文/李鑫 中國石油天然氣股份有限公司天然氣銷售東部分公司 上海 200122

劉嘉 北京華油房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 北京 100022

在新經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)在我國經(jīng)濟(jì)體系中也扮演著更加重要的角色，房地產(chǎn)行業(yè)在近年來也是發(fā)展十分迅速，同時(shí)其過快的發(fā)展也對管理造成了很大的壓力。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目中涉及到大量復(fù)雜的內(nèi)容，對資金的投入也比較大，因此，成本管理是房地產(chǎn)企業(yè)管理中的重點(diǎn)和難點(diǎn)，為了實(shí)現(xiàn)長遠(yuǎn)發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)就需要正視其成本管理中的問題，并采取有效的措施來提高管理的水平。

1、新經(jīng)濟(jì)環(huán)境的房地產(chǎn)成本管理的意義

所謂的成本管理，就是在企業(yè)的經(jīng)營和發(fā)展中，對那些可能影響其成本的因素或者事件進(jìn)行掌握，進(jìn)而運(yùn)用企業(yè)所掌握的信息，借助一定的手段或者措施來實(shí)現(xiàn)對成本的控制，起到降低企業(yè)的成本目的。在房地產(chǎn)的成本管理中，主要針對企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營相關(guān)的成本費(fèi)用以及經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)費(fèi)用風(fēng)進(jìn)行的管理與控制，成本管理是要貫穿到房地產(chǎn)生產(chǎn)和經(jīng)營的所有環(huán)節(jié)，還要有著良好的持續(xù)性以及系統(tǒng)性等，房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)和經(jīng)營環(huán)中涉及到的一些具有價(jià)值的活動，都要在其成本管理的范圍內(nèi)，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目涉及的范圍大、資金多，成本管理就和其經(jīng)濟(jì)投入以及效益有著直接的關(guān)系，因此，在房地產(chǎn)的生產(chǎn)和開發(fā)中，一定要做好對其成本的管理，這對提升其生產(chǎn)的效率以及提升企業(yè)的行業(yè)競爭力具有著重要的意義[1]。

2、新經(jīng)濟(jì)環(huán)境的房地產(chǎn)成本管理問題

成本管理是房地產(chǎn)發(fā)展中的重點(diǎn)管理內(nèi)容，對其長遠(yuǎn)的發(fā)展具有重要意義，但是在實(shí)際的房地產(chǎn)運(yùn)營中，還存在諸多的成本控制問題。一些房地產(chǎn)企業(yè)并沒有明確項(xiàng)目成本的核算目標(biāo)，或目標(biāo)的執(zhí)行力度存在不足，因此，對成本的控制就失去了效果，并不能充分發(fā)揮成本控制的作用；一些房地產(chǎn)企業(yè)還存在對成本的分?jǐn)偛粔蛑匾暤那闆r，普遍存在隨意分?jǐn)傄约拔捶謹(jǐn)偟那闆r，這也就會導(dǎo)致在項(xiàng)目的后期成本控制上并不能實(shí)現(xiàn)合理的分配，從而影響項(xiàng)目順利的進(jìn)行；另外，在舊房的拆遷和新房的建設(shè)中，由于管理的混亂，很容易就會導(dǎo)致其成本管理存在可靠性比較差的情況，進(jìn)而導(dǎo)致成本核算數(shù)據(jù)和實(shí)際的不一致，比如，在拆遷的差價(jià)中，會存在直接把調(diào)房的收入放入到拆遷的成本中，導(dǎo)致書面賬目與實(shí)物數(shù)量存在差異，造成企業(yè)經(jīng)濟(jì)的損失。

3、新經(jīng)濟(jì)環(huán)境的房地產(chǎn)成本管理措施

3.1 貫徹全面預(yù)算管理的理念

房地產(chǎn)項(xiàng)目涉及的內(nèi)容十分復(fù)雜，為了實(shí)現(xiàn)對其成本的有效控制，首先就需要貫徹全面預(yù)算管理的理念，做好預(yù)算編制。預(yù)算編制要根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的目標(biāo)以及策略進(jìn)行編寫，預(yù)算編制經(jīng)過審批之后，還要保證預(yù)算執(zhí)行的體系具有全面性和具體性，有效的落實(shí)到各部門和各崗位中，執(zhí)行人員在工作中也要切實(shí)負(fù)起責(zé)任。在進(jìn)行預(yù)算編制中，編制人員要堅(jiān)持實(shí)事求是原則，使用分散預(yù)算的方式來實(shí)現(xiàn)年度預(yù)算的目標(biāo)，從而把年度預(yù)算精細(xì)化為季度以及月度的預(yù)算方式，同時(shí)還要按照分級編制、上下結(jié)合、逐級匯總的程序進(jìn)行預(yù)算的編制，保證預(yù)算具有良好的可行性，在預(yù)算的執(zhí)行中，各部門要定期的對預(yù)算的執(zhí)行情況進(jìn)行匯總，對其存在的問題進(jìn)行及時(shí)的研究和分析，并及時(shí)進(jìn)行處理和解決[2]。

3.2 建立目標(biāo)成本管理制度

在房地產(chǎn)成本管理中，不僅需要其具有良好的管理理念，還需要其具有科學(xué)的管理方法，目標(biāo)成本管理就是一種良好的管理手段。所謂的目標(biāo)成本管理，需要對房地產(chǎn)項(xiàng)目的全過程項(xiàng)目費(fèi)用進(jìn)行掌握，進(jìn)而針對性的進(jìn)行費(fèi)用成本目標(biāo)的設(shè)置，從而來實(shí)現(xiàn)對其費(fèi)用使用情況的控制，最終實(shí)現(xiàn)對成本的控制。將各項(xiàng)的費(fèi)用指定為相應(yīng)的成本科目，企業(yè)日常的運(yùn)行中產(chǎn)生的費(fèi)用進(jìn)而歸類到一定的科目中，再根據(jù)其科目的成本制定相應(yīng)的目標(biāo)成本，將目標(biāo)成本匯報(bào)于公司決策層來進(jìn)行嚴(yán)格的審核，在審核通過后，就可以將目標(biāo)成本細(xì)分到各個(gè)部門，并制定相應(yīng)目標(biāo)成本的控制書，而成本部門還要對各個(gè)部門的項(xiàng)目成本執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)督和檢查，并制定出成本責(zé)任目標(biāo)管理制度，來對出目標(biāo)管理中的人員進(jìn)行約束和指導(dǎo)，在房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工之后，就需要對其目標(biāo)成本和實(shí)際的成本偏差進(jìn)行統(tǒng)計(jì)和分析，進(jìn)而由相應(yīng)的部門來進(jìn)行核算，保證其成本管理的有效性和準(zhǔn)確性[3]。

3.3 建立動態(tài)成本管理機(jī)制

由于房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)是一個(gè)長期的過程，而成本管理是需要對其全過程的成本使用情況進(jìn)行控制的，因此，這就需要房地產(chǎn)建立動態(tài)成本的管理機(jī)制。通過動態(tài)成本的管理機(jī)制能夠?qū)崿F(xiàn)對目標(biāo)成本與動態(tài)成本差異性的掌握，從而幫助相關(guān)人員及時(shí)的發(fā)現(xiàn)其成本中存在的問題，并及時(shí)進(jìn)行問題的解決。這種動態(tài)成本的管理制度最大的優(yōu)勢在于實(shí)時(shí)性，其能夠有效的實(shí)現(xiàn)對成本工作監(jiān)控，隨著房地產(chǎn)項(xiàng)目不斷的發(fā)展，其實(shí)際的資金投入也是具有變化的，通過動態(tài)成本管理機(jī)制，就能夠根據(jù)實(shí)際變化情況來對其成本進(jìn)行調(diào)整，為后續(xù)的工作開展實(shí)現(xiàn)有效的把控，避免成本的變化對企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益產(chǎn)生損失。

結(jié)語：

綜上所述，在新經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，房地產(chǎn)管理面臨著巨大的壓力，成本管理作為企業(yè)管理中的重點(diǎn)和難點(diǎn)，對房地產(chǎn)企業(yè)的長期發(fā)展具有重要的影響，因此，房地產(chǎn)企業(yè)要想長期穩(wěn)定的發(fā)展就需要正視其成本管理中的問題，并采取有效的措施進(jìn)行解決，這對其經(jīng)濟(jì)效益以及行業(yè)競爭力的提升都具有重要意義。