文/林朝統(tǒng) 萬(wàn)康置業(yè)有限公司 浙江溫州 325000

在國(guó)民經(jīng)濟(jì)獲得快速發(fā)展及人們生活水平不斷提高的大背景下，我國(guó)的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)也獲得了飛速的發(fā)展并逐漸發(fā)展為我國(guó)的一項(xiàng)支柱性產(chǎn)業(yè)。因此，要想使房地產(chǎn)行業(yè)能更好地帶動(dòng)并促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我們必須認(rèn)識(shí)到一個(gè)大前提那就是：房產(chǎn)企業(yè)自身必須要有一個(gè)很好的發(fā)展。而衡量一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展程度的關(guān)鍵因素就是這個(gè)企業(yè)獲取的利潤(rùn)，獲得的利潤(rùn)越多，說(shuō)明企業(yè)發(fā)展也越好。然而在現(xiàn)實(shí)生活中影響房產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)的因素有很多，在這諸多因素中能夠受企業(yè)控制的便是成本因素。但是目前在我國(guó)不少房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)成本控制方面的制度還不夠完善，并存在一系列的問(wèn)題。只有有效地解決了這些問(wèn)題，才能大大地促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，最終才能帶動(dòng)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)獲得更好的發(fā)展。

1、項(xiàng)目成本控制的意義

房地產(chǎn)管理項(xiàng)目獲取的利潤(rùn)是銷售收入與成本費(fèi)用的差額，而一個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)從土地獲取直至交付使用,一般都需2-5年，所以當(dāng)企業(yè)不能完全通過(guò)市場(chǎng)手段以銷售收入來(lái)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的時(shí)候，資金用量大、使用周期長(zhǎng)的特點(diǎn)就使得精細(xì)化成本控制成為了企業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的最有效選擇。

2、我國(guó)房地產(chǎn)管理成本控制存在的問(wèn)題

2.1 缺乏全過(guò)程財(cái)務(wù)管理意識(shí)

許多房地產(chǎn)企業(yè)不重視財(cái)務(wù)管理，認(rèn)為房地產(chǎn)管理就是一個(gè)取得土地、進(jìn)行設(shè)計(jì)、組織施工并建造好房屋并進(jìn)行售賣的過(guò)程，財(cái)務(wù)管理的作用只是記賬、核算，對(duì)開(kāi)發(fā)成本的管理依然停留在核算層，缺乏全過(guò)程財(cái)務(wù)管理意識(shí)，尤其忽視財(cái)務(wù)管理在開(kāi)發(fā)前期的引導(dǎo)作用，并沒(méi)有從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的整體出發(fā)，也沒(méi)有將財(cái)務(wù)管理意識(shí)貫穿于整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程。在房地產(chǎn)行業(yè)繁榮時(shí)期，隨便建房都能獲得一定利潤(rùn)，只是利潤(rùn)多少而已，這也是導(dǎo)致這種房地產(chǎn)企業(yè)不重視全過(guò)程財(cái)務(wù)管理的一個(gè)原因。

2.2 土地取得成本持續(xù)增加

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)政策的發(fā)展和房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)的變化，房地產(chǎn)行業(yè)成本構(gòu)成發(fā)生了很大的改變。其中由于國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展宏觀政策的變化和房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展收緊的行業(yè)現(xiàn)狀，目前國(guó)家各地區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)的土地取得成本持續(xù)增加，我國(guó)土地出讓方式和程序發(fā)生同新政實(shí)施前有著很大的不同，受到土地新政的影響，房地產(chǎn)企業(yè)土地取得成本大幅增加。在房地產(chǎn)管理項(xiàng)目中，土地取得成本主要包括房地產(chǎn)企業(yè)取得土地過(guò)程中支付的土地出讓金，土地前期準(zhǔn)備工作中的拆遷費(fèi)用、安置費(fèi)用以及企業(yè)支付的土地契稅、土地使用稅等。為了抑制當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過(guò)快的現(xiàn)狀、消除房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)中的泡沫，土地取得成本是國(guó)家實(shí)施宏觀調(diào)控的重要方面。較之前的房地產(chǎn)管理項(xiàng)目相比，目前房地產(chǎn)管理企業(yè)土地成本在房地產(chǎn)管理項(xiàng)目成本中的占比越來(lái)越高，一些城市中，房地產(chǎn)項(xiàng)目土地開(kāi)發(fā)成本甚至可以占到總成本的50%以上。

3、成本控制在房地產(chǎn)管理中的應(yīng)用措施

3.1 提升全過(guò)程財(cái)務(wù)管理意識(shí)

在房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的今天，提升全過(guò)程財(cái)務(wù)管理意識(shí)，提高財(cái)務(wù)管理水平，讓財(cái)務(wù)管理融入房地產(chǎn)管理的全過(guò)程，是企業(yè)取得成功的重要因素。企業(yè)必須改變財(cái)務(wù)管理只是簡(jiǎn)單核算工具的思維模式，要將財(cái)務(wù)管理作為引領(lǐng)房地產(chǎn)企業(yè)成本開(kāi)發(fā)控制的核心，完成以核算為中心的成本管理思想到以控制為中心的成本管理思想的轉(zhuǎn)變。應(yīng)將財(cái)務(wù)管理的成本控制貫穿于投資決策階段、設(shè)計(jì)階段、招投標(biāo)階段、施工階段、竣工結(jié)算階段等所有階段。

投資決策階段，需對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)管理進(jìn)行一個(gè)完整的財(cái)務(wù)、稅務(wù)方面的籌劃，以預(yù)測(cè)整個(gè)開(kāi)發(fā)可能產(chǎn)生的各種成本、費(fèi)用及稅費(fèi)，并制定出目標(biāo)成本，對(duì)開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行合理預(yù)測(cè)。在接下來(lái)的各個(gè)階段，應(yīng)圍繞籌劃及目標(biāo)成本開(kāi)展各項(xiàng)工作，結(jié)合預(yù)測(cè)制定相關(guān)的控制手段，進(jìn)而保證對(duì)開(kāi)發(fā)成本有效的控制，提升企業(yè)在開(kāi)發(fā)成本控制管理方面的水平。

3.2 嚴(yán)格規(guī)范招投標(biāo)制度

要對(duì)招投標(biāo)進(jìn)行嚴(yán)格的規(guī)范，必須做好以下三個(gè)方面的工作：首先，要科學(xué)準(zhǔn)確地編制項(xiàng)目招標(biāo)文件?？陀^分析各指標(biāo)，將工程標(biāo)底控制在一個(gè)合理的下限水平。并對(duì)招標(biāo)過(guò)程中涉及到的一切關(guān)于費(fèi)用方面的條款進(jìn)行反復(fù)推敲，從而使得招標(biāo)文件更為合理；其次，在項(xiàng)目進(jìn)行招投標(biāo)時(shí)要堅(jiān)持公平公正的原則。通過(guò)有序的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)選擇出具備相當(dāng)資質(zhì)、業(yè)績(jī)、技術(shù)實(shí)力等方面最優(yōu)的施工單位；最后，認(rèn)真履行合同。項(xiàng)目的承包合同中要明確甲乙雙方的權(quán)責(zé)義務(wù)。為防止雙方權(quán)益受到侵害，我們要在費(fèi)用結(jié)算等一系列的問(wèn)題上做出一個(gè)明確的約束，避免項(xiàng)目決算過(guò)程中容易出現(xiàn)的糾紛。

3.3 建立健全資金管控體系

建立完善的資金管控體系能更好的對(duì)資金進(jìn)行合理運(yùn)作房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立一個(gè)完善的資金管控體系，并制定相應(yīng)的資金管理制度以降低房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)成本，進(jìn)而降低開(kāi)發(fā)成本，提高企業(yè)利潤(rùn)。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)初期，對(duì)房地產(chǎn)管理的各個(gè)不同過(guò)程的資金需求量進(jìn)行科學(xué)預(yù)測(cè)，并制定相應(yīng)的資金計(jì)劃。融資階段，根據(jù)資金需求計(jì)劃以及自有資金量之間存在的資金缺口，從融資規(guī)模、利率、期限方面入手制定恰當(dāng)?shù)娜谫Y策略，嘗試融資創(chuàng)新并實(shí)現(xiàn)融資多元化，努力提高資金需求量與供給量的匹配度，避免出現(xiàn)資金缺口影響項(xiàng)目建設(shè)，也避免出現(xiàn)資金閑置引起資金浪費(fèi)。同時(shí)在資金使用過(guò)程中應(yīng)加強(qiáng)對(duì)資金的風(fēng)險(xiǎn)管理以及監(jiān)督管理，嚴(yán)格審核付款程序，重視資金安全，保證項(xiàng)目的正常開(kāi)展。

結(jié)語(yǔ)：

綜上所述，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施成本管理控制，是一個(gè)涉及到多個(gè)環(huán)節(jié)的復(fù)雜過(guò)程。作為房地產(chǎn)企業(yè)要想做好項(xiàng)目管理與成本控制這兩個(gè)方面的工作，最關(guān)鍵的一點(diǎn)就是必須要樹(shù)立起成本意識(shí)，并在項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程中對(duì)每個(gè)環(huán)節(jié)都要做好相應(yīng)的管理控制工作，并且要構(gòu)建出一個(gè)科學(xué)合理的成本運(yùn)行體系，房產(chǎn)企業(yè)只有做到了這一點(diǎn)才能夠在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中取得成功，才能獲取到一個(gè)較大的利潤(rùn)空間。