文/楊帥 沈陽華銳置業(yè)有限公司 遼寧沈陽 110000

隨著我國社會經(jīng)濟的迅速發(fā)展和時代的不斷進步，以往的工程造價管理方法已經(jīng)不能應(yīng)對競爭日益激烈的市場，存在著諸多問題，只有做好房地產(chǎn)的工程造價管理，才能確保房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的市場競爭中降低工程造價并實現(xiàn)利益最大化。因此，加強房地產(chǎn)項目工程造價控制與管理具有重要的意義。

1、工程造價管理的概述

工程造價管理是保證施工項目成本控制的關(guān)鍵，也是項目投資總成本的重要管理手段。 在當前房地產(chǎn)項目建設(shè)過程中，工程造價起著至關(guān)重要的作用，已成為衡量投標企業(yè)技術(shù)管理與成本控制的重要因素。并在評估施工企業(yè)的綜合實力方面有著非常重要的現(xiàn)實意義。

2、房地產(chǎn)工程造價管理中存在的問題

近年來，隨著我國城市人口的增多，房地產(chǎn)行業(yè)得到了快速的發(fā)展，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，將面臨著許多機遇和挑戰(zhàn)。然而，要想促進企業(yè)的持續(xù)發(fā)展，需要加強房地產(chǎn)項目工程造價，提升企業(yè)的經(jīng)濟效益。但是，目前來說，我國部分企業(yè)在房地產(chǎn)工程造價管理工作中，仍存在許多的問題，具體主要包括以下方面：①企業(yè)對前期項目策劃定位不足，缺乏一個完善的建設(shè)檔次和標準；②管理人員缺乏成本控制意識。在房地產(chǎn)項目成本控制過程中，要確定好項目檔次和成本控制目標，在滿足成本控制的情況下，不斷提升項目的功能水平；③在房地產(chǎn)工程設(shè)計過程中，出現(xiàn)設(shè)計上的不足，從而增加了工程投資成本；④在工程招投標階段，出現(xiàn)不合理的編制標底，招標條件難以體現(xiàn)出公平競爭性；⑤在工程施工階段，造價人員不重視造價動態(tài)跟蹤控制和結(jié)算審核；⑥工程設(shè)計變更和盲目簽證現(xiàn)象較多，從而引起造價上的誤差。管理人員不熟悉合同、預(yù)算的相關(guān)規(guī)定，不需要簽證的項目實行了簽證，分部分項工程未能按計劃施工等；⑦在結(jié)算階段，由于監(jiān)理或甲方人員不負責任，引起造價上出現(xiàn)誤差。

3、房地產(chǎn)工程造價的控制及管理措施

房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的造價管理貫穿于項目全過程，即決策階段、設(shè)計階段、招投標階段、施工階段和竣工結(jié)算階段都關(guān)系到開發(fā)項目造價管理。因此，要解決房地產(chǎn)工程造價管理中存在的問題，應(yīng)做好房地產(chǎn)項目工程造價控制及管理。

3.1 投資決策階段

在投資決策階段的造價控制中，應(yīng)從以下方面入手：①合理地收集基礎(chǔ)資料。造價人員要對工程做出合理的投資預(yù)測，并合理地收集及分析資料，確保資料的可靠性；②做好房地產(chǎn)市場調(diào)研。對擬建項目的產(chǎn)品或服務(wù)的市場情況做出合理的分析。例如，在項目計算期內(nèi)充分了解市場對擬建產(chǎn)品的需求和建設(shè)情況，并掌握好產(chǎn)業(yè)的政策及未來的發(fā)展前景等；③不斷優(yōu)化項目前期方案。在項目前期，應(yīng)對相關(guān)方案進行優(yōu)化，以節(jié)約項目投資。

3.2 設(shè)計階段

在此階段，其設(shè)計費大約占工程全費用的1%，但是這個費用直接影響到工程造價的整體控制。在施工圖完成以后，工程造價基本確定，其對施工階段的造價控制影響作用不大。

然而，根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，在設(shè)計階段，可以節(jié)約工程造價的 85% 左右，而施工階段僅可節(jié)約工程造價的 12% 左右。從中可以看出，要實現(xiàn)工程造價的合理控制，需要重視設(shè)計階段的造價控制，不斷優(yōu)化設(shè)計方案，且要不斷完善主動限額設(shè)計、設(shè)計監(jiān)理方面的制度，以便在造價控制與管理中能夠達到事半功倍的效果。

3.3 招投標階段

招投標制度是工程承包發(fā)包的重要形式之一，同時也是一種采購方式，可為業(yè)主提供合適的供貨商，且有利于資源配置的優(yōu)化，從而形成一種優(yōu)勝劣汰的市場機制。另外，它還是確保工程質(zhì)量，提升工程進度的重要辦法。在招投標階段的造價控制當中，應(yīng)合理地編制招標文件、加強招標圖紙的審核和現(xiàn)場勘查。同時，造價人員還要提升自身的管理水平，旨在為決策者做出正確的決策提供基礎(chǔ)保障。除此之外，還要不斷地優(yōu)化投資方案，優(yōu)選能力強、信譽可靠的承包商。

3.4 施工階段

施工階段的造價控制作為房地產(chǎn)項目建設(shè)中全過程造價控制的重要組成部分，應(yīng)加強施工階段的造價控制。造價人員應(yīng)嚴格按照相關(guān)定額進行管理，在支付工程進度款時，應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定和合同約定撥付，并加強隱蔽工程及工程變更的驗收，及時對施工索賠工作進行處理，以實現(xiàn)建設(shè)工程的人力、物力、財力的合理利用，減少人力和物力的消耗，提升房地產(chǎn)項目的經(jīng)濟效益和社會效益。

在房地產(chǎn)施工階段工程造價控制中，首先要做好成本核算工作，建立健全的內(nèi)部經(jīng)濟責任制，在企業(yè)內(nèi)部推行成本責任制。項目部應(yīng)重視成本核算，以降低工程造價，挖掘造價人員成本控制的潛力，掌握好項目投入成本和產(chǎn)出成本的關(guān)系，并對施工成本進行預(yù)測；其次，要定期對預(yù)算成本和實際成本的差異進行分析，以便能找出兩者之間的差距，采取降低實際成本的措施，實現(xiàn)預(yù)算成本控制目標。待各個單項項目施工完畢后，需要將各項費用匯總起來，且要對各項價格與預(yù)算進行對比，以總結(jié)出造價控制的經(jīng)驗，全面提高項目成本控制能力。

3.5 竣工結(jié)算階段的造價控制

首先，要對施工現(xiàn)場簽證資料進行審查。對現(xiàn)場簽證資料的真實性、準確性進行核實，尤其是對工程變更資料簽證是否有設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位的簽字，以及是否獲得領(lǐng)導(dǎo)的批準，以防止盲目簽證現(xiàn)象的發(fā)生。在施工過程中，如果出現(xiàn)工程變更簽證，審計人員應(yīng)對原設(shè)計圖紙和合同進行復(fù)核，并充分了解變更項目的數(shù)量、尺寸等，并結(jié)合項目的原始資料對審查工程量進行核對，看是否存在多算、重算、錯算等問題。

其次，要嚴格按照合同約定對工程量變更計算方法進行確定，確認好綜合竣工結(jié)算工作。按照合同約定執(zhí)行變更工程量；若合同中無約定的，應(yīng)按照相關(guān)政策和定額進行計價。如果業(yè)主方引起工程變更，當現(xiàn)有定額不能滿足要求時，應(yīng)遵循市場化操作的方法，本著公平、公正的處理原則，合理確定相關(guān)的取費標準，以確保工程竣工結(jié)算工作的正常開展，實現(xiàn)工程造價的合理控制。

結(jié)語：

總而言之，房地產(chǎn)工程造價是房地產(chǎn)工程管理中的重要內(nèi)容，務(wù)必要進行房地產(chǎn)工程造價管理，在策劃階段、設(shè)計階段、施工階段以及竣工結(jié)算階段都要進行工程造價管理和控制，進而加強房地產(chǎn)工程造價管理。