文/程達(dá)爾 池州學(xué)院 安徽池州 247000

1、房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的內(nèi)涵和特征

房地產(chǎn)價(jià)格隨機(jī)波動(dòng)是一種正常的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，是由房地產(chǎn)內(nèi)部因素和外部環(huán)境因素的共同作用下形成的價(jià)格波動(dòng)現(xiàn)象。房地產(chǎn)價(jià)格在保持平穩(wěn)增長(zhǎng)狀態(tài)的時(shí)候，內(nèi)部、外部?jī)r(jià)格影響因素互相制約，維持著房?jī)r(jià)平穩(wěn)，不至于大幅上漲或大幅回落。當(dāng)受到政策因素、貨幣因素、市場(chǎng)供求關(guān)系影響時(shí)，房產(chǎn)價(jià)格或是大幅回落，或是大幅上漲。例如，當(dāng)房地產(chǎn)供給量大于整體市場(chǎng)需求，房?jī)r(jià)回呈現(xiàn)短副回落，當(dāng)房地產(chǎn)供給量小于市場(chǎng)整體需求時(shí)，出現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象，房?jī)r(jià)會(huì)大幅上漲。而緊縮性的貨幣政策和政府調(diào)控政策都會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)隨機(jī)波動(dòng)。這種價(jià)格波動(dòng)具有隨機(jī)性、不可預(yù)見(jiàn)性特征。

2、房地產(chǎn)價(jià)格隨機(jī)波動(dòng)的影響因素

2.1 人為性因素影響

從目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，房地產(chǎn)雖屬于建筑產(chǎn)業(yè)的一部分，但人為性的哄抬房?jī)r(jià)和賣(mài)房、炒房是導(dǎo)致房?jī)r(jià)居高不下的主要原因。任何行業(yè)市場(chǎng)都不缺乏投機(jī)者，房地產(chǎn)市場(chǎng)也是如此，房地產(chǎn)投機(jī)者和地產(chǎn)炒作行為，把原本平穩(wěn)的房?jī)r(jià)快速抬升，導(dǎo)致很多本地居民和長(zhǎng)住人口買(mǎi)不起房。以河北燕郊經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)為例，在2012年開(kāi)發(fā)區(qū)初步落成時(shí)，房?jī)r(jià)為5600元一平米，由于后期大批企業(yè)入駐和交通網(wǎng)絡(luò)的覆蓋，大量房地產(chǎn)投機(jī)者將前期原價(jià)入手的房產(chǎn)進(jìn)行炒作，委托中介進(jìn)行脫手，其中最重要的影響因素是燕郊的地理位置優(yōu)越，距離北京市區(qū)僅半小時(shí)車(chē)程，在這些人為因素的影響下，燕郊開(kāi)發(fā)區(qū)的房產(chǎn)價(jià)格暴漲到每平方米9800元，翻了近乎一倍，房產(chǎn)項(xiàng)目由初步落成到后期搶購(gòu)一空沒(méi)有出現(xiàn)隨機(jī)價(jià)格波動(dòng)現(xiàn)象，呈現(xiàn)出直線上升態(tài)勢(shì)。

2.2 政策性因素影響

貨幣政策和地產(chǎn)控制政策是導(dǎo)致房地產(chǎn)出現(xiàn)價(jià)格波動(dòng)的主要因素。緊縮性的貨幣政策，導(dǎo)致銀行儲(chǔ)蓄利率上升，貸款利率上升，貨幣流通量減少，房地產(chǎn)價(jià)格受到貨幣流通速度的影響，也會(huì)有所降低。而寬松性的貨幣政策，銀行儲(chǔ)蓄利率降低，貸款利率降低，貨幣流通量加大，房地產(chǎn)價(jià)格受到貨幣流通效率的影響會(huì)有所上升。這種隨貨幣政策影響的房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)是金融政策帶來(lái)的隨機(jī)波動(dòng)。此外，為了有效的抑制房?jī)r(jià)，政府會(huì)以行政命令的方式控制房?jī)r(jià)增長(zhǎng)。包括控房令、限購(gòu)領(lǐng)、二手房交易稅等，都是政府為控制房?jī)r(jià)增長(zhǎng)采取的行政手段。在政府強(qiáng)制性行政命令下，房地產(chǎn)價(jià)格因政策因素會(huì)產(chǎn)生適度下滑，當(dāng)政策機(jī)制健全后，房產(chǎn)價(jià)格會(huì)小幅回升，維持在穩(wěn)定的增長(zhǎng)區(qū)間，不會(huì)產(chǎn)生劇烈的隨機(jī)價(jià)格波動(dòng)。

2.3 消費(fèi)傾向因素影響

在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，購(gòu)房者的消費(fèi)傾向也影響著房地產(chǎn)價(jià)格。隨著居民人均可支配收入的提高，居民的人均儲(chǔ)蓄也在大幅上漲，面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的火熱，出于子女成家的需要，大多數(shù)家庭都會(huì)購(gòu)置房產(chǎn)，在中國(guó)人消費(fèi)意識(shí)中，固定的房產(chǎn)總是要比銀行儲(chǔ)蓄可靠的多。正是在這種消費(fèi)意識(shí)影響下，很多中老年人傾其一生積蓄購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，希望老有所依、老有所養(yǎng)。這種傳統(tǒng)形態(tài)的消費(fèi)傾向?qū)е掠械乩砦恢脙?yōu)勢(shì)的房產(chǎn)供不應(yīng)求，超過(guò)市場(chǎng)預(yù)期，導(dǎo)致房?jī)r(jià)一路走高。

3、避免房地產(chǎn)價(jià)格隨機(jī)波動(dòng)的主要策略

3.1 加快惠民住房建設(shè)

為了避免因政策性因素導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生隨機(jī)價(jià)格波動(dòng)，確保房?jī)r(jià)穩(wěn)定，政府就要加強(qiáng)公租房、廉租房和共享產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)，政府要大力扶持和開(kāi)發(fā)惠民住房工程，通過(guò)建設(shè)大量的公租房、廉租房、共享產(chǎn)權(quán)房來(lái)為居民提供穩(wěn)定的棲息之地，抑制房?jī)r(jià)。同時(shí)政府在出臺(tái)經(jīng)濟(jì)金融政策之前，要考慮到因政策因素可能產(chǎn)生的市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)，既要充分考慮居民買(mǎi)房者的利益，也要考慮到購(gòu)房者的利益，只有協(xié)調(diào)優(yōu)化二者之間的利益關(guān)系，采取適當(dāng)、適度的控制性經(jīng)濟(jì)政策才能穩(wěn)定房?jī)r(jià)，抑制房?jī)r(jià)上漲。

3.2 出臺(tái)房產(chǎn)限購(gòu)措施

從目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)趨向來(lái)看，為了有效抑制房?jī)r(jià)上漲和房地產(chǎn)價(jià)格隨機(jī)波動(dòng)，就要以政府為主體，出臺(tái)相應(yīng)的限購(gòu)措施，嚴(yán)格限制居民的房地產(chǎn)消費(fèi)行為。缺乏政府有力監(jiān)管和執(zhí)行力度是房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆的主要因素，要維穩(wěn)房?jī)r(jià)，首先就要從房源買(mǎi)賣(mài)和交易角度入手，對(duì)于有房的居民要嚴(yán)格限制其房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)數(shù)量，通過(guò)出臺(tái)住房令和限購(gòu)令控制二手房交易和房屋房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)。另外一方面，政府要健全房地產(chǎn)市場(chǎng)管理制度，加強(qiáng)執(zhí)行力度從市場(chǎng)監(jiān)督和管理兩方面入手，嚴(yán)格房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)平等競(jìng)爭(zhēng)，規(guī)范有序經(jīng)營(yíng)。

3.3 嚴(yán)厲打擊房產(chǎn)投機(jī)和炒房行為

為了避免人為因素產(chǎn)生的房?jī)r(jià)波動(dòng)，政府要嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)投機(jī)行為和非法交易行為，既要加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)督和管理，只要從居民角度入手穩(wěn)定物價(jià)和銀行存貸款利率，從整體國(guó)民經(jīng)濟(jì)角度考慮，出臺(tái)相應(yīng)的金融管理和房地產(chǎn)管理政策，從金融政策和房地產(chǎn)管理兩方面入手加強(qiáng)金融市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管，避免各種投機(jī)行為和非法交易行為，才能切實(shí)維護(hù)好百姓的利益。

綜上所述，房地產(chǎn)隨機(jī)價(jià)格波動(dòng)主要由政策因素、人為因素、消費(fèi)傾向、市場(chǎng)供求關(guān)系所導(dǎo)致的，無(wú)論是房?jī)r(jià)過(guò)高增長(zhǎng)，抑或是房?jī)r(jià)出現(xiàn)短期降幅回落都是由外部環(huán)境因素和市場(chǎng)內(nèi)部管理因素共同作用而形成的，政府為了穩(wěn)定房?jī)r(jià)，抑制房?jī)r(jià)波動(dòng)又要出臺(tái)相應(yīng)的房地產(chǎn)管理政策，嚴(yán)厲規(guī)范二手房交易流程，從市場(chǎng)監(jiān)督與管理角度和政策制定、國(guó)民經(jīng)濟(jì)角度入手盡量維穩(wěn)房?jī)r(jià)，避免房?jī)r(jià)的隨機(jī)價(jià)格波動(dòng)，保障社會(huì)經(jīng)濟(jì)正常發(fā)展。

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