文/黃霞 武漢科技大學城市學院 湖北武漢 430083

1、世界各國房地產稅的由來和目的

世界上很多國家都有房地產稅，但具體制度設計甚至叫法各不相同[1-2]。在中國房地產稅的立法過程中，房地產稅，從2003年的“物業(yè)稅”，到后來的“房產稅”，再到現在的“房地產稅”，反復變換著角色[3-4]。從全球有房地產稅的國家和地區(qū)來看，絕大多數國家把房地產稅定位為“財產稅”或“不動產稅”[5-6]。

從全球來看，各國征收房地產稅的目的不同，美國征收房地產稅的目的就是為地方政府財政收入提供主要來源；英國更是如此，地方政府相當絕大部分的收入來自房地產稅；新加坡是把房地產稅作為調節(jié)貧富收入差距的典型國家；而韓國和日本把房地產稅作為調節(jié)房地產市場的工具。

2、中國房地產稅出臺執(zhí)行面臨的問題

中國房地產稅收體系和房地產的基本制度設計，不僅關系著每個公民的切身利益，還影響國民經濟的健康發(fā)展。制度設計者應該慎重考慮以下四個問題，在此基礎上，明確房地產稅的基本內涵、基本架構和設想，化解分歧和疑慮。

2.1 房地產稅征收的目的

房地產稅征收的目的是制度設計者需要回答的第一個問題。征收房地產稅是為了抑制房價，抑制投機，還是為了給地方增加穩(wěn)定的收入稅種。從國際上征收房產稅的國家看，絕大多數都是把房產稅作為地方稅，目的就是為了地方財政收入，而且真正來自于民用之于民。在征收目的上，我們必須明確究竟為了什么。因為這個問題很重要，這個問題涉及到以后房地產稅究竟如何用的問題。就制度設計的初衷而言，制度設計者到現在為止都無法說清楚房地產稅的政策目標究竟是什么，是完善房地產稅收體系，還是為了抑制高房價？在不明確房產稅目的情況下強行推行甚至擴大試點，不僅無法抑制房價，反而會引發(fā)更多的不公平。

2.2 房地產稅與房地產領域其他稅收之間的關系

2003年，中國對房地產稅主要基于控制房價和完善稅制的目的，提出將現行的房地產稅、城市房地產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅以及房地產開發(fā)領域的各種收費和土地使用權出讓金等稅費合并，轉化為房地產保有階段按年統(tǒng)一收取的物業(yè)稅（即現在的房地產稅）的思路。然而，前幾年關于房地產稅的改革，無論是重慶、上海的試點，還是總體思路，卻悄然轉換成“增稅”的思維。只談房地產稅，不談合并或者取消其他的稅費。

從國際比較的角度看，我國房地產稅稅費不僅不算低，而且很高，與房地產開發(fā)和交易有關的稅費高達十多種。在這種情況下，房地產領域稅費改革應該在維持現有稅負水平的基礎上，調整結構，而不是只強調征收房地產稅，但對于其他稅費卻不進行調整和清理。如果房地產稅的改革只是增加一個新的稅種，而不是對中國現有的不合理的稅制進行徹底的改革和重新的設計，這樣的改革則無異于在本來已經很重的稅負基礎上，再加稅，而在購房者對房價沒有任何話語權的情況下，這樣的稅收最終會轉嫁給購房者的頭上。

因此，理清房地產稅與房地產領域其他稅收之間的關系，力求房地產領域的稅費改革應在維持現有稅負水平的基礎上調整結構。如果只強調收稅卻不理會其他稅種而貿然開征，則意味著房地產領域的稅負更重。

2.3 房地產稅和土地出讓金的關系如何

眾所周知，中國的土地政策是城市用地歸國家所有，農村用地歸集體所有。中國房地產領域最大的特色是“房權”的無限性和“地權”的有限性。這在制度設計上直接導致房地產稅的改革無法完全借鑒國際經驗。在中國的房價里面，土地的出讓金占了很大的比重。如果要征收，起碼應該對“土地”和“房產”進行分割，這在現實中是很難的。因此，要征收所謂的房地產稅，要么改變土地制度，實現土地權屬的絕對擁有，要么對房子的產權進行人為的分割，否則，就無法自圓其說。因此，在房地產稅擴大試點的時候，應該明確回答，征收房地產稅后，土地出讓金是取消還是照收？如果既收土地出讓金，又收房地產稅，這種一層又一層的“剪羊毛”，和“增加民眾的財產性收入”的大政策，是否背道而馳？

2.4 房地產稅的征收范圍和起征點

房地產稅的征收范圍和起征點也是制約中國房地產稅落地的核心因素。如果房地產稅的征收目的是為地方政府提供財政收入，從法理上講所有的房產都應征收房產稅。如果房地產稅的征收目的是為調節(jié)房地產市場，首套房不征收房產稅，但這樣可能會出現大量偷稅漏稅的現象。如果按人均住房面積征收房產稅，稅收的征繳可行性很差。此外，房地產的稅收起征點、房產的估值，同一城市不同地段的房價差異巨大，這些都是制約房地產稅落地的技術難題。我們對中國目前有多少房子沒有準確的數據，每個家庭的房產信息更不透明。完成不動產的統(tǒng)一登記和住房全國聯網是確保房地產征收公平的關鍵。如果首套房免征，如何防范轉移名下房產等等問題。

結論：

（1）全球絕大多數國家征收房地產稅的目的和主要作用是為地方政府籌集收入。少數國家把房地產稅作為調節(jié)收入分配和調節(jié)房地產市場的工具。

（2）中國房地產稅征收面臨著房地產稅征收目的的定位、房地產稅與房地產領域其他稅收之間的關系、房地產稅和土地出讓金的關系如何、房地產稅的征收范圍和起征點等問題。