文/王景嵐 寧夏建設(shè)投資集團(tuán)有限公司 寧夏銀川 750000

大體上講，近些年來(lái)有關(guān)房地產(chǎn)的問(wèn)題不斷增多，且?guī)齑娉掷m(xù)加大，房?jī)r(jià)居高不下等各種問(wèn)題更是接連不斷出現(xiàn)。在2018年國(guó)家做出了很多關(guān)于公積金，金融，稅收方面的政策措施，近一步穩(wěn)定了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。不過(guò)由于三四線城市相關(guān)執(zhí)行力還比較弱，故而成效甚微，去庫(kù)存工作仍需持續(xù)努力。

1、以銀川市為例，分析三四線城市房地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀

1.1 房地產(chǎn)固定投資力度不斷增大，但其增速不斷下降

從2011年至2018年初，就銀川市而言，其房地產(chǎn)固定投資從最初的68.43億元至最后的279.4億元，一共增長(zhǎng)210.97億元，但增速卻不斷下降，從最初的 83.2%下降至最后的1.94%. 1.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模不斷擴(kuò)大,產(chǎn)生大量庫(kù)存

據(jù)統(tǒng)計(jì)可知，2011年至 2018年間，銀川市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模整整增長(zhǎng)了69.32億元，且七年內(nèi)一直呈上升趨勢(shì)，漲幅持續(xù)上升。但是，據(jù)統(tǒng)計(jì)了解，時(shí)至2018年，銀川市房地產(chǎn)銷(xiāo)售額僅為 34.37億元，同比上年，下降整整 16.23%。通過(guò)上述描述，我們可以得知，近年來(lái)銀川市轄的房地產(chǎn)銷(xiāo)售額一直在不斷持續(xù)下降，且房地產(chǎn)業(yè)庫(kù)存量不斷加大，具體原因如下：中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展離不開(kāi)土地，且土地一經(jīng)審批，通過(guò)銀行貸款，就可以實(shí)現(xiàn)建房賣(mài)樓，一開(kāi)始的時(shí)候供不應(yīng)求，售房極快，沒(méi)有任何不良事件發(fā)生。不過(guò)由于行業(yè)不斷發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)愈發(fā)眾多，建房數(shù)目不斷增加，競(jìng)爭(zhēng)不斷加劇，售房顯得愈發(fā)困難，債務(wù)危機(jī)不斷出現(xiàn)，從而致使出現(xiàn)大量庫(kù)存。從整體發(fā)展趨勢(shì)上看，可能需要整5至6年的時(shí)間才可以將銀川市的房地產(chǎn)庫(kù)存全部清理處理好。

1.3 房地產(chǎn)中商品房銷(xiāo)售價(jià)格過(guò)高，從而致使房屋空置過(guò)高

近些年，雖然經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈，但是銀川市的房?jī)r(jià)并沒(méi)有任何下跌，據(jù)了解可知，房?jī)r(jià)普遍達(dá)到4500元/m2左右，但是由于居民收入不高，從而致使負(fù)擔(dān)過(guò)大，購(gòu)房極度困難，房屋空置過(guò)多，一度掀起房地產(chǎn)銷(xiāo)售危機(jī)，不斷使?fàn)I銷(xiāo)陷入困境。雖然在縣城等一些地方，房?jī)r(jià)普遍較低，不過(guò)由于人流外出過(guò)大，所以仍舊致使房子過(guò)多，無(wú)人夠買(mǎi)。

2、關(guān)于三四線城市去庫(kù)存過(guò)程中存在的問(wèn)題以及難點(diǎn)

2.1 居民收入與房地產(chǎn)價(jià)格差距過(guò)大

在城市發(fā)展建設(shè)過(guò)程中，大多鄉(xiāng)村居民在城鎮(zhèn)中購(gòu)買(mǎi)房子的欲望十分強(qiáng)烈，不過(guò)由于收入過(guò)低，從而致使買(mǎi)房特別不切實(shí)際，無(wú)法輕易實(shí)現(xiàn)。比如很多鄉(xiāng)縣的工廠企業(yè)，由于經(jīng)濟(jì)形勢(shì)所迫，致使員工收入普遍下降，且呈大幅度趨勢(shì)，繼而更加無(wú)法實(shí)現(xiàn)輕易買(mǎi)房的目標(biāo)。

2.2 政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)投資利用，與房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀形成矛盾

在2014年末至2018年，銀川市出讓土地收取價(jià)款的收入在其整個(gè)城市收入中，已分別達(dá)到30.89%，40.26%,29.87%以及31.43%的占有率，某種程度上，嚴(yán)重緩解了財(cái)政收支矛盾。就目前而言，依靠房地產(chǎn)投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)發(fā)展，已成為三四線城市的發(fā)展趨勢(shì)，不過(guò)由于投資過(guò)多，從而致使庫(kù)存量剩余過(guò)大。

2.3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本過(guò)高致使開(kāi)發(fā)商降低房?jī)r(jià)去庫(kù)存的空間極度有限

據(jù)統(tǒng)計(jì)調(diào)查可知，由于房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快，從而致使水泥，原材料等供應(yīng)極度緊缺，且降價(jià)力度極小。通過(guò)相關(guān)調(diào)查，可以得知銀川市某縣的土地成本僅為1000元 /m2，房屋銷(xiāo)售價(jià)格僅為2500元/m2至3000元/m2，利潤(rùn)極小。除此之外，很多開(kāi)發(fā)商通過(guò)制造房?jī)r(jià)上漲，引起消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)興趣，抓住消費(fèi)者消費(fèi)心理，以便進(jìn)行快速銷(xiāo)售。不過(guò)由于地域狹窄，信息傳播過(guò)快，一旦降價(jià)，很容易造成跟風(fēng)現(xiàn)象，引起退房狂潮。

2.4 房地產(chǎn)發(fā)展市場(chǎng)尚不成熟，金融支持過(guò)低

就銀川市某縣為例，我們可以得知，有大概42%左右的農(nóng)村居民生活在城市，不過(guò)由于其經(jīng)濟(jì)條件不允許，所以在這其中又有一半左右的居民居住在出租房?jī)?nèi)，無(wú)法享用國(guó)家相關(guān)貸款政策，只能在銀行進(jìn)行局部辦理，效果不是很顯著。當(dāng)然，也有很多開(kāi)發(fā)商在沒(méi)有滿足國(guó)家全部相關(guān)要求之后就開(kāi)始進(jìn)行開(kāi)工建設(shè)項(xiàng)目，規(guī)劃不充分，且設(shè)施尚未健全，經(jīng)常出現(xiàn)資金緊缺，從而致使房屋建筑質(zhì)量不能得到保證，嚴(yán)重影響銷(xiāo)售效果。

3、關(guān)于三四線城市房地產(chǎn)去庫(kù)存的相關(guān)可行性措施

3.1 完善政府相關(guān)管理機(jī)制，加大政府對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展的支持力度

眾所周知，政府過(guò)分出讓土地緩解財(cái)政收入并不是一個(gè)非?？扇〉姆椒?，最可取的方式是盡可能從投資依靠轉(zhuǎn)變?yōu)楹暧^調(diào)控。要知道引導(dǎo)城市以及房地產(chǎn)健康發(fā)展是政府的工作所需，并且通過(guò)不斷地加大對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展的重視度，對(duì)其提供支持，同樣意義非凡。另外，合理規(guī)劃城市布局，加快城市建設(shè)亦是現(xiàn)在所應(yīng)該追求的，盡可能降低房地產(chǎn)庫(kù)存，解決供大于需的問(wèn)題也是甚有必要。當(dāng)然，我們可以通過(guò)以下方式進(jìn)行，比如，增加財(cái)政補(bǔ)貼，設(shè)立專項(xiàng)基金等等，減少新建的房屋數(shù)量。

3.2 加強(qiáng)政府引導(dǎo)工作，解決房地產(chǎn)庫(kù)存遺留問(wèn)題

政府應(yīng)該做好專項(xiàng)工作，及時(shí)出行優(yōu)惠政策，針對(duì)現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀，對(duì)非常沒(méi)有條件購(gòu)房的顧客盡量給予信貸支持工具，專門(mén)就農(nóng)民工展開(kāi)相關(guān)優(yōu)惠補(bǔ)助等，盡量降低入住條件。除此之外，也要加強(qiáng)其他工作，比如盡早解決不合理稅費(fèi)等政策措施，出行新型優(yōu)惠政策，盡可能降低房屋成本，從而達(dá)成降價(jià)，以便于可以及時(shí)去庫(kù)存。

3.3 對(duì)城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化,刺激消費(fèi) 單一的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式并不能帶來(lái)整個(gè)城市經(jīng)濟(jì)提升，故而提高建設(shè)第三產(chǎn)業(yè)顯得尤為重要。通過(guò)不斷的提高服務(wù)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)占比，加大營(yíng)造和諧的經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境，興建城市，不斷擴(kuò)大城市相關(guān)就業(yè)，吸引高水平高能力人才，鼓勵(lì)外出人員特別是大學(xué)生返鄉(xiāng)就業(yè)，從而達(dá)成落戶，刺激產(chǎn)生房地產(chǎn)消費(fèi)。

3.4 改進(jìn)營(yíng)銷(xiāo)策略，降低庫(kù)存遺留

不能否認(rèn)的是，企業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)手段對(duì)于企業(yè)發(fā)展有著重大的影響作用，所以通過(guò)改進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)手段，不斷加快企業(yè)發(fā)展，降低庫(kù)存遺留問(wèn)題，顯得愈發(fā)必要。大體上我們可以從以下幾點(diǎn)出發(fā)執(zhí)行，第一，加大宣傳力度，要知道企業(yè)宣傳有利于更多的人了解認(rèn)識(shí)到企業(yè)各類房產(chǎn)，一經(jīng)傳播，不斷擴(kuò)展，很容易增大客戶來(lái)源；第二，學(xué)會(huì)穩(wěn)定客源。要知道維持良好的客戶關(guān)系，極有可能促進(jìn)二次購(gòu)買(mǎi)；第三，適當(dāng)做好線下活動(dòng)。適時(shí)的展開(kāi)一些活動(dòng)，組織群眾參觀體驗(yàn)用戶房，意義深遠(yuǎn)。