文/李簡朝、張夏怡 中鐵房地產集團華南有限公司 廣東廣州 510600

關永康 深圳家協(xié)住宅精裝研究院 廣東深圳 518055

住宅精裝產業(yè)化推進對住宅產品的工業(yè)化、標準化、規(guī)范化要求更高，體現(xiàn)的是共性問題；與之相對，消費者對住宅功能及風格的個性化需求則是千姿百態(tài)。如何以低成本、高效率的個性化精裝服務、滿足市場各方利益需求，還需一段長期的探索和實踐過程。第一部分，通過對比國內外住宅精裝修發(fā)展的現(xiàn)狀，分析國外實現(xiàn)裝修標準化與個性化平衡的經驗。第二部分，分析了我國住宅精裝修管理現(xiàn)狀，并在總結主要矛盾的基礎上提出了本論文的解決思路。第三部分，詳細闡述了如何運用綜合集成思路，從客戶需求逆推部品、內裝和戶型，同時運用功能模塊的可拼組，基于實際案例、提出實現(xiàn)住宅精裝修個性化系統(tǒng)的設計方案。第四部分，提出基于模塊化應用、建立個性化精裝標準體系的具體實踐方法。第五部分，對本論文所做的研究工作進行總結,并對后續(xù)研究進行展望。

1、國內外住宅精裝修現(xiàn)狀及差距對比

1.1 國內住宅精裝修推行現(xiàn)狀

1.1.1 毛坯房退出市場、精裝修成商品住宅發(fā)展方向

中國每年住宅裝修造成浪費高達300多億元，政府層面積極推動住宅精裝修，將其作為強制標準硬性推廣。建設部住宅產業(yè)化促進中心2002年7月正式頒發(fā)《商品住宅裝修一次到位實施細則》，從2016年開始，全國逾14省陸續(xù)出臺相關政策條例，包含北上廣深超一線城市，江蘇、山東、浙江等沿海發(fā)達城市、以及四川、河南、河北、安徽等內陸經濟較為發(fā)達省份，規(guī)定新建住宅基本實現(xiàn)無毛坯房，預計2020年精裝修比例達到50%以上。

1.1.2 “菜單式裝修+個性化服務”的定制精裝

地方政府政策條文中提倡“菜單式裝修與個性化服務相結合”，規(guī)定建筑單位對每個戶型提供3套以上裝修設計方案，每套方案均提供可供選擇的材料設備菜單，稱之為“定制精裝”，同時裝修合同另簽以保證售后服務質量。

1.1.3 地產企業(yè)對政策的落地實施反應不盡相同

精裝修標準化和流程化導致市場批量精裝需求大量爆發(fā)。大型標桿企業(yè)比如萬科、中海、龍湖、綠城等一直有成熟的精裝修管理協(xié)同經驗，在采購、項目管理、設計施工等方面建立了標準化體系和方法；而對于眾多中小開發(fā)商來說，面臨人才缺乏、流程復雜、施工技術要點多、供應商眾多、施工監(jiān)理及驗收交樓更為復雜等諸多問題。

1.2 國外發(fā)達國家住宅精裝修現(xiàn)狀及經驗

在國外只有精裝修的房子才叫成品房，不存在“住宅精裝修”這種表述，多沿用“住宅產業(yè)化”這一概念?？傮w來看，住宅精裝修構配件的工業(yè)化生產程度高、通用性強，精裝修占比達80%以上，較好實現(xiàn)了精裝標準化與居者個性化訴求之間的平衡。

1.2.1 美國：多樣化、個性化、專業(yè)化

美國的模塊化住宅，運送到工地的各模塊70-85%的內外裝修已經完成，各類裝修制品和設備、室內裝修構件和部件大多實現(xiàn)了標準化、系列化，市場上產品種類十分豐富、數量達上萬種。

1.2.2 歐洲：輕裝修、重裝飾、簡約化

以德國和法國為代表的歐洲，新建住宅僅衛(wèi)生間和廚房實現(xiàn)完整意義上的裝修，而臥室、書房、餐廳直至客廳，除天花板四周用石膏線裝飾后，連房頂帶四周墻壁用乳膠漆劇白，其他部分留白，室內風格和個性主要靠大量“軟裝飾”等進行裝扮。

1.2.3 日本：從建筑結構到室內裝修采用一體化裝修

住宅從設計到裝修采用統(tǒng)一標準，由開發(fā)單位統(tǒng)一建造和裝修，一步到位，簡化施工、部件工業(yè)化、部件尺寸和功能標準都成體系，在建筑裝配及裝修時通用性強，根據房間特點進行個性化和精細化設計，提高空間利用率和便捷性。

2、國內住宅精裝修面臨的主要矛盾和難題

2.1 住宅精裝停留在基礎水平，個性問題無法解決

住宅精裝修一次到位，意味著住宅工業(yè)化、標準化、以及施工規(guī)范化。但由于大部分還停留在初級的天地墻裝修水平，同一化嚴重，如何提升到更高級別的精裝標準體系同時滿足個性化，是貫穿其中的關鍵主題。

2.2 定制精裝性價比不高，大面積推廣受限制

目前市場運行的“定制精裝”、對住宅各空間提供不同檔次、功能風格多樣的可選菜單供客戶自由配置。但由于缺乏前期客戶共性和個性需求挖掘，層次不齊、量大面廣，服務對象有限，不具有普遍性，與工業(yè)化原則相矛盾。

2.3 個性化成本高抑制房企積極性，阻礙產業(yè)化進程

滿足個性才有市場，但由于目前尚不具備成熟的低成本、高效率的個性化精裝服務模式，一方面推行精裝修樓盤的投資風險增大，開發(fā)商積極性難以維系；另一方面消費者對精裝房的性價比持懷疑態(tài)度，接受度降低，反過來阻礙了精裝產業(yè)化的市場進程。

2.4 住宅設計到裝修各階段分離，產業(yè)化水平不高

精裝修是設計、建造、裝修一體化的產業(yè)化過程，但由于我國住宅產業(yè)化剛剛起步，各階段長期分離導致設計與后端脫節(jié)、施工水平不高，材料設備部品供應不匹配等問題突出，需利用綜合集成手段使各階段互為促進、實現(xiàn)共性開發(fā)與個性留白的協(xié)調統(tǒng)一。

3、用標準化方法系統(tǒng)解決“個性化”難題

不同城市、職業(yè)、不同年齡、地域環(huán)境的群體的生活需求不同，這就導致了對居住空間使用功能和審美要求的多樣化，在標準化體系下進行個性化選擇成為必然趨勢。住宅產品模塊化設計的研究與應用是近年來一大突破，簡單來說就是以人為本，以標準化為前提，利用模塊的多樣化組合和功能組件互換，衍生出個性化的產品系列以滿足不同人群需求，包括功能可選、材質可選、風格可選、全居住周期可選等。

3.1 模數化設計規(guī)范住宅精裝產業(yè)化

發(fā)達國家推行住宅產業(yè)化，有一套完善的建筑（住宅）部品體系。對住宅工業(yè)化生產來說，要實現(xiàn)個性化批量定制，其前提恰恰是產品標準化。而我國由于各行業(yè)相互割裂，上游設計端很少考慮下游裝修要求，且彼此之間尺寸定位方式和標準不同，導致建筑、室內和家具三方之間無法兼容是常態(tài)，其本質是標準化不到位的結果。

深家協(xié)精裝院結合與地產龍頭萬科的合作經驗，提出建立三位一體的模數制，即以原材料基礎模數為度量衡，建立規(guī)范的設計模數，統(tǒng)一建筑、室內和家具部品三大領域的設計語言，實現(xiàn)設計模數化、部品模塊化、產品標準化、建筑工業(yè)化。

3.2 住宅產品模塊化設計的研究應用

模塊化是標準化的最高形式，適用于現(xiàn)代工業(yè)生產的各種復雜系統(tǒng)。其核心就是嘗試構件拆分和組件菜單化，使模塊作為可獨立設計的系統(tǒng)，具有標準化、組合化、集成化，靈活性、經濟性、通用性和互換性強的特點。

住宅產品模塊化應用，首先對居住需求進行分析，對衛(wèi)生間、廚房、陽臺、玄關、衣柜、餐廳等特定功能空間進行功能總體設計及分析，進行模塊概念的拆分；然后以貫通建筑、室內、家具部品三個領域的模數為接口，對單元模塊的功能及尺度進行深化設計，建立一系列標準功能模塊庫；最后基于模塊庫自由選配、快速設計出兼具個性化和實用性的產品。

3.3 模塊化應用的三個層次：戶型+內裝+部品

模塊化設計的應用包含三步，即產品模塊化、建立模塊庫及產品組合配置。在住宅產品開發(fā)中主要應用于戶型、內裝及部品三個層次。

?標準戶型庫：從功能規(guī)劃、格局優(yōu)化、尺度精細化、收納等角度實施深度優(yōu)化，建立標準戶型庫。所有優(yōu)化的圖紙涵蓋細節(jié)功能，實現(xiàn)戶型可選配，大幅縮減同類項目的戶型設計周期。

?標準化內裝體系：結合項目特性、以選材、風格造型、成本等為主體條件確立A、B、C三個標段的精裝修內裝標準，達成快速內裝設計可配置、快速成本可配置。

?標準部品庫：基于對住戶需求的深度挖掘，應用模數統(tǒng)一原則推導出正確的標準功能模塊，在多戶型產品中依然能夠通用。依據項目成本、功能定位，應用正確的標準功能模塊，即可實現(xiàn)部品快速設計，與家具部品成本可控。

總結來看，一方面通過已有的戶型、內裝體系及部品的標準模塊庫，形成標準化體系下三維交叉選配的個性化套餐；另一方面提供基礎裝標+個性化加載，基礎模塊覆蓋實用需求，加載預留個性化空間，比如利用活動或半活動家具部品、輕型隔斷、立面顏色、燈光布置、飾品陳列等手段改變原有房子的結構及風格，降低后期改變成本，符合工業(yè)化原則。

小結：

模塊化設計是大規(guī)模定制生產的重要策略，打破了傳統(tǒng)意義上的個性化，充分利用標準化的不同組合、以大批量定制滿足商品住宅在結構工期極大限制條件下全面實現(xiàn)個性化的需求。

一方面綜合考慮人居需求和產品升級空間留白，在模塊化設計中可通過配置、組合或變型等方式來實現(xiàn)產品個性化定制；另一方面引入模數規(guī)則簡化設計過程，將大量重復設計工作固化為模板，通過標準模塊的規(guī)模生產提高效率和質量，降低產品開發(fā)的成本。從而滿足社會、房開商與購房者三方的利益，推動我國住宅精裝產業(yè)化得以健康、有序、快速地發(fā)展。