文/ 戴立異 上海市浦東新區(qū)房地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司 上海 200122

伴隨著房地產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展，企業(yè)的投資項(xiàng)目不斷增多，為使投資獲取更大的經(jīng)濟(jì)收益，需在項(xiàng)目投資后開展投資評(píng)價(jià)活動(dòng)。對(duì)此，房地產(chǎn)企業(yè)必須不斷研究新的方法，檢驗(yàn)現(xiàn)有的數(shù)據(jù)資料，積極實(shí)施項(xiàng)目后評(píng)估，對(duì)項(xiàng)目投資管理進(jìn)行全面總結(jié)，不斷完善管理制度，改進(jìn)出現(xiàn)的問(wèn)題，這對(duì)于今后企業(yè)提升決策科學(xué)化水平和提高投資效益具有非常重要的意義。

1、房地產(chǎn)企業(yè)投資后評(píng)價(jià)簡(jiǎn)介

項(xiàng)目后評(píng)價(jià)即對(duì)已完結(jié)項(xiàng)目的目標(biāo)、效益、實(shí)施過(guò)程等加以系統(tǒng)分析、評(píng)估的一個(gè)過(guò)程。開展項(xiàng)目后評(píng)價(jià)工作的主要目的是對(duì)投資活動(dòng)的有效性進(jìn)行檢驗(yàn)評(píng)估，判斷此項(xiàng)目投資是否起到了應(yīng)有效果、有沒有達(dá)成事先制定的效益指標(biāo)等，并借助相應(yīng)的工具方法來(lái)分析導(dǎo)致項(xiàng)目成敗的具體原因，進(jìn)而吸取教訓(xùn)、總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，最后將評(píng)價(jià)結(jié)果反饋至相關(guān)部門及領(lǐng)導(dǎo)，為今后的項(xiàng)目決策提供科學(xué)參考和改進(jìn)方向，促進(jìn)企業(yè)投資決策水平的不斷提高。

對(duì)于房地產(chǎn)領(lǐng)域而言，項(xiàng)目投資后評(píng)價(jià)主要是指在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)完成并到達(dá)一定設(shè)計(jì)能力后，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期工作、項(xiàng)目建設(shè)、建成后經(jīng)營(yíng)管理情況等進(jìn)行調(diào)查研究，以確定項(xiàng)目實(shí)施是否達(dá)到了計(jì)劃目標(biāo)，項(xiàng)目策劃是否正確，同時(shí)查找項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中出現(xiàn)差距的原因，進(jìn)而總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，制定切實(shí)可行的措施和對(duì)策，為日后項(xiàng)目實(shí)施、策劃、管理、監(jiān)督等工作提供參考，提升企業(yè)的投資效益。

2、房地產(chǎn)企業(yè)投資后評(píng)價(jià)的價(jià)值

2.1 風(fēng)險(xiǎn)與收益評(píng)估

房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施投資項(xiàng)目后評(píng)價(jià)，能夠及時(shí)了解項(xiàng)目投資的利益和風(fēng)險(xiǎn)，為改善企業(yè)投資策略提供幫助，進(jìn)而提高房地產(chǎn)企業(yè)的投資收益。通過(guò)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)，可以對(duì)投資能否實(shí)現(xiàn)還貸能力、設(shè)計(jì)能力進(jìn)行科學(xué)評(píng)估，并查找無(wú)法達(dá)到預(yù)期效果的原因；在科學(xué)分析后，可結(jié)合分析結(jié)果制定科學(xué)合理的改進(jìn)措施，并將評(píng)價(jià)結(jié)果反饋至投資決策部門，促進(jìn)企業(yè)投資決策的不斷改進(jìn)。

2.2 確保投資成功

對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)投資項(xiàng)目進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)、分析，能夠有效提升各個(gè)部門的責(zé)任感及監(jiān)管能力，不斷完善企業(yè)的績(jī)效考核機(jī)制，保證投資項(xiàng)目取得成功。

2.3 強(qiáng)化項(xiàng)目管理

項(xiàng)目管理是一項(xiàng)非常復(fù)雜瑣碎的工作，期間常伴隨著各種各樣的問(wèn)題，因此對(duì)企業(yè)的管理能力及管理體制有較高的要求，而通過(guò)開展投資項(xiàng)目后評(píng)價(jià)，能夠有效強(qiáng)化項(xiàng)目管理要求，促進(jìn)項(xiàng)目管理體制的不斷完善。例如，項(xiàng)目后評(píng)價(jià)需要掌握項(xiàng)目材料、項(xiàng)目資金的真實(shí)使用情況，發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目管理中存在的問(wèn)題及不足，并對(duì)項(xiàng)目效益進(jìn)行總體的分析評(píng)價(jià)，得出可靠的評(píng)價(jià)結(jié)論，進(jìn)而為今后其他項(xiàng)目的投資及管理提供依據(jù)，促進(jìn)企業(yè)項(xiàng)目管理能力的不斷提升。

2.4 促進(jìn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)

項(xiàng)目后評(píng)價(jià)是在企業(yè)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中實(shí)施的，通過(guò)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)能夠分析投資與生產(chǎn)過(guò)程中存在的問(wèn)題，進(jìn)而通過(guò)對(duì)實(shí)際情況和預(yù)測(cè)情況的分析，查找問(wèn)題產(chǎn)生的具體原因，并針對(duì)性地強(qiáng)化管理，確保項(xiàng)目的有序運(yùn)作，保證項(xiàng)目的投資收益。

3、房地產(chǎn)企業(yè)投資后評(píng)價(jià)的方法

3.1 對(duì)比法

結(jié)合后評(píng)價(jià)調(diào)查的實(shí)際情況，與項(xiàng)目在立項(xiàng)時(shí)確定的宏觀目標(biāo)和直接目標(biāo)進(jìn)行對(duì)照，查找出現(xiàn)的變化和偏差，并分析其產(chǎn)生的原因，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)和結(jié)論。對(duì)比法具體分為以下三種：

一是前后對(duì)比法。顧名思義，這種方法主要是對(duì)比項(xiàng)目實(shí)施前與實(shí)施后的有關(guān)指標(biāo)，以便對(duì)項(xiàng)目實(shí)施的相對(duì)效果進(jìn)行直接評(píng)估。

二是橫向?qū)Ρ确?。主要是?duì)相同行業(yè)中類似的項(xiàng)目中對(duì)比有關(guān)指標(biāo)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力或績(jī)效進(jìn)行評(píng)價(jià)。

三是有無(wú)對(duì)比法。主要是對(duì)比項(xiàng)目周期內(nèi)“有項(xiàng)目”相關(guān)指標(biāo)的實(shí)際值與“無(wú)項(xiàng)目”相關(guān)指標(biāo)的預(yù)測(cè)值，以度量項(xiàng)目的真實(shí)作用、效益和影響。

四是項(xiàng)目后評(píng)價(jià)調(diào)查。這是一種對(duì)信息資料進(jìn)行采集和對(duì)比的方法，分為問(wèn)卷調(diào)查和現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查兩種方式，項(xiàng)目后評(píng)價(jià)調(diào)查主要是事前策劃工作。

3.2 成功度法

項(xiàng)目成功度是指項(xiàng)目總體的成功度，即項(xiàng)目實(shí)際情況相對(duì)于立項(xiàng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)程度。成功度法需要該項(xiàng)目領(lǐng)域的專家對(duì)項(xiàng)目的成功程度進(jìn)行打分，分值高低主要取決于專家個(gè)人經(jīng)驗(yàn)以及所制定的各項(xiàng)評(píng)價(jià)指標(biāo)，分值越高說(shuō)明項(xiàng)目越成功。采用成功度法時(shí)，需要事先確定項(xiàng)目的績(jī)效衡量指標(biāo)，再按照評(píng)價(jià)規(guī)則對(duì)各個(gè)指標(biāo)進(jìn)行打分，一般來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目成功度分為五個(gè)不同等級(jí)，由高至低依次為完全成功、大致成功、部分成功、不太成功、失敗，在分別得出各項(xiàng)指標(biāo)的成功度等級(jí)之后，再根據(jù)不同指標(biāo)的權(quán)重進(jìn)行加和計(jì)算，最終得出整個(gè)項(xiàng)目的成功度。

3.3 邏輯框架法

邏輯框架法最早于上世紀(jì)70年代提出，后在世界范圍內(nèi)得到了廣泛應(yīng)用，如今，許多國(guó)際組織都將邏輯框架法作為項(xiàng)目管理、評(píng)價(jià)的一門重要工具。邏輯框架法從確定待解決的問(wèn)題入手，逐級(jí)向上開展，得出其后果和影響，再逐層向下查找引起問(wèn)題的原因，得出“問(wèn)題樹”，然后將其進(jìn)一步轉(zhuǎn)化為能夠反映目標(biāo)關(guān)系的“目標(biāo)樹”。之后，再利用“規(guī)劃矩陣”加以進(jìn)一步分析。規(guī)劃矩陣通常為4ⅹ4矩陣，每行代表一個(gè)層次，從上到下依次為項(xiàng)目的投入、產(chǎn)出、目的、目標(biāo)；從左至右4列依次為各層次項(xiàng)目的文字?jǐn)⑹?、定量化指?biāo)、指標(biāo)驗(yàn)證方法、實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的必要外部條件。規(guī)劃矩陣的第一列與目標(biāo)樹相對(duì)應(yīng)，在分析填滿所有列之后，能夠讓分析者清晰地了解項(xiàng)目的全貌。

3.4 層次分析法

采用層次分析法時(shí)，需要將研究項(xiàng)目化整為零，列出項(xiàng)目的各個(gè)組成要素，并根據(jù)各要素間的隸屬關(guān)系將其分為有序排列的若干層次結(jié)構(gòu)，然后結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況對(duì)每一層次中的各個(gè)要素加以分析比較。對(duì)于不同的項(xiàng)目組成要素，根據(jù)其相對(duì)重要性的不同，可通過(guò)定量方式分別加以體現(xiàn)，一般是借助數(shù)學(xué)方法得出某一層次中各要素的權(quán)重值，然后根據(jù)排序結(jié)果對(duì)研究對(duì)象進(jìn)行分析。在投資項(xiàng)目后評(píng)價(jià)活動(dòng)中，經(jīng)常碰到一些多因素共同作用的復(fù)雜情況，每一個(gè)因素的變動(dòng)都會(huì)對(duì)項(xiàng)目的整體效果產(chǎn)生影響，此時(shí)可利用層次分析法將項(xiàng)目的各個(gè)影響因素一一羅列出來(lái)，包括項(xiàng)目目標(biāo)、前提條件、市場(chǎng)形勢(shì)、政策約束、實(shí)施準(zhǔn)則、技術(shù)可行性等，然后根據(jù)各要素的不同屬性，將其劃分到不同的層次之中，構(gòu)成由上到下的逐層支配關(guān)系，然后就可以根據(jù)項(xiàng)目各個(gè)影響因素之間的這種層次結(jié)構(gòu)進(jìn)行系統(tǒng)的分析評(píng)價(jià)。不難發(fā)現(xiàn)，層次分析法既含有定量分析的成分，又含有定性分析的成分，采用這種分析方法能夠?qū)?fù)雜的項(xiàng)目問(wèn)題變得條理清楚，從而有效提高了項(xiàng)目評(píng)價(jià)的可靠性。

結(jié)語(yǔ)：

總而言之，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)日益加劇，企業(yè)要想獲取更大的經(jīng)濟(jì)效益，就必須開展項(xiàng)目投資后評(píng)價(jià)工作，以此實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目收益的有效監(jiān)測(cè)，這對(duì)于提升項(xiàng)目投資效益、完善項(xiàng)目管理制度都具有非常重要的作用。與此同時(shí)，通過(guò)開展投資項(xiàng)目后評(píng)價(jià)還能夠及時(shí)揭露項(xiàng)目投資及管理方面存在的問(wèn)題，并制定行之有效的解決措施，避免出現(xiàn)項(xiàng)目損失，確保房地產(chǎn)企業(yè)利益的最大化。