文/黃俊 天津?yàn)I海星城投資發(fā)展有限公司 天津 300010

1、土地開發(fā)整理現(xiàn)狀

通過多年的發(fā)展，我國大多數(shù)地區(qū)的土地開發(fā)整理工作都獲得了一定的成就，同時(shí)在實(shí)踐操作中也探索了系列性的土地開發(fā)整理模式，許多地區(qū)都實(shí)現(xiàn)了開發(fā)整理管理的創(chuàng)新，土地開發(fā)整理的方式不斷創(chuàng)新，這也間接形成了一定的生態(tài)效益、社會(huì)效益以及經(jīng)濟(jì)效益。土地開發(fā)整理可以解決部分一直困擾當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的問題，并且實(shí)現(xiàn)改善生產(chǎn)與生活條件、推動(dòng)地區(qū)經(jīng)濟(jì)收入、便利交通、提高耕地質(zhì)量等社會(huì)效益。例如，在土地整理復(fù)墾、植樹造林的管理項(xiàng)目中，可以將坡耕地整理成為水平梯田，同時(shí)實(shí)現(xiàn)發(fā)展防護(hù)林發(fā)展，經(jīng)濟(jì)林發(fā)展的目的，提高森林覆蓋率。

2、土地整理利用及管理優(yōu)化

2.1 確保土地轉(zhuǎn)型的規(guī)范性

保障土地利用轉(zhuǎn)型與土地資源管理對(duì)保護(hù)耕地安全具有積極作用，對(duì)耕地上的群眾進(jìn)行管理，因其數(shù)量較多，利用傳統(tǒng)的登記方法進(jìn)行較困難，無法保證準(zhǔn)確度，對(duì)土地資源進(jìn)行有效整合能夠確保土地資源管理效率，還能有效控制土地資源耗費(fèi)量，全面落實(shí)相關(guān)工作，明確好各級(jí)責(zé)任，這對(duì)提升土地資源利用率具有積極作用。對(duì)流動(dòng)人口進(jìn)行合理安置，人口安置問題是當(dāng)前社會(huì)中一大主要問題，它對(duì)推動(dòng)城市化發(fā)展帶來一定阻礙。通過引進(jìn)發(fā)達(dá)國家的管理方法，依據(jù)周邊征地城市的發(fā)展計(jì)劃，嚴(yán)格遵守三通一平實(shí)施需求，來保障土地整理水平，這不但能夠提高經(jīng)濟(jì)效益，還能確保土地資源被有效利用。

2.2 集約化利用土地資源

因施工企業(yè)的不斷增加，如石油企業(yè)占地面積巨大，新的土地?cái)?shù)量也在不斷增長，利用集約化的手段，來增強(qiáng)土地資源應(yīng)用的價(jià)值。因此需合理運(yùn)用自動(dòng)化技術(shù)與信息技術(shù)，來降低土地耗費(fèi)量，保障土地利用效率最大，節(jié)約用地。在確保企業(yè)正常運(yùn)行的基礎(chǔ)上，盡量避免占用耕地，可以利用一些未利用土地，這有助于保障我國國民經(jīng)濟(jì)水平。

2.3 明確產(chǎn)權(quán)歸屬

我國土地管理沒有統(tǒng)一具有法律效力的規(guī)定，雖然過多次變革，但在開展土地整理工作中遇到很多困難，對(duì)土地所有權(quán)存在一定歧義。土地管理部門應(yīng)該與當(dāng)?shù)卣畢f(xié)調(diào)商榷，與群眾溝通，更好配合土地整理工作開展。為不觸及各方利益，需明確土地所有權(quán)，避免正面沖突，友好協(xié)商解決。

3、土地整理開發(fā)管理應(yīng)用

3.1 區(qū)域概況

隨著加快推進(jìn)工業(yè)化、城市化進(jìn)程，不可避免地占用部分耕地，為達(dá)到耕地?cái)?shù)量的動(dòng)態(tài)平衡，耕地后備資源已被大面積開發(fā)。近幾年，A市已基本沒有可開發(fā)的后備資源，建設(shè)占用耕地只能異地購買占補(bǔ)平衡指標(biāo)，同時(shí)，又要加強(qiáng)生態(tài)環(huán)境保護(hù)和建設(shè)，就決定了必須轉(zhuǎn)變土地利用方式，走集約利用、內(nèi)涵挖潛的路子。

3.2 土地整理管理

為深入推進(jìn)A市農(nóng)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革和農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，進(jìn)一步加強(qiáng)現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)建設(shè)，著力培育重要農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)保護(hù)區(qū)和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園，打造糧食生產(chǎn)功能區(qū)。為有效克服以上困難，結(jié)合A市實(shí)際情況，切實(shí)從以下幾個(gè)方面做好新時(shí)期土地整理工作。

3.2.1 準(zhǔn)確適用出讓合同定金

一是準(zhǔn)確把握競買保證金抵作定金的生效條件?！稉?dān)保法》第90條規(guī)定執(zhí)行。雖然有書面形式約定，競買保證金自動(dòng)轉(zhuǎn)成為簽訂出讓合同的定金，但此時(shí)出讓人所占款項(xiàng)從憑證上看仍然是競買保證金，須有受讓人實(shí)際交付定金的行為才能生效，因此雙方應(yīng)辦理定金實(shí)際交付手續(xù)。二是準(zhǔn)確把握定金抵做出讓金的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。應(yīng)從“債務(wù)人履行債務(wù)”來確定定金抵做出讓金的確切時(shí)間。根據(jù)《擔(dān)保法》第89條規(guī)定，推測出定金抵做出讓金的時(shí)間。合同簽訂后的定金是擔(dān)保履行合同主給付義務(wù)的違約定金，履行合同主給付義務(wù)后，定金抵做出讓金條件已成就，定金可以抵做出讓金。出讓合同按該文件約定合同主給付義務(wù)期限，行使合同解除權(quán)期限及定金抵做出讓金的時(shí)間節(jié)點(diǎn)也必須作相應(yīng)順延。

3.2.2 推進(jìn)土地整理的產(chǎn)業(yè)化

相關(guān)主導(dǎo)部門有計(jì)劃的將土地整理來推向市場，吸引社會(huì)上的閑置資金，讓更多的企業(yè)參與到這個(gè)過程中，推進(jìn)了土地整理的產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。這樣就能夠籌集到足夠的資金，也能夠保證生態(tài)環(huán)境保護(hù)的實(shí)際效果。眼下最重要的應(yīng)該是建立起完善的土地整理產(chǎn)業(yè)化發(fā)展模式，A市嘗試推廣“政府立項(xiàng)，企業(yè)運(yùn)作”的合作模式和“行政指導(dǎo)與市場運(yùn)作相結(jié)合”的合作模式。

3.2.3 合理評(píng)估土地資產(chǎn)價(jià)格

在實(shí)際工作中構(gòu)建完善的土地評(píng)價(jià)制度，這么做的主要目的是為了保證土地稅的年產(chǎn)值，以及規(guī)避具體工作中的自然因素影響，其中包含了天氣、地形、土壤等。切實(shí)轉(zhuǎn)變土地資源應(yīng)用類型與土地流轉(zhuǎn)，以便測試之前所種植的類型成本率，構(gòu)建合理有效的評(píng)價(jià)制度，不但能夠確保經(jīng)濟(jì)效益，還能避免資源浪費(fèi)。

結(jié)語：

土地整理時(shí)提高土地資源利用效率的重要手段，隨著人口數(shù)量的增長以及城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，只有通過土地整理才能夠提高土地資源的利用效率。

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