文/鄧玉連 端州區(qū)房地產(chǎn)交易所 廣東肇慶 526000

1、前言

房地產(chǎn)測量結(jié)果是進行房地產(chǎn)交易的重要文件，比如在契稅的繳納、房地產(chǎn)價格評估時都有重要應用。房地產(chǎn)在進行面積測算時對于精度要求很高，是一項技術(shù)和知識融為一體的工作。對于房地產(chǎn)的面積計算分攤實施時比較復雜，因此會出現(xiàn)各種問題。近幾年來我國房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)糾紛逐漸增多，并且糾紛的關(guān)注點主要集中在面積公攤上。針對于現(xiàn)階段來說產(chǎn)權(quán)歸屬對于房地產(chǎn)測量具有重要影響，我們根據(jù)實際的案例來闡述這一影響。

2、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的糾紛

在房地產(chǎn)市場中容易出現(xiàn)糾紛的原因第一個是人為的因素，第二是由于制度的原因。作為普通消費者對于公攤面積的算法并沒有深入了解，房地產(chǎn)開發(fā)商利用這一漏洞，將不該由消費者承擔的公攤面積算到消費者頭上，經(jīng)常會帶來消費糾紛；同時針對于房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度來說規(guī)則比較復雜往往也是產(chǎn)生糾紛的原因。根據(jù)筆者多年的實踐，本人認為現(xiàn)階段的房地產(chǎn)測量方法很難滿足對于產(chǎn)權(quán)的實際劃分需求：

（1）在實際的房地產(chǎn)測量中，有時候會出現(xiàn)實際測得面積和原則面積具有巨大不一致的現(xiàn)象。這一現(xiàn)象是由于實測原則均要反映客觀引起的，合法原則主要考慮到面積的合法性，并且以真實的合同作為依據(jù)。在實際工作中由于各種因素會導致實際面積和合法面積之間出現(xiàn)比較大的差異，出現(xiàn)不可調(diào)和的矛盾，因此會經(jīng)常出現(xiàn)面積糾紛。

（2）現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)測量比較重視原則性，但是對于測量中的可操作性沒有足夠重視。如果要想確定公攤的面積必須要提前清楚產(chǎn)權(quán)歸屬。有些復雜的公攤面積關(guān)系存在的多種解釋的可能性，不確定性很大，這也是公攤面積容易出現(xiàn)糾紛的原因之一。特別是對于現(xiàn)階段多功能多結(jié)構(gòu)的建筑由于其內(nèi)部設(shè)計比較繁瑣，許多公攤面積無法正確判斷其使用價值，因而造成房地產(chǎn)測量產(chǎn)生糾紛。

3、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)對于測量的影響

3.1 特定使用權(quán)對于房地產(chǎn)公攤面積測量的影響

我們以陽臺為例,陽臺按照其規(guī)格可以分為封閉陽臺和半封閉陽臺。按照規(guī)范要求，封閉陽臺按照其水平投影面積來進行計算。半封閉陽臺按照外圍面積的50%來進行計算。也就是說兩種類型的陽臺面積差了50%，因此開發(fā)商對于陽臺公攤上與消費者意見并不一致。很多消費者為了方便自己對于陽臺的使用經(jīng)常對于陽臺進行改造。但是并沒有相關(guān)規(guī)范進行說明，我們必須根據(jù)設(shè)計圖紙的相關(guān)變更規(guī)定對于陽臺進行明確性質(zhì)，這樣才能夠正確的計算公攤面積。

3.2 使用功能對于房地產(chǎn)公開面積的測量影響

在房地產(chǎn)的測量員證中遵循誰使用誰分攤的原則。但是在實際的工作中，很多公攤面積的使用情況實際比較復雜，因此必須結(jié)合具體情況進行分析。在高層建筑中經(jīng)常會出現(xiàn)獨立承重的結(jié)構(gòu)，這一結(jié)構(gòu)并非用戶所獨有，而是為了整棟建筑物的承重。如果將其劃入到個人住戶的公攤面積之中，就會對于該用戶的切身利益造成損害。因此我們必須把獨立承重的建筑面積劃分到公攤面積之中。比方說很多商場的室內(nèi)樓梯容易出現(xiàn)使用面積的問題，針對這一面積的分攤，我們可以參考自然樓層對于樓梯面積的計算，然后將計算得到的面積劃分到每層的面積之中。但是在實際的工作中，很多商場會把樓梯下的空間也作為商鋪進行出讓，給實際工攤面積的劃分帶來嚴重影響。

3.3 所有權(quán)對于公攤面積的影響

近年來，我國已經(jīng)出臺了物權(quán)法，因此人們普遍關(guān)注建筑物的所有權(quán)問題，建筑所有權(quán)的歸屬會對公攤面積測量產(chǎn)生實際影響。

（1）消防通道公攤面積劃分

對于消防通道的公攤面積劃分，房地產(chǎn)測量規(guī)范并沒有明確的規(guī)定。傳統(tǒng)上是將消防通道劃分為套內(nèi)面積進行面積分攤。但是由于在實際中消防通道面積很大，從此用戶分攤面積過大。實際上消防通道的產(chǎn)權(quán)歸屬于業(yè)主委員會，只是需要進行面積計算，而不需要進行面積的公攤。

（2）地下車位公攤面積計算

關(guān)于地下車位的公攤面積，現(xiàn)行規(guī)范并沒有進行單獨計算，這就給人造成以理解上的誤差。有些人認為，地下車庫與地下車位雖然位于地下，但是組成它的仍然是固有的有效面積，因此我們只需要對其位置進行界定，地下車位的面積是可以進行出售的，因此可出售面積可以參與到面積的分攤之中，并且可以為地下車位辦理獨立的產(chǎn)權(quán)。但是也有持不同意見的認為，地下車位周圍沒有圍護結(jié)構(gòu)，是一個開放性的場所，很容易造成錯位的現(xiàn)象，因此地下車位也是產(chǎn)權(quán)糾紛的多發(fā)地帶，因此為了避免出現(xiàn)這種現(xiàn)象，不為地下車位辦理產(chǎn)權(quán)登記并且不將其列入到面積的公攤之中。根據(jù)實際的房地產(chǎn)測量經(jīng)驗，本文認為，在進行地下車位面積的測量和計算時，需要對于地下車位的產(chǎn)權(quán)進行有效的區(qū)分，如果地下車位同時具有人防的作用，那么就不應該進行面積的測算以及進行出售，必須參與到公攤面積的計算中，如果地下車位沒有具有人防的作用，就可以進行地產(chǎn)面積的測算以及辦理產(chǎn)權(quán)進行出售。

結(jié)語：

我國房地產(chǎn)測量規(guī)范對于房地產(chǎn)測量工作的開展具有重要的指導意義，但是由于我國現(xiàn)階段經(jīng)濟社會發(fā)展迅速，房地產(chǎn)測量出現(xiàn)了諸多的新問題，測量規(guī)范并沒有給出解決的辦法，因此存在一定的局限性，導致其不能夠深入?yún)⑴c到建筑物的實際測量中。因此我們需要對于房地產(chǎn)測量規(guī)范進行不斷的完善，結(jié)合實際案例進行補充，提高其可操作性的標準。同時我們還要對于房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)至于房地產(chǎn)測量的影響進行重點分析，找出關(guān)鍵點，切實解決矛盾，為規(guī)范房地產(chǎn)測量工作提供指導。