù)實際情況，對其進行相對應的處罰。

3 房地產宏觀調控政策實施

3.1 明確宏觀調控目標

在房地產宏觀調控政策的具體落實過程中，要明確宏觀調控的目標。所有一系列的政策或活動在實施時，都需要按照宏觀調控的目標進行，這樣不僅能夠從根本上促進我國房地產事業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，還能夠保證宏觀調控政策在具體實施過程中的有效性。由于我國各城市房地產市場處于不同的發(fā)展階段，一線城市和二三線城市的房價影響因素差異較大，全國統(tǒng)一的調控政策很難滿足不同城市穩(wěn)定房價和保障房地產市場健康發(fā)展的需求。就現(xiàn)階段而言，我國房地產調控目標應當是一線城市重在抑制投機性需求，二三線城市重在增加保障性住房供給[3]。

3.2 完善房地產調控政策

房地產稅的征收已經逐漸成為我國房地產稅制改革當中非常重要的一部分，也是針對投機者不良行為的有效控制手段。我國曾在上海以及重慶等一些地區(qū)實施房地產稅征收的試點工作，通過實施效果可以看出，該政策的實施已經初步取得了一定的成效。但是房地產調控政策以及相對應的稅收制度，仍然存在很多問題，所以需要在實踐中，對房地產稅制進行不斷的完善和優(yōu)化。具體到稅率的多少、房屋等級的界定措施和方法等方面。同時，可以借鑒一些國外發(fā)達國家的一些先進經驗，促使相對應的減免措施也能夠得到有效落實[4]。

3.3 強化需求管理

為了保證房地產宏觀政策的有效落實，需要強化需求管理，促使中央政府與地方政府相互之間的利益關系，具有一定的統(tǒng)一性。這樣不僅能夠實現(xiàn)利益主體相互之間的協(xié)調發(fā)展，而且還能夠推動社會經濟的穩(wěn)定發(fā)展。

3.4 調整并完善住房制度

為了促使地方政府在房地產市場宏觀調控政策的具體落實過程中，具有一定的積極性，必須要采取有針對性的措施，弱化地方政府對地方政策的依賴。這樣不僅能夠對我國當前現(xiàn)有的住房制度起到良好的改善和優(yōu)化作用，而且還能夠實現(xiàn)調控政策實施效果的最大化。

4 結束語

我國現(xiàn)階段對房地產行業(yè)的宏觀調控政策提出以及落實，已經初步具有一定的成效，但是仍然有很多問題。在實踐中，結合實際情況，對這些問題進行逐一分析，這樣才能夠保證房地產宏觀調控政策的有效落實。