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        淺議不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查與地籍調(diào)查的關(guān)系

        2018-02-07 08:58:08王躍磊
        智能城市 2018年22期
        關(guān)鍵詞:權(quán)籍宗地界址

        王躍磊

        正元地理信息有限責(zé)任公司濰坊分公司,山東濰坊 261000

        在經(jīng)濟(jì)全球化的大背景下,人們更加關(guān)注自己的權(quán)益,不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查與地籍調(diào)查是不動(dòng)產(chǎn)登記和土地登記的重要內(nèi)容,直接關(guān)系到城中村改造、違法建筑的處理以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等問(wèn)題,是和每個(gè)人的切身利益密切相關(guān)的大事,因此,如何根據(jù)具體情況,分析不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查與地籍調(diào)查的關(guān)系,采取科學(xué)合理的應(yīng)對(duì)措施,正確處理二者之間的關(guān)系,加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查與地籍調(diào)查工作是值得探討的問(wèn)題。

        1 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查與地籍調(diào)查簡(jiǎn)析

        地籍調(diào)查是指根據(jù)相關(guān)法律法規(guī),對(duì)土地的歸屬權(quán)問(wèn)題所展開(kāi)的調(diào)查過(guò)程以及對(duì)已經(jīng)登記的土地權(quán)屬問(wèn)題進(jìn)行更詳實(shí)地記錄的管理方式。地籍調(diào)查是土地登記的重要基礎(chǔ),為土地的注冊(cè)登記、 發(fā)證核實(shí)提供可靠的依據(jù)和重要的信息參考。地籍調(diào)查中的資料成果只有進(jìn)行了土地登記后,才能具有法律效應(yīng)。地籍調(diào)查分為土地權(quán)屬調(diào)查和地籍測(cè)量2方面。

        不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍是指對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的歸屬情況、所處狀態(tài)以及一些其他相關(guān)情況所進(jìn)行的調(diào)查和記錄,在土地管理過(guò)程中,對(duì)和申請(qǐng)人相關(guān)的宗地信息、以及房產(chǎn)信息等內(nèi)容的調(diào)查。主要包括在測(cè)繪和登記過(guò)程中形成的各種圖紙、登記表格、清單、各種記錄等信息以及所涉及的照片、視頻、音頻等資料。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查,是城建過(guò)程在規(guī)避違章建筑的重要途徑。

        2 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查與地籍調(diào)查的關(guān)系

        2.1 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查和地籍調(diào)查的聯(lián)系

        不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查和地籍調(diào)查無(wú)論在土地權(quán)屬調(diào)查方法上,還是界址測(cè)量方法和程序上都遵循地籍調(diào)查的權(quán)屬調(diào)查要求和界址的測(cè)量要求,對(duì)測(cè)量技術(shù)和精準(zhǔn)要求方面2種調(diào)查大體相同,另外,在軟件功能主體上也遵循地籍調(diào)查功能。宗地是進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查和地籍調(diào)查的核心,宗地是地籍調(diào)查的基本單元,宗地是最基礎(chǔ)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查途徑,還包括房屋、林木等的調(diào)查,不動(dòng)產(chǎn)單元的編碼是對(duì)地籍調(diào)查宗地代碼的擴(kuò)展和完善。

        2.2 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查和地籍調(diào)查的不同點(diǎn)

        2.2.1 外延不同

        不動(dòng)產(chǎn)的外延范圍更大,不動(dòng)產(chǎn)權(quán)的權(quán)利人的自身權(quán)利包括使用權(quán)和所有權(quán)這2大類(lèi)型。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查不僅包括地籍調(diào)查中以宗地為中心的集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)以及國(guó)有土地使用權(quán),還包括土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)以及房屋、林木等定著物所有權(quán)、使用權(quán)等主要調(diào)查內(nèi)容,不動(dòng)產(chǎn)權(quán)所包含的物權(quán)范圍要比地籍調(diào)查大。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查以地基調(diào)查為基礎(chǔ),地籍宗地代碼為19位,不動(dòng)產(chǎn)單元編碼在此基礎(chǔ)上加設(shè)了9位定著物代碼。

        2.2.2 技術(shù)路線不同

        不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查是以地籍調(diào)查為基礎(chǔ),以宗地為基本單元,工作底圖是根據(jù)所獲得的調(diào)查信息資料, 并以現(xiàn)存的集體土地所有權(quán)地籍圖、城鎮(zhèn)地籍圖、村莊地籍圖為基礎(chǔ),通過(guò)大比例尺地形圖、高分辨率影像圖等的協(xié)助,共同制作完成的,內(nèi)外業(yè)核實(shí)、實(shí)地測(cè)量等調(diào)查方式是進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬調(diào)查和不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量等工作的有效手段,操作程序要符合不動(dòng)產(chǎn)登記的相關(guān)要求。

        2.3 調(diào)查的目的不同

        地籍調(diào)查的最初目的是為了查明組成城鎮(zhèn)、村莊的每一宗土地的具體位置、權(quán)屬、界址范圍、數(shù)量以及每一宗土地的用途、等級(jí)等,工作重點(diǎn)是對(duì)土地信息的挖掘。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查是以進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)的統(tǒng)一登記為目的,調(diào)查是不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記和發(fā)證的必備環(huán)節(jié),更側(cè)重于合法權(quán)益,是必須遵照法律法規(guī)完成的遵照法定程序的調(diào)查。地籍調(diào)查本身不存在法定性質(zhì),只有當(dāng)宗地需要進(jìn)行確權(quán)登記發(fā)證,這時(shí)所進(jìn)行的地籍調(diào)查才具有法律意義。

        2.4 調(diào)查的成果不同

        不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查和地籍調(diào)查的圖件成果有區(qū)別,宗地圖是地籍調(diào)查的圖案結(jié)果,對(duì)實(shí)際面積的計(jì)算也只是對(duì)宗地面積的計(jì)算,在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查中,不僅要獲得宗地圖,還需調(diào)查房產(chǎn)分戶(hù)圖,不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查關(guān)于實(shí)際面積計(jì)算增加了房屋面積計(jì)算,這是地籍調(diào)查所沒(méi)有的。此外,二者的調(diào)查表格不同,地籍調(diào)查主要運(yùn)用地籍調(diào)查表,不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查不僅有地籍調(diào)查表,還有土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)調(diào)查表、農(nóng)用地其他使用權(quán)調(diào)查表、集體土地所有權(quán)宗地分類(lèi)面積調(diào)查表、房屋調(diào)查表、林權(quán)調(diào)查表等,所涵蓋的調(diào)查內(nèi)容更多。

        3 關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的優(yōu)化建議

        3.1 了解不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的主要技術(shù)

        野外測(cè)量技術(shù)是在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查中應(yīng)用廣泛的技術(shù),采用全站儀進(jìn)行實(shí)地測(cè)量,把測(cè)量得到的數(shù)據(jù)傳輸至計(jì)算機(jī)中,通過(guò)圖片的形式把測(cè)量結(jié)果記錄在計(jì)算機(jī)中。數(shù)字化內(nèi)業(yè)掃描技術(shù)是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)地籍測(cè)量中所獲取的圖片信息通過(guò)數(shù)字掃描技術(shù)和計(jì)算機(jī)技術(shù)來(lái)確定不動(dòng)產(chǎn)坐標(biāo)數(shù)據(jù),并通過(guò)對(duì)數(shù)據(jù)和圖片的對(duì)比、疊加、調(diào)整,作為地籍測(cè)量的重要參考。RS技術(shù)是隨科技的發(fā)展新興起的測(cè)量技術(shù),已逐漸在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查中推廣運(yùn)用,根據(jù)具體情況,具體分析運(yùn)用,使遙感技術(shù)發(fā)揮最佳效果,確保測(cè)量結(jié)果的準(zhǔn)確性。通過(guò)遙感技術(shù)和影像處理技術(shù)的融合,對(duì)不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪中的圖片和信息數(shù)據(jù)處理更高效更合理,提高測(cè)繪效果。

        3.2 做好不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬調(diào)查

        不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬調(diào)查是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查中的重要工作內(nèi)容,在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬調(diào)查過(guò)程中,采取內(nèi)外業(yè)核實(shí)和實(shí)地調(diào)查相結(jié)合的方式,對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬進(jìn)行調(diào)查、明確界址劃分、用途等內(nèi)容,確保所調(diào)查的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬明確、界址清楚。根據(jù)實(shí)際情況,對(duì)于權(quán)屬來(lái)源資料相對(duì)完整的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬調(diào)查可采取外業(yè)核實(shí)法完成調(diào)查;若不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬來(lái)源資料缺失,采取內(nèi)外業(yè)核實(shí)、實(shí)地調(diào)查法來(lái)共同實(shí)現(xiàn)調(diào)查;針對(duì)沒(méi)有權(quán)屬來(lái)源資料的不動(dòng)產(chǎn),主要通過(guò)外業(yè)調(diào)查法來(lái)完成權(quán)屬調(diào)查。

        3.3 恰當(dāng)使用測(cè)量方法

        不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量是權(quán)籍調(diào)查中的不可缺少的組成部分,在具體測(cè)量中,根據(jù)實(shí)地的基礎(chǔ)條件、技術(shù)可行性等進(jìn)行測(cè)量方法的合理選擇,以實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)單元的界址清晰、面積測(cè)量操作規(guī)范,數(shù)據(jù)運(yùn)算準(zhǔn)確。對(duì)于城鎮(zhèn)、村莊、獨(dú)立工礦等區(qū)域的權(quán)籍調(diào)查測(cè)量通常采用解析法;關(guān)于房屋邊長(zhǎng)的測(cè)量,可以通過(guò)幾何要素法來(lái)計(jì)算;解析法進(jìn)行界址點(diǎn)坐標(biāo)和土地面積的測(cè)量適用于那些分散、獨(dú)立的建設(shè)用地,也可以通過(guò)圖解法對(duì)界址點(diǎn)坐標(biāo)進(jìn)行測(cè)量;對(duì)于海域和耕地、林地、園地、草地、水域、灘涂等,可以根據(jù)具體實(shí)際情況,合理選擇解析法或圖解法來(lái)完成界址點(diǎn)坐標(biāo)的測(cè)量。

        3.4 加強(qiáng)管理,提高重視程度

        嚴(yán)格的管理是做好不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作的有力保障,因此,對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查應(yīng)有專(zhuān)門(mén)的機(jī)構(gòu)統(tǒng)一管理、統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的原則, 提高工作效率。房地一體調(diào)查、林地一體調(diào)查模式在逐漸推廣。提高對(duì)動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的重視程度,運(yùn)用板報(bào)、條幅、傳單、公眾號(hào)、多媒體等多種形式,加大宣傳力度,使更多的人了解不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查和地籍調(diào)查的關(guān)系,明確不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的重要意義和作用,獲得權(quán)責(zé)人的大力支持,減少工作中的阻力,提高工作效率。

        3.5 提高工作人員的自身素質(zhì)

        工作人員是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作的主要完成者,他們的自身素質(zhì)和技術(shù)水平是做好這項(xiàng)工作的關(guān)鍵。因此,需要通過(guò)集中學(xué)習(xí)、網(wǎng)上培訓(xùn)、外出進(jìn)修等多種形式加強(qiáng)對(duì)工作人員的學(xué)習(xí)和培訓(xùn),提高他們的理論水平和專(zhuān)業(yè)素養(yǎng),并通過(guò)具體的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查案例分析、學(xué)術(shù)交流等積累實(shí)踐經(jīng)驗(yàn),取長(zhǎng)補(bǔ)短,選擇吸收,運(yùn)用于自身的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作實(shí)踐,提高工作能力和業(yè)務(wù)素養(yǎng)。樹(shù)立終身學(xué)習(xí)的正確理念,注重自身的后續(xù)自我提升,通過(guò)學(xué)習(xí)不斷完善自我,以適應(yīng)現(xiàn)代測(cè)繪技術(shù)的新要求和時(shí)代發(fā)展的需求。嚴(yán)格錄用人員,對(duì)新招人員要從學(xué)歷、理論測(cè)試、實(shí)踐操作、工作經(jīng)歷和業(yè)績(jī)等多方面進(jìn)行考核,入職前做好崗前培訓(xùn),熟悉和了解不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作的特點(diǎn)和主要內(nèi)容,為做不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作奠定必備的基礎(chǔ)。加大人才引進(jìn)力度,聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)技術(shù)人才擔(dān)任重要崗位工作,加強(qiáng)工作人員隊(duì)伍建設(shè),提高工作人員整體素質(zhì)。

        4 結(jié)語(yǔ)

        隨著經(jīng)濟(jì)的市場(chǎng)化,人們的權(quán)利意識(shí)逐漸增強(qiáng),國(guó)家相關(guān)的法律法規(guī)也相繼出臺(tái),不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記的重要環(huán)節(jié),也是保障人民合法權(quán)利的具體體現(xiàn)。本文闡述了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查以及地籍調(diào)查的主要內(nèi)容,探討了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查同地籍的調(diào)查的聯(lián)系,從外延不同、技術(shù)路線不同、調(diào)查的最終目標(biāo)不同、調(diào)查的成果不同等方面進(jìn)行了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查和地籍調(diào)查的不同點(diǎn)的分析,采取了解不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的主要技術(shù)、做好不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬調(diào)查、恰當(dāng)使用測(cè)量方法、加強(qiáng)管理,提高重視程度、提高工作人員的自身素質(zhì)等有效策略,明確不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查和地籍的調(diào)查的關(guān)系,提高調(diào)查的效率。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作是一項(xiàng)艱辛而復(fù)雜的工作,需要我們樹(shù)立正確的服務(wù)意識(shí),克服困難,不斷進(jìn)取,提高技術(shù)水平,優(yōu)化調(diào)查方式,提高調(diào)查質(zhì)量。讓我們共同努力,為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查和地籍的調(diào)查的順利、有效進(jìn)展貢獻(xiàn)力量。

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