王靜+徐子玄

摘 要：普通商品住宅價格的形成離不開住宅的自身價格，也離不開住宅市場的供給與需求兩方面的促進。在民生領(lǐng)域，普通商品住宅價格也是武漢市民關(guān)注的焦點，本文著重介紹了普通商品住宅的概念特征，演繹了住房均衡理論概念，整理了有關(guān)商品住宅價格形成的影響因素，最后對商品住宅市場中的不合理現(xiàn)象提出了優(yōu)化意見，對于武漢市普通商品住宅建設(shè)發(fā)展具有指導(dǎo)意義。

關(guān)鍵詞：普通商品住宅；價格形成機制；供需均衡理論

湖北省教育廳人文社會科學(xué)研究項目《供需均衡視角下的武漢市商品住宅價格形成機制研究》研究成果 （項目編號：14c456）

1 普通商品住宅市場的概念和特征

1.1 商品住宅市場

從經(jīng)濟學(xué)的角度來分析，商品市場有宏觀和微觀兩種定義角度。宏觀上，市場指的是各種商品之間進行交易的行為總和；微觀上，市場則指的是具體的商品交易場所，如傳統(tǒng)市場、商品住宅市場、電子商務(wù)、外匯市場等等。商品住宅市場是指房地產(chǎn)商開發(fā)投資建設(shè)的住宅市場，其中又分為適合中等收入居民消費的普通商品住宅市場、和適合高等收入居民消費的高檔公寓與各類型別墅市場。

回顧歷史，我國在漸進式的發(fā)展中形成和完善了商品住宅市場。1949年后的幾十年歲月中，公共房和單位房屋分配制度是我國主要的住房制度。1980年4月2日，改革開放總設(shè)計師鄧小平同志提出了住房商品化道路的建議，促進了住房制度革新；同年6月《全國基本建設(shè)工作會匯報提綱》的批轉(zhuǎn)，宣告了住宅商品化政策的迎風(fēng)起航。1998年7月住房制度深化改革，確定商品住宅業(yè)成為經(jīng)濟發(fā)展的新方向。2017年的十九大上，解決低收入家庭、困難家庭住房難題和幸福感的提升被高度重視，住房制度重點放在了擴建經(jīng)濟適用房和提供低廉租金戶型上。

1.2 武漢市普通商品住宅市場的特征

2015年7月27日武漢市下發(fā)通知，通知中明確標明了武漢市全市各行政區(qū)普通商品住宅市場劃分標準，普通商品住宅小區(qū)的容積率在1.0以上；單套建筑面積在144平米（含）以下，實際交易價格低于同級別土地住房價格1.44倍以下。普通商品住宅市場劃分標準的確立對于武漢市中低等級收入居民的住房消費具有重要意義。

（1）地域差異性。地域價格的差異性大是武漢市普通商品住宅市場中最顯著的特征，不同區(qū)位的房產(chǎn)價格差異較大。以2017年武漢市房產(chǎn)價格為例，武昌區(qū)普通住宅平均價格2.3萬元/平方米，而江夏區(qū)普通住宅平均價格在1.2萬元/平方米；同一區(qū)位的不同地段也不例外的表現(xiàn)出了較大差異，黃埔惠濟平均價格在3.5萬元/平方米，而同在江岸區(qū)的后湖地段平均價格在1.8萬元/平方米。

（2）價格變動性。武漢市普通商品住宅市場的價格具有變動性，首先，受到武漢市城市建設(shè)利好因素、政策性因素的影響，商品住宅內(nèi)生價值會得到改變，其次，樓市熱點輻射與溢出效益，中國文化傳統(tǒng)“買漲不買跌”購房思維、購房群羊效應(yīng)等，也都會促使供求關(guān)系不斷變化，引導(dǎo)房產(chǎn)價格不斷調(diào)整。從近幾年發(fā)展上講，武漢普通商品住宅的價格呈現(xiàn)的是一種曲折增長，漸趨穩(wěn)定的態(tài)勢。

政府調(diào)控性。2016年10月，大規(guī)模的樓市限購政策在全國21個城市同步調(diào)展開，在武漢市擁有兩套住房以上的非本市戶籍居民被限制住房購買；2017年上半年武漢市房地產(chǎn)領(lǐng)域供給側(cè)改革如彈在膛，一方面控制去年的限購政策不斷緊縮，另一方面發(fā)揮多樣的控制手段，減少房產(chǎn)市場的不健康行為，“高質(zhì)量、穩(wěn)重進”成為房產(chǎn)經(jīng)濟新動態(tài)。

2 武漢普通商品住宅市場的供需均衡理論

商品住宅本身的價值以及附加值是其市場價格的基礎(chǔ)，而住宅的價格，則是價值的貨幣表現(xiàn)形式，這是從馬克思的價格理論出發(fā)對商品住宅價格形成的解釋推導(dǎo)。本節(jié)研究商品住宅市場立足于住宅自身價值，以基準價格（地產(chǎn)承租、設(shè)計開發(fā)、建造成本、各類稅費）為研究的核心要素。

2.1 商品住宅短期供需均衡論

在武漢普通商品住宅的短期市場中，投放市場的新建房產(chǎn)數(shù)量較少，供需差異是導(dǎo)致價格變動的主要因素。房產(chǎn)供給不變，投資或居民自用住宅購買量增加，則需求曲線向右移動，如圖2-1中的D1曲線向右平移至D2曲線的位置，供不應(yīng)求，房價上漲。反之，需求下降，房價下跌，如圖2-2所示。

2.2 商品住宅長期供需均衡論

隨著武漢市經(jīng)濟的不斷發(fā)展的，城市人口集聚效應(yīng)也表現(xiàn)的越來越明顯，周邊及他省份的外來人口不斷涌入，武漢市內(nèi)普通商品住宅的需求量增加，刺激了房地產(chǎn)的建設(shè)開發(fā)。而在房產(chǎn)建設(shè)的一個較長的時期內(nèi)，商品住宅供不應(yīng)求，引起了商品住宅市場均衡價格和均衡數(shù)量向右的同方向變動，如圖2-2-1所示；建房周期結(jié)束后，住房消費需求得到滿足，需求趨向飽和，房產(chǎn)價格逐漸穩(wěn)定，理想狀態(tài)下，商品住宅達到供需平衡。

武漢市國土資源和規(guī)劃局在2014年發(fā)布了土地級別與基準地價標準，1～5級住宅用地容積率為2.5，片區(qū)地價和級別地價如表2-2所示。

級別地價 5733元/㎡ 4730元/㎡ 3801元/㎡ 3009元/㎡ 2342元/㎡

在武漢房地產(chǎn)開發(fā)的成本核算中，土地、土建和設(shè)備的費用大致占到了總成本的80%，

地價構(gòu)成了影響成品住宅價格的核心因素，而城市的土地資源總量是有限的，意味著武漢市房產(chǎn)市場未來的發(fā)展中，固定區(qū)域城建土地存量越來越少，房產(chǎn)建設(shè)審批資格會越來越難獲得，房價的整體價格還是會呈現(xiàn)緩慢上升的勢態(tài)。

3 普通商品住宅價格形成的其他影響因素

3.1 政治因素

政治因素對商品住宅的影響分為兩種，一種是宏觀政治的影響，國際關(guān)系如中印對峙、中美關(guān)系、臺灣問題；國內(nèi)關(guān)系如民族動亂、政府機構(gòu)變動等，這些敏感問題會引起國內(nèi)民生和經(jīng)濟的穩(wěn)定狀況，會影響人們購房行為；另一種是微觀政策的影響，如武漢市2017年上半年的住房限購政策，通過提升首付比例和限貸的方法來抑制房產(chǎn)價格，而在10月份又出臺了大學(xué)生購房優(yōu)惠政策，建立長江青年城，讓大學(xué)生能夠用低于市場20%的價格購買和租賃到房產(chǎn)，會極大地影響人們的租賃和購房行為，對房產(chǎn)市場價格體系的格局變動也產(chǎn)生了較大影響。endprint

3.2 經(jīng)濟因素

（1）經(jīng)濟水平：國家整體的經(jīng)濟水平和經(jīng)濟狀況會影響到經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略，社會需求總量的增加也會激發(fā)供給側(cè)投資和改革熱情，促進產(chǎn)業(yè)發(fā)展，刺激房產(chǎn)價格提升；（2）物價水平：物價水平變動會影響房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈價格水平的變動，進而增加或降低商品住宅的成本。（3）居民可支配收入：居民可支配收入水平也會對房價產(chǎn)生影響，據(jù)資料統(tǒng)計，武漢市全部居民2015年的人均可支配收額為32578元，同去年相比，增長率達到9.62%，保持著較為穩(wěn)定的增長速度，也一定程度的促進著商品住宅價格的上升。

3.3 社會因素

（1）人文環(huán)境：住房消費者在考慮購買普通商品住宅時，住宅小區(qū)人文鄰里環(huán)境也會被納入重要的考慮因素中去，如物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量和態(tài)度、社區(qū)居委會的規(guī)模及辦事能力、小區(qū)居民素養(yǎng)、社區(qū)文化氛圍等等。

（2）地理位置：普通商品住宅的地理位置也極大影響著住房價格，如住宅小區(qū)周邊是否有優(yōu)質(zhì)院校、基礎(chǔ)的交通設(shè)施是否完善和便捷、周邊的采購市場是否距離較近而且產(chǎn)品豐富等等。

4 優(yōu)化普通商品住宅價格形成機制的建議

4.1 提高普通商品住宅的供給

據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，武漢平均房價和武漢人均可支配月收入之間的比值為3.5，房價上漲的幅度和人均月收入上漲的幅度之間的差距也十分大，優(yōu)化普通商品住宅的價格，需要擴大普通商品住宅的供給量，供給量的擴大來來自于兩方面，一方面是武漢建設(shè)規(guī)劃中要促進住宅新建，提高土地審批率，鼓勵投資商投資建造、另一方面則是優(yōu)化房地產(chǎn)再交易市場。

4.2 整治房產(chǎn)交易市場亂象

隨著武漢經(jīng)濟發(fā)展速度不斷加快，樓市交易熱情高漲，但是在交易過程中顯露出了種種市場亂象，極大影響到了樓市的健康發(fā)展，整治市場亂象成為當務(wù)之急。武漢購房實行認籌搖號制度，就有房產(chǎn)公司蓄意扣押認購金獲取利息，還有開發(fā)商延期交房交款導(dǎo)致房主賠違約金等惡意現(xiàn)象出現(xiàn)；房地產(chǎn)商鑒于近兩年武漢房產(chǎn)好賣，捂盤囤貨、邊漲邊賣投機銷售等等，從房產(chǎn)的時間差價中獲得利潤，引起房產(chǎn)價格的上漲，擾亂普通商品住宅交易市場的秩序，也導(dǎo)致了房產(chǎn)經(jīng)濟的不穩(wěn)定和惡性發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)職能部門應(yīng)加大整治力度，著力違規(guī)處罰，促進房產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展。

4.3 調(diào)整普通商品住宅供給結(jié)構(gòu)

參照普通商品住宅價格，武漢市人均可支配收入還是停留在相對較低的水準，中國傳統(tǒng)的思維中，購房近乎是武漢城鎮(zhèn)居民的剛性需求，而普通商品住宅市場上的房產(chǎn)大多為中大戶型，整體價格較貴，可以適當增加小戶型住宅，滿足低收入消費群體的需求。

參考文獻

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