文/岳蕾 青島海爾地產(chǎn)集團有限公司 山東青島 266000

1、前言

對于財務(wù)報表進行分析，作為經(jīng)營管理者可及時了解企業(yè)的財務(wù)情況以及經(jīng)營狀況，也有助于決策者做出正確合理的決策。財務(wù)報表主要的報告內(nèi)容包括企業(yè)的運營能力、盈利水平、杠桿水平、償債能力以及發(fā)展能力?？砂凑諅鹘y(tǒng)的財務(wù)報表分析設(shè)計一整套指標來衡量企業(yè)的發(fā)展能力，但基于房地產(chǎn)行業(yè)與其他一般行業(yè)的差異性，因此在設(shè)計其財務(wù)指標分析時做相應(yīng)的調(diào)整，以確保指標分析的合理性及有效性。

2、傳統(tǒng)方法分析房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表的局限性

2.1 項目開發(fā)過程中，成本分期投入造成會計報表資產(chǎn)不符

企業(yè)的會計方法主要采用歷史成本法，全周期目標成本預算在開發(fā)周期內(nèi)其資產(chǎn)價值受到①設(shè)計水平導致的成本差異；②施工質(zhì)量導致的成本；③市場價格、政策因素及金融市場出現(xiàn)劇烈變動等因素導致目標成本與的實際資產(chǎn)價值偏差較大。

作為一個完全成本計價方式的產(chǎn)品業(yè)態(tài)，由于成本的歸集是按照產(chǎn)品的開發(fā)進度逐步投入，不能即時完全體現(xiàn)產(chǎn)品的真實成本

2.2 預售收入與結(jié)轉(zhuǎn)收入的時間差導致不能夠真實反映其盈利能力

作為一個對資金需求較大的行業(yè)，資金的快速流轉(zhuǎn)決定企業(yè)的成敗，因此行業(yè)內(nèi)多以期房形式進行銷售，根據(jù)各地政策不同，預售節(jié)點也有所區(qū)別：但多以正負零、總進度完工30%或50%為預售條件，一旦實現(xiàn)預售全額貨款基本可以在短期內(nèi)以預收賬款形式收回并體現(xiàn)為會計報表負債，而會計報表真正實際收入是以達到交房入住條件為準，因此會計報表在很長的一段時期內(nèi)根本無法體現(xiàn)項目的真實盈利，片面的經(jīng)營利潤數(shù)據(jù)不能夠反映其真實的價值創(chuàng)造能力。除了本身收入的確認階段對于企業(yè)最后的利潤產(chǎn)生影響之外，房地產(chǎn)企業(yè)的銷售成本一般是將各種成本平均記入各套房屋的平均面積之中，同時其他管理和銷售費用也在會計周期內(nèi)進入，這就造成在整個會計周期的成本費用和收入并不相匹配，也會對于利潤指標造成進一步的曲解，影響投資者對于企業(yè)盈利能力的判斷；

2.3 房地產(chǎn)企業(yè)特有的存在大量預收賬款的情況，導致財務(wù)報表無法顯示其真實償債能力必須進行相應(yīng)的調(diào)整

由于房地產(chǎn)行業(yè)預售的特殊性，預售所實現(xiàn)的回款在真正確認收入前都以預收賬款的形式存在。房地產(chǎn)開發(fā)周期一般較長，預收賬款會存在長期掛賬的情況。從本質(zhì)上來說預收賬款是企業(yè)的負債。但是針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，如果簽訂預售合同，則代表義務(wù)已經(jīng)基本履行，應(yīng)該及時將預收賬款確認為收入，并且轉(zhuǎn)結(jié)成本。從本質(zhì)上來說房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部存在的大量預收賬款很大一部分是企業(yè)已經(jīng)完成履約的部分，應(yīng)該及時對于這部分進行收入確認，這也就造成利潤增加。但我們?nèi)绻凑諅鹘y(tǒng)制造業(yè)企業(yè)財務(wù)報表分析的方法分析房地產(chǎn)企業(yè)的償債能力，就會高估整個房地產(chǎn)企業(yè)的負債而影響其投資者對于企業(yè)藏在能力的判斷。

3、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表指標分析升級

上文主要分析了在房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表分析中存在的局限性，所以我們要對于房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)報告進行分析時，應(yīng)該充分考慮本行業(yè)的特殊性，應(yīng)該對于傳統(tǒng)的分析方法加以改進，這樣才能夠了解企業(yè)的真實盈利能力和經(jīng)營情況。

3.1 啟用并完善企業(yè)財務(wù)報表之外的全周期項目損益信息

傳統(tǒng)的財務(wù)報表分析方法有專門的分析體系來反映企業(yè)的各項能力，但是由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)報表數(shù)據(jù)存在相當?shù)木窒扌?，由財?wù)報表分析得來的企業(yè)能力不能真實反映企業(yè)經(jīng)營狀況，因此我們需增加事前的管理口徑報表，事前對全生命周期項目損益進行動態(tài)管理，該報表可使用收付實現(xiàn)制，每月與會計口徑報表進行核對，找出差異原因，只要差異原因?qū)贂r間性差異有合理解釋即。對經(jīng)營管理者及公司決策者我們可按管理口徑進行指標分析，提供財務(wù)專業(yè)支持。

3.2 重視對于現(xiàn)金流量表的使用分析

與其他資產(chǎn)負債表或者是利潤表編制的方法不同，現(xiàn)金流量表是收付實現(xiàn)制，因此在數(shù)據(jù)上具有相對真實性。因此對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)分析現(xiàn)金流量相較于其利潤盈利能力具有更加現(xiàn)實的意義，因此我們需要重點側(cè)重于對于現(xiàn)金流量表進行分析，特別需要關(guān)注經(jīng)營現(xiàn)金凈流量指標。

3.3 對部分財務(wù)分析指標數(shù)據(jù)要進行調(diào)整

財務(wù)報表數(shù)據(jù)由于受到會計準則的約束而產(chǎn)生可靠性的影響，因此在對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)報表進行分析時要對于數(shù)據(jù)進行微調(diào)。在分析房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力時，要充分考慮預收賬款的存在，結(jié)合企業(yè)完工項目的進度確認年度收入，并且進行成本攤銷，按照配比的原則對期間所發(fā)生的管理和銷售費用進行調(diào)整，這樣才能夠?qū)τ谄髽I(yè)的盈利能力做出正確的判斷。在分析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的杠桿水平及償債能力時，如資產(chǎn)負債率、速動比率、現(xiàn)金比率應(yīng)同時做出調(diào)整后的指標，主要是對于已經(jīng)確認的預收賬款進行調(diào)整，充分合理估計企業(yè)現(xiàn)有的負債水平，然后結(jié)合資產(chǎn)的公允價值對于資產(chǎn)項目進行相關(guān)調(diào)整，這樣才能夠合理判斷房地產(chǎn)企業(yè)的綜合償債能力。

結(jié)語：

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相較于其他行業(yè)在財務(wù)分析上具有明顯不同的特點，因此我們需要掌握其特殊性才能正確判斷企業(yè)的盈利能力和償債能力。

［1]郭公民.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的幾個問題[J].浙江金融，2006，(11).

［2]曾漢文.淺談房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)分析[J].當代經(jīng)濟，2009，(11).