晏昶

前言

房地產(chǎn)業(yè)在整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)之中占有重要的地位，其健康發(fā)展與人們生活品質(zhì)、居住環(huán)境、生產(chǎn)生活活動(dòng)以及社會(huì)的穩(wěn)定等都有緊密的聯(lián)系。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中涉及到幾個(gè)主要的階段，具體為：決策階段、設(shè)計(jì)階段和實(shí)施階段等，而每個(gè)階段之中又有具體的、有針對(duì)性的管理特點(diǎn)和措施。業(yè)主方（工程建設(shè)方）作為整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的主體，在管理過程中發(fā)揮著重要的作用，在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理過程中，重點(diǎn)的工作就是協(xié)調(diào)好時(shí)間、性能指標(biāo)與經(jīng)費(fèi)之間的關(guān)系，確保房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目能夠順利開展。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中起到非常重要的作用。

1 新形勢(shì)下我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中存在的問題

房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施的過程具有多流程、涉及面廣泛的特點(diǎn)，其中涉及到的主要階段有決策階段、設(shè)計(jì)階段和實(shí)施階段等幾個(gè)主要的環(huán)節(jié)，而建設(shè)項(xiàng)目的順利完成需要在各個(gè)階段之中實(shí)施有效的控制手段，充分發(fā)揮各個(gè)階段在整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目中的重要作用，但受到歷史局限性的制約，在實(shí)際的建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施過程中，存在著諸多的缺陷，對(duì)于各個(gè)階段重要作用的發(fā)揮造成不良的影響，以下結(jié)合筆者自身經(jīng)驗(yàn)，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目主要階段中存在的一些弊病進(jìn)行列舉。

1.1 決策階段中存在的弊病

整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目流程之中，決策階段是首要的重要階段，在這個(gè)階段之中，要對(duì)建筑市場(chǎng)的行情、發(fā)展趨勢(shì)等進(jìn)行全面而深入的調(diào)查，在這個(gè)過程中完成對(duì)項(xiàng)目可行性的判定，進(jìn)而為前期的各種重要決策提供有力的依據(jù)，但在實(shí)際的建設(shè)項(xiàng)目決策階段過程中，還存在著比較嚴(yán)重的“大規(guī)模的圈地蓋房就能有可觀的經(jīng)濟(jì)收益”的片面觀點(diǎn)存在。此外，工程建設(shè)項(xiàng)目的全過程實(shí)施，需要在前期進(jìn)行有效的規(guī)劃和方案等的擬定，需要較大的前期投入，如此才能夠在后續(xù)的各個(gè)階段中順利開展各項(xiàng)工作，但在實(shí)際的工程項(xiàng)目之中，使用建設(shè)項(xiàng)目“原班人馬”的情況比較普遍，如此一來，導(dǎo)致管理人員尤其高層管理人員在房地產(chǎn)管理方面的知識(shí)相對(duì)薄弱，“一元化”領(lǐng)導(dǎo)的現(xiàn)象比較嚴(yán)重，在各種決策的制定上具有顯著的盲目性，憑借經(jīng)驗(yàn)決策導(dǎo)致工程項(xiàng)目建設(shè)的市場(chǎng)定位不明確，錯(cuò)失商機(jī)。因?yàn)闆]有周全的可行性工程項(xiàng)目研究報(bào)告，很多決策只是匆忙拍板，導(dǎo)致工程建設(shè)項(xiàng)目很不科學(xué)。

1.2 設(shè)計(jì)階段中存在的弊端

在“建設(shè)項(xiàng)目的重點(diǎn)在實(shí)施階段”片面認(rèn)識(shí)的誤導(dǎo)下，導(dǎo)致在建設(shè)工程中忽視設(shè)計(jì)階段的重要性，以至于對(duì)設(shè)計(jì)階段中科學(xué)合理的使用資金獲取最佳的建筑產(chǎn)品方面重視不足，影響工程建設(shè)項(xiàng)目效益的獲取。設(shè)計(jì)圖紙一經(jīng)確定，在施工過程中不出現(xiàn)新的設(shè)計(jì)變更的情況下，工程的預(yù)算不會(huì)出現(xiàn)太大幅度的變動(dòng)，由于對(duì)設(shè)計(jì)階段的重視程度不足，導(dǎo)致工程項(xiàng)目成本控制的范圍和力度方面存在明顯的薄弱，此外，只重視施工不重視設(shè)計(jì)，導(dǎo)致設(shè)計(jì)不能夠很好的從實(shí)際出發(fā)，不能很好的滿足使用功能方面的需求。

1.3 實(shí)施階段中的弊端

建設(shè)工程在實(shí)施階段之中，存在的比較嚴(yán)重的問題就是工程施工合同簽訂的不夠嚴(yán)謹(jǐn)，在實(shí)施階段需要建設(shè)方、總承包方、分包方、監(jiān)理方以及材料設(shè)備供應(yīng)方等的通力合作，方能夠較好的完成工程項(xiàng)目的建設(shè)任務(wù)，而在實(shí)際的項(xiàng)目實(shí)施階段，由于合同的制定不夠嚴(yán)謹(jǐn)，導(dǎo)致諸多糾紛的出現(xiàn)，對(duì)工程質(zhì)量、工程工期造成不良影響，尤其是在分包合同的制定過程中，工程配合以及接口的確定方面則不是很詳細(xì)，致使項(xiàng)目各參與方之間的協(xié)調(diào)性較差，出現(xiàn)不必要的“內(nèi)耗”。

2 新形式下解決我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理問題的對(duì)策

欲加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理工作，就要采取有針對(duì)性的措施，主要針對(duì)項(xiàng)目決策階段的可行性研究、設(shè)計(jì)階段的重施工輕設(shè)計(jì)以及實(shí)施階段之中各種合同的簽訂等幾個(gè)主要的方面進(jìn)行措施的制定，并制定一套完善的制度保證措施，保障制度的落實(shí)度。

2.1 決策階段采取的有效措施

決策階段主要的任務(wù)就是確定建設(shè)項(xiàng)目的可行性，故而，要在前期投入相應(yīng)的人力、物力和財(cái)力，保證前期市場(chǎng)調(diào)研工作做到位，為決策提供客觀、準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)參考，保證決策的科學(xué)性和可靠性。此外，還要積極引導(dǎo)相關(guān)的專業(yè)人員對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的技術(shù)可行性、經(jīng)濟(jì)、項(xiàng)目規(guī)劃方案的合理性等相關(guān)事項(xiàng)提出具體指導(dǎo)意見，進(jìn)而為開發(fā)商決策提供質(zhì)量保證，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成功率的提升。

2.2 強(qiáng)化對(duì)設(shè)計(jì)階段投資方面的控制

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理初級(jí)階段，要加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)資金的投入管理，杜絕“重施工，輕設(shè)計(jì)”的認(rèn)知誤區(qū)。充足的資金保障，能夠保證建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)內(nèi)容的新穎性，有能夠較好的滿足廣大購(gòu)房者的基本需求，無疑能夠獲得較好的收益，如此一來，建設(shè)項(xiàng)目就是成功的。而在初始階段受到較好的效果，就能夠引發(fā)一系列的連鎖反應(yīng)，購(gòu)房者需求的保證能夠促進(jìn)資金回收迅速，提升企業(yè)的社會(huì)效益，為后續(xù)的開發(fā)提供充足的流動(dòng)資金。

2.3 抓好房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的基礎(chǔ)管理與動(dòng)態(tài)管理

結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的獨(dú)特性和實(shí)時(shí)性特點(diǎn)，制定具有針對(duì)性的管理措施，集中在基礎(chǔ)管理和動(dòng)態(tài)管理兩個(gè)大的方面，而不管是采用哪種管理方法，其都需要對(duì)這些基礎(chǔ)性的工作提供具體的數(shù)據(jù)，所以，應(yīng)該充分做好各個(gè)部門的基礎(chǔ)管理方面的工作，多積累更為全面的基礎(chǔ)性資料，為現(xiàn)代的管理方法提供支持，讓項(xiàng)目管理方法在實(shí)踐中更好的發(fā)揮其作用。

2.4 加強(qiáng)項(xiàng)目收尾階段的管理力度

在房地產(chǎn)項(xiàng)目收尾階段，應(yīng)由開發(fā)商牽頭，并由房地產(chǎn)項(xiàng)目各參與方共同參與，來完成工程項(xiàng)目收尾工作。加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目收尾階段的管理，雖說是收尾工作，但其準(zhǔn)備工作需要在實(shí)施前期做充足的準(zhǔn)備工作，以減少收尾階段的工作量。具體的在施工階段需要針對(duì)工程項(xiàng)目自身的特點(diǎn)，制定出統(tǒng)一的規(guī)劃，并分步驟進(jìn)行實(shí)施，并根據(jù)施工進(jìn)度要求展開招標(biāo)工作。此外還要對(duì)施工階段的各項(xiàng)任務(wù)進(jìn)行明確，應(yīng)由各個(gè)責(zé)任方來完成各自的工作內(nèi)容和工作任務(wù)，一般應(yīng)明確由總承包方來完成的工作，若是出現(xiàn)總承包方管理方向存在分化的話，就可以將其提供給開發(fā)商來為其提供服務(wù)，也就是更加注重自我管理。

2.5 提升房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理人員的基本素養(yǎng)

當(dāng)下社會(huì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制之下，企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)就是人才之間的競(jìng)爭(zhēng)，保證企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力就要加強(qiáng)企業(yè)管理人才的建設(shè)工作，只有保持不間斷的新鮮血液的融入，方能保證企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，對(duì)當(dāng)前房地項(xiàng)目管理進(jìn)行國(guó)際化、現(xiàn)代化建設(shè)過程中，就需要相關(guān)的管理人員具有與之相符的管理素養(yǎng)，尤其是工程施工項(xiàng)目經(jīng)理，其管理理念、管理藝術(shù)與領(lǐng)導(dǎo)藝術(shù)方面要做到與時(shí)俱進(jìn)，深刻領(lǐng)會(huì)項(xiàng)目管理中以人為本的重要意義。

3 結(jié)束語

當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)在全國(guó)范圍內(nèi)趨于飽和狀態(tài)，企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)愈加激烈，在這種大環(huán)境背景之中，要保證企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，就要對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目管理工作進(jìn)行深入的分析研究，對(duì)其中存在的諸多弊病進(jìn)行逐一“偵破”，采取有效的改善手段，保證企業(yè)在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)力。