潘 英 蔡艷華

（永城市國(guó)土資源局 河南永城 476600）

1 不動(dòng)產(chǎn)介紹

不動(dòng)產(chǎn)是指依據(jù)自然屬性和法律規(guī)定的不可移動(dòng)的財(cái)產(chǎn)，一旦移動(dòng)就會(huì)損害它的價(jià)值，一般包括房屋、土地及其固定物等。

根據(jù)自然屬性分，不動(dòng)產(chǎn)自身帶有不可移動(dòng)性，也叫固定性；還有獨(dú)特性，包括使用、利用差異等；還有耐久性，不動(dòng)產(chǎn)一般能保存很長(zhǎng)時(shí)間，例如土地不會(huì)因不使用就造成損耗、消失；還有供給有限性，例如土地供給有限，資源較缺乏。

根據(jù)社會(huì)屬性分，不動(dòng)產(chǎn)具有價(jià)值量大、用途多樣性、涉及廣泛性、權(quán)益受限性、難以變現(xiàn)性、和保值增值性。這是由于不動(dòng)產(chǎn)與其他物品相比單價(jià)高，總量大，容易對(duì)外界產(chǎn)生影響，而且由于它不能移動(dòng)、易受到限制，所以它的變現(xiàn)難度大，以及它受到交通基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善等因影響，價(jià)值能不斷增加。

2 不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪介紹

2.1 不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪

不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪是指通過(guò)調(diào)查和測(cè)量來(lái)確定不動(dòng)產(chǎn)的位置、價(jià)值、界限、質(zhì)量、性質(zhì)、屬性、數(shù)量、現(xiàn)狀、面積等，并且要用文字、數(shù)據(jù)、圖表記錄下來(lái)的工作。它的主要目的是為了不動(dòng)產(chǎn)的管理、開發(fā)和利用、規(guī)劃建設(shè)、稅收等提供基本的數(shù)據(jù)和資料。測(cè)繪工作的主要內(nèi)容是測(cè)量、地址測(cè)量、宗地圖、房產(chǎn)圖的測(cè)量與繪制、面積的計(jì)算、不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量報(bào)告的撰寫等工作。

不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪在2001年的《房地產(chǎn)測(cè)繪管理辦法》中對(duì)于房屋產(chǎn)權(quán)登記的房產(chǎn)測(cè)繪進(jìn)行了規(guī)范。在2008年頒布的《土地登記辦法》和《房屋登記辦法》兩個(gè)部門中明確了土地登記和房屋登記中要提交地籍調(diào)查表、宗地圖和房屋測(cè)繪報(bào)告。在2001年頒布的《林木和林地權(quán)登記管理辦法》中規(guī)定了森林、林木等的不動(dòng)產(chǎn)登記。在2012年頒布了《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)登記試點(diǎn)工作規(guī)程》中規(guī)定申請(qǐng)海域使用權(quán)、集體土地使用權(quán)、農(nóng)民承包經(jīng)營(yíng)權(quán)等要提交相關(guān)海域和土地的測(cè)繪報(bào)告。在2015年頒布了《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查技術(shù)方案（試行）》，其中對(duì)不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量執(zhí)行現(xiàn)行技術(shù)規(guī)范、指標(biāo)、工作的方法都做了明確規(guī)定。

2.2 不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪的標(biāo)準(zhǔn)

（1）按照《土地調(diào)查規(guī)程》對(duì)土地及其房屋等固定物進(jìn)行測(cè)繪，還有宗地圖的測(cè)繪和精度指標(biāo)。

（2）按照《海籍調(diào)查規(guī)劃》對(duì)所屬海域及其房屋等固定物進(jìn)行測(cè)繪，還有宗海圖的測(cè)繪和精度指標(biāo)。

（3）按照《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》對(duì)房屋各個(gè)分戶圖的編制要求和房屋面積的具體測(cè)算方案進(jìn)行測(cè)繪。

2.3 不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪的注意事項(xiàng)

不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪要在保證不動(dòng)產(chǎn)安全的前提下，整體考慮多方因素，例如基礎(chǔ)條件、技術(shù)條件、經(jīng)濟(jì)條件、工作條件等。在依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)的地理位置、所屬類型、構(gòu)成材料、性質(zhì)等的條件下，因地制宜，科學(xué)合理的選擇不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量方法，并應(yīng)用新技術(shù)，確保不動(dòng)產(chǎn)的界限明確清晰。

3 不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪特點(diǎn)的介紹

不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪為房屋用地、宗地等不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)有關(guān)信息提供了準(zhǔn)確的地理位置、三維坐標(biāo)。不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪提供了大量土地、房屋的測(cè)繪數(shù)據(jù)，為國(guó)家國(guó)土面積的計(jì)算奠定了基礎(chǔ)，能有效計(jì)算國(guó)有、集體和個(gè)人的房屋數(shù)量，從而確定每年發(fā)放的保障性住房、商品房等的數(shù)量，為國(guó)土規(guī)劃部門提供了很好的數(shù)據(jù)材料作為依據(jù)，能夠更加合理的規(guī)劃城市、鄉(xiāng)村的格局。

3.1 不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪結(jié)果的權(quán)威性

不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪是依據(jù)法律法規(guī)的規(guī)范來(lái)進(jìn)行的，它也是應(yīng)用了法律法規(guī)規(guī)定的專業(yè)測(cè)繪儀器，遵守不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪的相關(guān)文件，而且還在專業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪人員的指導(dǎo)下進(jìn)行測(cè)繪工作，測(cè)量的結(jié)果具有準(zhǔn)確性，最后被完整的保存下來(lái)。不動(dòng)產(chǎn)的測(cè)量結(jié)果還要經(jīng)過(guò)相關(guān)部門的嚴(yán)格審查，在測(cè)繪過(guò)程中保證它的準(zhǔn)確性，不能隨意更改和涂抹，甚至銷毀。測(cè)繪完成后的結(jié)果經(jīng)過(guò)審查后就變成了一個(gè)法律范圍內(nèi)的依據(jù)，具有了法律的標(biāo)志，所以不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪具有法律所代表的權(quán)威性，而且測(cè)繪的權(quán)威性也保障了不動(dòng)產(chǎn)擁有者的權(quán)利。

3.2 不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪的對(duì)象和換算單位不同

不動(dòng)產(chǎn)的種類的多樣也就決定了不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪所研究的對(duì)象具有多樣性，而且不動(dòng)產(chǎn)的類型有大有小也決定了測(cè)繪所要使用的換算單位的不同。換算單位的不同也就指的是比例尺的不統(tǒng)一。房產(chǎn)測(cè)量和其他的測(cè)量對(duì)象不同，它關(guān)注的是房屋的整體測(cè)量還包括房屋間的測(cè)量數(shù)據(jù)、樓房與樓房間的測(cè)量數(shù)據(jù)、數(shù)量、屬性、用途，還有房屋與周圍環(huán)境的關(guān)系。房產(chǎn)測(cè)繪一般是在野外進(jìn)行的，因此比例尺和普通的測(cè)量是不一樣的，要比普通的測(cè)量大的多，內(nèi)容也表現(xiàn)的更多、范圍也很廣泛。與普通的地形測(cè)繪相比較，房產(chǎn)測(cè)繪具有特殊性。地形測(cè)繪的主要對(duì)象是地形、地貌，房產(chǎn)測(cè)繪比地形測(cè)繪更加豐富，包括房產(chǎn)的地理位置、數(shù)量、質(zhì)量，還包括房產(chǎn)屬性等。

3.3 結(jié)果嚴(yán)謹(jǐn)

對(duì)不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)來(lái)說(shuō)，通常上說(shuō)測(cè)繪周期不固定，在測(cè)繪過(guò)程中會(huì)受到不同因素影響從而造成數(shù)據(jù)的差異。為了數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，需要根據(jù)城市及城鎮(zhèn)化進(jìn)程，對(duì)土地和房地產(chǎn)進(jìn)行補(bǔ)測(cè)，而且對(duì)于部分房產(chǎn)還有土地狀況進(jìn)行所屬權(quán)變更，保證數(shù)據(jù)的合理性、真實(shí)性。

3.4 對(duì)測(cè)繪人員的要求

不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量中，對(duì)房地產(chǎn)的測(cè)量的技術(shù)人員是來(lái)自房屋產(chǎn)權(quán)管理部門的，也是房屋價(jià)值估量的計(jì)算者?；谝陨蠗l件，從事測(cè)繪工作的專業(yè)人員不僅要熟悉測(cè)繪技術(shù)和測(cè)繪業(yè)務(wù)，熟知各種法律法規(guī)的規(guī)定，還要對(duì)不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪的各種業(yè)務(wù)知識(shí)熟悉和了解，并且還要具有豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。符合這些條件的房地產(chǎn)人員才能經(jīng)過(guò)嚴(yán)格的審查。在現(xiàn)實(shí)生活中，房地產(chǎn)的開發(fā)、施工、拆遷、房地產(chǎn)變更等都需要重新的補(bǔ)測(cè)。這也就需要測(cè)繪人員具有足夠的耐心，能秉承艱苦奮斗的精神去實(shí)地測(cè)量，實(shí)事求是，投身于不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪的工作中。

4 不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)分析

隨著不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪在不動(dòng)產(chǎn)中占的比重越來(lái)越大，不動(dòng)產(chǎn)技術(shù)也在不斷更新?lián)Q代中?，F(xiàn)在普遍應(yīng)用的不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)有現(xiàn)代化數(shù)字測(cè)繪技術(shù)、GPS-RTK測(cè)繪技術(shù)和質(zhì)量檢驗(yàn)技術(shù)。不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)要求十分嚴(yán)格，需要對(duì)測(cè)繪過(guò)程中的每一個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行把握，這樣才能保證測(cè)量的準(zhǔn)確性。

4.1 現(xiàn)代化數(shù)字測(cè)繪技術(shù)

數(shù)字測(cè)繪技術(shù)是將測(cè)繪人員對(duì)房屋的測(cè)量數(shù)據(jù)輸入到專門的儲(chǔ)存數(shù)據(jù)庫(kù)中，利用專業(yè)的計(jì)算機(jī)系統(tǒng)對(duì)這些數(shù)據(jù)進(jìn)行處理、加工、編輯，利用專門的數(shù)據(jù)測(cè)繪圖，繪制出精確的數(shù)字化房產(chǎn)圖紙。具體操作流程：①收集所要勘測(cè)地點(diǎn)的資料信息，進(jìn)行基本的了解工作，然后根據(jù)之前收集的數(shù)據(jù)制定勘測(cè)計(jì)劃；②專業(yè)測(cè)繪人員進(jìn)行實(shí)地勘測(cè)，然后將實(shí)地勘測(cè)數(shù)據(jù)輸入到計(jì)算機(jī)系統(tǒng)中處理；③計(jì)算機(jī)根據(jù)輸入的數(shù)據(jù)進(jìn)行繪制測(cè)量圖、宗海圖、宗地圖等工作。

4.2 GPS測(cè)繪技術(shù)

GPS技術(shù)的最大的優(yōu)點(diǎn)就是精度很高，定位的精度能達(dá)到很高的級(jí)別，基本上都在厘米范圍，能夠提供準(zhǔn)確的三維定位。GPS技術(shù)中的RTK技術(shù)一般是用于測(cè)繪工作中的，它是利用GPS定位系統(tǒng)，將測(cè)繪地點(diǎn)的周圍環(huán)境和測(cè)繪地點(diǎn)的結(jié)構(gòu)模擬出來(lái)，通過(guò)計(jì)算系統(tǒng)的測(cè)量，將準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)呈現(xiàn)在顯示屏上。其中還要通過(guò)流動(dòng)站的收集相關(guān)數(shù)據(jù)，同步采集GPS收集的數(shù)據(jù)，在很短時(shí)間內(nèi)能對(duì)數(shù)據(jù)之間的差異進(jìn)行分析和處理，這樣就能對(duì)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性有了保障。GPS技術(shù)在很大程度上減少了人工資源的浪費(fèi)，還大大方便了測(cè)量的效率和準(zhǔn)確度。

4.3 質(zhì)量檢驗(yàn)技術(shù)

質(zhì)量檢驗(yàn)技術(shù)是為了不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪結(jié)果的質(zhì)量保障。質(zhì)量檢驗(yàn)技術(shù)的應(yīng)用：①收集相關(guān)國(guó)家、行業(yè)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、分析現(xiàn)行土地、房屋、森林、海域等的測(cè)繪要求，編寫規(guī)范的質(zhì)量檢驗(yàn)報(bào)告。②要對(duì)檢驗(yàn)規(guī)則進(jìn)行研究和探討，分成人工檢查和計(jì)算機(jī)自動(dòng)化檢查。在人工檢查上，要在各項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪的對(duì)比研究中，按照具體情況，形成人工規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)；在計(jì)算機(jī)自動(dòng)化檢查上，也要結(jié)合各項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪數(shù)據(jù)，根據(jù)實(shí)際情況，形成計(jì)算機(jī)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)。不動(dòng)產(chǎn)質(zhì)量監(jiān)管部門可以創(chuàng)新開發(fā)一項(xiàng)軟件，檢測(cè)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和真實(shí)性，為不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)的正確性、一致性、可靠性提供保障。

5 結(jié)束語(yǔ)

不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪呈現(xiàn)出來(lái)的特點(diǎn)和技術(shù)的進(jìn)步展現(xiàn)了時(shí)代的要求和進(jìn)步。不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪屬于現(xiàn)代大數(shù)據(jù)的一部分，是現(xiàn)代化城市地理大數(shù)據(jù)的核心部分。通過(guò)以上的介紹，要加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪登記，有利于民生穩(wěn)固，也有利于國(guó)家的安全保障。