王躍磊
正元地理信息有限責(zé)任公司濰坊分公司,山東濰坊 261000
在經(jīng)濟(jì)全球化的大背景下,人們更加關(guān)注自己的權(quán)益,不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查與地籍調(diào)查是不動產(chǎn)登記和土地登記的重要內(nèi)容,直接關(guān)系到城中村改造、違法建筑的處理以及房地產(chǎn)開發(fā)等問題,是和每個人的切身利益密切相關(guān)的大事,因此,如何根據(jù)具體情況,分析不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查與地籍調(diào)查的關(guān)系,采取科學(xué)合理的應(yīng)對措施,正確處理二者之間的關(guān)系,加強(qiáng)不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查與地籍調(diào)查工作是值得探討的問題。
地籍調(diào)查是指根據(jù)相關(guān)法律法規(guī),對土地的歸屬權(quán)問題所展開的調(diào)查過程以及對已經(jīng)登記的土地權(quán)屬問題進(jìn)行更詳實地記錄的管理方式。地籍調(diào)查是土地登記的重要基礎(chǔ),為土地的注冊登記、 發(fā)證核實提供可靠的依據(jù)和重要的信息參考。地籍調(diào)查中的資料成果只有進(jìn)行了土地登記后,才能具有法律效應(yīng)。地籍調(diào)查分為土地權(quán)屬調(diào)查和地籍測量2方面。
不動產(chǎn)權(quán)籍是指對不動產(chǎn)的歸屬情況、所處狀態(tài)以及一些其他相關(guān)情況所進(jìn)行的調(diào)查和記錄,在土地管理過程中,對和申請人相關(guān)的宗地信息、以及房產(chǎn)信息等內(nèi)容的調(diào)查。主要包括在測繪和登記過程中形成的各種圖紙、登記表格、清單、各種記錄等信息以及所涉及的照片、視頻、音頻等資料。不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查,是城建過程在規(guī)避違章建筑的重要途徑。
不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查和地籍調(diào)查無論在土地權(quán)屬調(diào)查方法上,還是界址測量方法和程序上都遵循地籍調(diào)查的權(quán)屬調(diào)查要求和界址的測量要求,對測量技術(shù)和精準(zhǔn)要求方面2種調(diào)查大體相同,另外,在軟件功能主體上也遵循地籍調(diào)查功能。宗地是進(jìn)行不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查和地籍調(diào)查的核心,宗地是地籍調(diào)查的基本單元,宗地是最基礎(chǔ)的不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查途徑,還包括房屋、林木等的調(diào)查,不動產(chǎn)單元的編碼是對地籍調(diào)查宗地代碼的擴(kuò)展和完善。
2.2.1 外延不同
不動產(chǎn)的外延范圍更大,不動產(chǎn)權(quán)的權(quán)利人的自身權(quán)利包括使用權(quán)和所有權(quán)這2大類型。不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查不僅包括地籍調(diào)查中以宗地為中心的集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)以及國有土地使用權(quán),還包括土地承包經(jīng)營權(quán)以及房屋、林木等定著物所有權(quán)、使用權(quán)等主要調(diào)查內(nèi)容,不動產(chǎn)權(quán)所包含的物權(quán)范圍要比地籍調(diào)查大。不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查以地基調(diào)查為基礎(chǔ),地籍宗地代碼為19位,不動產(chǎn)單元編碼在此基礎(chǔ)上加設(shè)了9位定著物代碼。
2.2.2 技術(shù)路線不同
不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查是以地籍調(diào)查為基礎(chǔ),以宗地為基本單元,工作底圖是根據(jù)所獲得的調(diào)查信息資料, 并以現(xiàn)存的集體土地所有權(quán)地籍圖、城鎮(zhèn)地籍圖、村莊地籍圖為基礎(chǔ),通過大比例尺地形圖、高分辨率影像圖等的協(xié)助,共同制作完成的,內(nèi)外業(yè)核實、實地測量等調(diào)查方式是進(jìn)行不動產(chǎn)權(quán)屬調(diào)查和不動產(chǎn)測量等工作的有效手段,操作程序要符合不動產(chǎn)登記的相關(guān)要求。
地籍調(diào)查的最初目的是為了查明組成城鎮(zhèn)、村莊的每一宗土地的具體位置、權(quán)屬、界址范圍、數(shù)量以及每一宗土地的用途、等級等,工作重點是對土地信息的挖掘。不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查是以進(jìn)行不動產(chǎn)的統(tǒng)一登記為目的,調(diào)查是不動產(chǎn)確權(quán)登記和發(fā)證的必備環(huán)節(jié),更側(cè)重于合法權(quán)益,是必須遵照法律法規(guī)完成的遵照法定程序的調(diào)查。地籍調(diào)查本身不存在法定性質(zhì),只有當(dāng)宗地需要進(jìn)行確權(quán)登記發(fā)證,這時所進(jìn)行的地籍調(diào)查才具有法律意義。
不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查和地籍調(diào)查的圖件成果有區(qū)別,宗地圖是地籍調(diào)查的圖案結(jié)果,對實際面積的計算也只是對宗地面積的計算,在不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查中,不僅要獲得宗地圖,還需調(diào)查房產(chǎn)分戶圖,不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查關(guān)于實際面積計算增加了房屋面積計算,這是地籍調(diào)查所沒有的。此外,二者的調(diào)查表格不同,地籍調(diào)查主要運(yùn)用地籍調(diào)查表,不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查不僅有地籍調(diào)查表,還有土地承包經(jīng)營權(quán)調(diào)查表、農(nóng)用地其他使用權(quán)調(diào)查表、集體土地所有權(quán)宗地分類面積調(diào)查表、房屋調(diào)查表、林權(quán)調(diào)查表等,所涵蓋的調(diào)查內(nèi)容更多。
野外測量技術(shù)是在不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查中應(yīng)用廣泛的技術(shù),采用全站儀進(jìn)行實地測量,把測量得到的數(shù)據(jù)傳輸至計算機(jī)中,通過圖片的形式把測量結(jié)果記錄在計算機(jī)中。數(shù)字化內(nèi)業(yè)掃描技術(shù)是對不動產(chǎn)地籍測量中所獲取的圖片信息通過數(shù)字掃描技術(shù)和計算機(jī)技術(shù)來確定不動產(chǎn)坐標(biāo)數(shù)據(jù),并通過對數(shù)據(jù)和圖片的對比、疊加、調(diào)整,作為地籍測量的重要參考。RS技術(shù)是隨科技的發(fā)展新興起的測量技術(shù),已逐漸在不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查中推廣運(yùn)用,根據(jù)具體情況,具體分析運(yùn)用,使遙感技術(shù)發(fā)揮最佳效果,確保測量結(jié)果的準(zhǔn)確性。通過遙感技術(shù)和影像處理技術(shù)的融合,對不動產(chǎn)測繪中的圖片和信息數(shù)據(jù)處理更高效更合理,提高測繪效果。
不動產(chǎn)的權(quán)屬調(diào)查是不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查中的重要工作內(nèi)容,在不動產(chǎn)權(quán)屬調(diào)查過程中,采取內(nèi)外業(yè)核實和實地調(diào)查相結(jié)合的方式,對不動產(chǎn)的權(quán)屬進(jìn)行調(diào)查、明確界址劃分、用途等內(nèi)容,確保所調(diào)查的不動產(chǎn)權(quán)屬明確、界址清楚。根據(jù)實際情況,對于權(quán)屬來源資料相對完整的不動產(chǎn)權(quán)屬調(diào)查可采取外業(yè)核實法完成調(diào)查;若不動產(chǎn)權(quán)屬來源資料缺失,采取內(nèi)外業(yè)核實、實地調(diào)查法來共同實現(xiàn)調(diào)查;針對沒有權(quán)屬來源資料的不動產(chǎn),主要通過外業(yè)調(diào)查法來完成權(quán)屬調(diào)查。
不動產(chǎn)測量是權(quán)籍調(diào)查中的不可缺少的組成部分,在具體測量中,根據(jù)實地的基礎(chǔ)條件、技術(shù)可行性等進(jìn)行測量方法的合理選擇,以實現(xiàn)不動產(chǎn)單元的界址清晰、面積測量操作規(guī)范,數(shù)據(jù)運(yùn)算準(zhǔn)確。對于城鎮(zhèn)、村莊、獨立工礦等區(qū)域的權(quán)籍調(diào)查測量通常采用解析法;關(guān)于房屋邊長的測量,可以通過幾何要素法來計算;解析法進(jìn)行界址點坐標(biāo)和土地面積的測量適用于那些分散、獨立的建設(shè)用地,也可以通過圖解法對界址點坐標(biāo)進(jìn)行測量;對于海域和耕地、林地、園地、草地、水域、灘涂等,可以根據(jù)具體實際情況,合理選擇解析法或圖解法來完成界址點坐標(biāo)的測量。
嚴(yán)格的管理是做好不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作的有力保障,因此,對于不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查應(yīng)有專門的機(jī)構(gòu)統(tǒng)一管理、統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的原則, 提高工作效率。房地一體調(diào)查、林地一體調(diào)查模式在逐漸推廣。提高對動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的重視程度,運(yùn)用板報、條幅、傳單、公眾號、多媒體等多種形式,加大宣傳力度,使更多的人了解不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查和地籍調(diào)查的關(guān)系,明確不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的重要意義和作用,獲得權(quán)責(zé)人的大力支持,減少工作中的阻力,提高工作效率。
工作人員是不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作的主要完成者,他們的自身素質(zhì)和技術(shù)水平是做好這項工作的關(guān)鍵。因此,需要通過集中學(xué)習(xí)、網(wǎng)上培訓(xùn)、外出進(jìn)修等多種形式加強(qiáng)對工作人員的學(xué)習(xí)和培訓(xùn),提高他們的理論水平和專業(yè)素養(yǎng),并通過具體的不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查案例分析、學(xué)術(shù)交流等積累實踐經(jīng)驗,取長補(bǔ)短,選擇吸收,運(yùn)用于自身的不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作實踐,提高工作能力和業(yè)務(wù)素養(yǎng)。樹立終身學(xué)習(xí)的正確理念,注重自身的后續(xù)自我提升,通過學(xué)習(xí)不斷完善自我,以適應(yīng)現(xiàn)代測繪技術(shù)的新要求和時代發(fā)展的需求。嚴(yán)格錄用人員,對新招人員要從學(xué)歷、理論測試、實踐操作、工作經(jīng)歷和業(yè)績等多方面進(jìn)行考核,入職前做好崗前培訓(xùn),熟悉和了解不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作的特點和主要內(nèi)容,為做不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作奠定必備的基礎(chǔ)。加大人才引進(jìn)力度,聘請專業(yè)技術(shù)人才擔(dān)任重要崗位工作,加強(qiáng)工作人員隊伍建設(shè),提高工作人員整體素質(zhì)。
隨著經(jīng)濟(jì)的市場化,人們的權(quán)利意識逐漸增強(qiáng),國家相關(guān)的法律法規(guī)也相繼出臺,不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查是不動產(chǎn)權(quán)登記的重要環(huán)節(jié),也是保障人民合法權(quán)利的具體體現(xiàn)。本文闡述了不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查以及地籍調(diào)查的主要內(nèi)容,探討了不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查同地籍的調(diào)查的聯(lián)系,從外延不同、技術(shù)路線不同、調(diào)查的最終目標(biāo)不同、調(diào)查的成果不同等方面進(jìn)行了不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查和地籍調(diào)查的不同點的分析,采取了解不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的主要技術(shù)、做好不動產(chǎn)的權(quán)屬調(diào)查、恰當(dāng)使用測量方法、加強(qiáng)管理,提高重視程度、提高工作人員的自身素質(zhì)等有效策略,明確不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查和地籍的調(diào)查的關(guān)系,提高調(diào)查的效率。不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作是一項艱辛而復(fù)雜的工作,需要我們樹立正確的服務(wù)意識,克服困難,不斷進(jìn)取,提高技術(shù)水平,優(yōu)化調(diào)查方式,提高調(diào)查質(zhì)量。讓我們共同努力,為不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查和地籍的調(diào)查的順利、有效進(jìn)展貢獻(xiàn)力量。