文/高紅霞 昌樂縣國土資源局不動產(chǎn)登記中心 山東濰坊 262400

1、我國不動產(chǎn)登記公信力之確立

2007年10月1日起施行的《物權(quán)法》第10、16條規(guī)定：“國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度。”“不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。不動產(chǎn)登記簿由登記機構(gòu)管理。”按照2015年3月1日起施行的《不動產(chǎn)登記暫行條例》之規(guī)定,集體土地所有權(quán),房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán),森林、林木所有權(quán),耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營權(quán),建設(shè)用地使用權(quán),宅基地使用權(quán),海域使用權(quán),地役權(quán),抵押權(quán)以及法律規(guī)定需要登記的其他不動產(chǎn)權(quán)利依照該條例的規(guī)定辦理登記。不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當依法將各類登記事項準確、完整、清晰地記載于不動產(chǎn)登記簿。對于《物權(quán)法》第16條之規(guī)范目的,眾多民法學者均認為,該條系關(guān)于不動產(chǎn)登記簿公信力之規(guī)定?！胺梢?guī)定物權(quán)的歸屬和內(nèi)容以不動產(chǎn)登記簿為根據(jù),目的就是從國家公信力的角度對物權(quán)相對人的利益進行保護,從而建立一個能以客觀標準衡量的公正的經(jīng)濟秩序,這也是物權(quán)公示原則的價值和要求。”“不動產(chǎn)登記簿具有公信力。所謂公信力,是指依據(jù)公示方法所表現(xiàn)的物權(quán)即使不存在或內(nèi)容有異,但對于信賴這項公示方法所表現(xiàn)的物權(quán)而為物權(quán)交易的人,法律仍然承認其具有與真實物權(quán)存在相同的法律效果,并加以保護。登記之所以具有公信力是因為登記簿是對權(quán)利歸屬的真實記錄,是國家公權(quán)干預(yù)私權(quán)的結(jié)果,是對財產(chǎn)擁有或交易的確認。”筆者認為,盡管我國《物權(quán)法》第16條關(guān)于不動產(chǎn)登記簿之規(guī)定沒有明確宣示登記簿之公信力問題,亦沒有采用德國、瑞士及南京國民政府時期民法典等所采用的立法語言,如規(guī)定：“以法律行為取得對于土地之權(quán)利或者取得該土地權(quán)利上設(shè)定的其他權(quán)利的人,為其利益,土地登記簿的內(nèi)容視為正確(《德國民法典》第892條)?！薄吧埔庑刨嚥粍赢a(chǎn)登記簿之登記,因而取得所有權(quán)或其他權(quán)利的人,受法律保護(《瑞士民法典》第973條)。

2、我國不動產(chǎn)物權(quán)登記公信力之范圍

2.1 借名登記

所謂借名登記,是指不動產(chǎn)真實權(quán)利人借用他人之名在不動產(chǎn)登記簿上進行登記,真實權(quán)利人與登記名義人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系通過其他法律安排予以解決之不動產(chǎn)登記。真實權(quán)利人不愿意以自己名義進行登記的目的多種多樣,如為了規(guī)避法律上有關(guān)取得不動產(chǎn)物權(quán)之資格限制、避免稅捐負擔之加重、避免債權(quán)人將來可能之強制執(zhí)行、隱藏借名人之財產(chǎn)狀況,等等。在借名登記的情形下,如果登記名義人違反其與借名人之間的約定處分借名登記之不動產(chǎn),善意第三人有權(quán)主張不動產(chǎn)登記簿具有公信力,其交易結(jié)果受法律保護,借名人與登記名義人之間的法律關(guān)系應(yīng)該通過其他法律渠道予以解決。如果登記名義人破產(chǎn)或者受強制執(zhí)行之宣告,借名人不享有別除權(quán),無權(quán)依據(jù)所有權(quán)等物權(quán)請求權(quán)要求借名人返還原物,亦不得提出異議之訴,而只能進行債權(quán)申報或者作為債權(quán)人要求執(zhí)行債務(wù)人返還該不動產(chǎn)。

2.2 信托登記

信托登記是指委托人將不動產(chǎn)信托給受托人,并且登記在受托人名下之不動產(chǎn)登記。信托登記完成后,如果受托人違背信托約定擅自處分該不動產(chǎn),善意第三人有權(quán)主張不動產(chǎn)登記簿具有公信力,其交易結(jié)果受法律保護,委托人與受托人之間的法律關(guān)系應(yīng)該通過信托合約及其他法律渠道予以解決。目前,德國和我國臺灣地區(qū)的司法實踐從維護不動產(chǎn)登記簿之公信力出發(fā),只要有關(guān)的限制處分不動產(chǎn)之約定沒有在不動產(chǎn)登記簿上予以登記,即對不動產(chǎn)登記簿之公信力予以維護。目前祖國大陸尚無這方面的案例,但在法理上無疑應(yīng)該認為不動產(chǎn)信托登記之情形對于善意第三人應(yīng)該具有公信力。

2.3 基于無效、被撤銷法律行為所完成之登記

基于買賣、互換、贈與、出資等債權(quán)合同所發(fā)生之不動產(chǎn)過戶登記,如果嗣后該債權(quán)合同被判決無效或者被撤銷,已經(jīng)完成過戶登記之不動產(chǎn)應(yīng)該依法恢復(fù)原來之登記。但是,如果登記名義人已經(jīng)處分了該不動產(chǎn),那么善意第三人有權(quán)主張不動產(chǎn)登記簿具有公信力,其交易結(jié)果受法律保護。

2.4 共有產(chǎn)權(quán)登記不完整

盡管《不動產(chǎn)登記暫行條例》第10條規(guī)定“不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當依法將各類登記事項準確、完整、清晰地記載于不動產(chǎn)登記簿”,但鑒于共有關(guān)系的復(fù)雜性,不動產(chǎn)登記機構(gòu)一般只能依照當事人的登記申請或者人民法院的司法判決等進行不動產(chǎn)登記,登記機構(gòu)無法取代當事人之決定形成具體之登記意思?？紤]到未來可能開征之遺產(chǎn)稅、不動產(chǎn)稅,以及夫妻約定財產(chǎn)制等因素,《物權(quán)法》及《不動產(chǎn)登記暫行條例》實施以后,我國仍然會有一定數(shù)量之共有不動產(chǎn)登記在部分共有人名下之情形,此時事實物權(quán)與法律物權(quán)(登記物權(quán))存在分離現(xiàn)象。如果登記名義人處分其名下之不動產(chǎn),善意第三人應(yīng)該受登記公信力之保護。

2.5 不動產(chǎn)物權(quán)之設(shè)立或者變動沒有辦理或者沒有及時辦理登記及過戶,原先不動產(chǎn)登記之公信力持續(xù)存在

除法律另有規(guī)定外,不動產(chǎn)物權(quán)之設(shè)立及變動如果沒有辦理登記或者過戶手續(xù),則物權(quán)之效力通常不發(fā)生(《物權(quán)法》第9條),原來之不動產(chǎn)登記簿仍然具有公信力,善意第三人與登記名義人所為之交易應(yīng)該受登記公信力之保護。例如,地役權(quán)之設(shè)立如果沒有登記,嗣后土地使用權(quán)人轉(zhuǎn)讓該土地使用權(quán)給第三人并且完成過戶,那么該地役權(quán)不得對抗善意第三人,善意第三人依法取得無地役權(quán)之土地使用權(quán)(《物權(quán)法》第158條)。再如,對于不動產(chǎn)一物數(shù)賣之情形,如果一買受人受領(lǐng)了不動產(chǎn)(如房屋)之交付,而另一買受人則完成了不動產(chǎn)的過戶登記,那么完成過戶登記之買受人受原來不動產(chǎn)登記公信力之保護,依法取得買賣房屋之所有權(quán)。不動產(chǎn)物權(quán)之設(shè)立及變動的發(fā)生原因眾多,如買賣、互易、贈與、以不動產(chǎn)作價出資(入股)、法人或者其他組織因合并、分立、破產(chǎn)重組、清償債務(wù)等原因致使不動產(chǎn)權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移、不動產(chǎn)分割、合并導(dǎo)致權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移、因主債權(quán)轉(zhuǎn)移引起不動產(chǎn)抵押權(quán)轉(zhuǎn)移、因需役地不動產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移引起地役權(quán)轉(zhuǎn)移、因共有人增加或者減少以及共有不動產(chǎn)份額變化而變更、抵押權(quán)順位之變更、共有性質(zhì)之變更、地役權(quán)的利用目的或方法變更,等等(《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》第26、27條)。上述不動產(chǎn)物權(quán)之設(shè)立及變動,當事人應(yīng)依法及時申請轉(zhuǎn)移登記或者變更登記,沒有辦理或者沒有及時辦理有關(guān)的登記及過戶手續(xù),則原先不動產(chǎn)登記之公信力持續(xù)存在,善意第三人與原不動產(chǎn)登記名義人所為之交易通常受原不動產(chǎn)登記公信力之保護,這是不動產(chǎn)登記簿具有公信力國家(地區(qū))司法實踐之通例。

2.6 處分權(quán)之限制沒有在不動產(chǎn)登記簿上進行登記

不動產(chǎn)登記以后,為暫時凍結(jié)、維持現(xiàn)狀,限制登記名義人及其負責人處分其名下不動產(chǎn)所為之登記,稱為限制登記,包括預(yù)告登記、查封、假扣押、假處分或破產(chǎn)登記,以及其他依法律所為禁止處分之登記。我國《不動產(chǎn)登記暫行條例》第3條所規(guī)定的異議登記、預(yù)告登記、查封登記性質(zhì)上即屬于限制登記。處分權(quán)之限制主要來自于法定,除了異議登記、預(yù)告登記、查封登記等情形外,諸如對于監(jiān)護人處分權(quán)之限制(《中華人民共和國民法通則》第18條)、對于共有人處分權(quán)之限制(《物權(quán)法》第97條)、對于抵押人處分權(quán)之限制(《物權(quán)法》第191條)、對公司法人代表及高管對外提供擔保之限制(《中華人民共和國公司法》第16條、《中華人民共和國合同法》第50條)、對合伙(負責)人處分合伙企業(yè)的不動產(chǎn)、為他人提供擔?；蛘叻指詈匣镓敭a(chǎn)之限制,等等(《中華人民共和國合伙企業(yè)法》第21、31條、《中華人民共和國合同法》第50條),均具有限制處分之規(guī)范目的。除法定情形外,也有來自于約定或者來自于遺囑等限制處分之情形。例如,以合同約定某人在某期限內(nèi)不得處分某不動產(chǎn),在遺囑中寫明某繼承人在某期限內(nèi)不得處分某項繼承之不動產(chǎn)等。

結(jié)論：

結(jié)合我國現(xiàn)行立法、判例及學說,有理由認為在上述情形下,信賴不動產(chǎn)登記簿之善意第三人通常不受登記公信力之保護,這些情形構(gòu)成對不動產(chǎn)登記簿公信力之限制。隨著我國法律體系的不斷完善以及不動產(chǎn)登記實踐的深入發(fā)展,今后還會有新的對不動產(chǎn)登記簿公信力限制之規(guī)范及判例出現(xiàn),對國內(nèi)國外有關(guān)的判例和學理之研究有待進一步深入和細化。