張麗娟

摘 要 本文通過對比，分析了現(xiàn)行體制下房管所的管理模式和核算模式，闡述了新形勢下房管所財務管理和會計核算。

關鍵詞 產(chǎn)權私有化 物業(yè)管理 會計核算

20世紀90年代，深化城鎮(zhèn)住房體制改革拉開了序幕，住房所有權實現(xiàn)由公有化向私有化的轉(zhuǎn)變，同時也給房管所對住房的管理職能帶來了巨大的變化。房管所職能去除了對房屋的配置職能，保留了收租、維修管理職能，還增加了對新增物業(yè)小區(qū)的物業(yè)管理的職能。房管所管理模式由以房養(yǎng)人、以租養(yǎng)薪的計劃經(jīng)濟管理模式轉(zhuǎn)變?yōu)樽灾鲃?chuàng)新、自行創(chuàng)收來解決人員經(jīng)費不足問題的管理模式。

一、傳統(tǒng)房管所會計核算

傳統(tǒng)房管所會計核算執(zhí)行的是行政事業(yè)單位會計制度和行政事業(yè)單位會計準則，遵循收支兩條線原則。對所管轄范圍內(nèi)未出售舊公房的房屋租賃收入、已出售舊公房的維修費收入等均按計劃執(zhí)行、按保準收費，列入“事業(yè)收入”科目下設二級明細科目核算；所屬房屋維修及已出售的舊公房共用部位維修費用通過“事業(yè)支出”科目下按支出類型設置二級明細科目核算。

二、現(xiàn)行體制下房管所的管理模式和核算模式

隨著住房體制改革，單位停止了住房實物分配，住房公積金推進了住房貨幣化的進程，商品房交易買賣促進了產(chǎn)權私有化程度的提高。政府為了保障百姓居有所住，建立和完善了如廉租房、公租房、經(jīng)適房、限價房等住宅產(chǎn)權性質(zhì)形式。房管所除了負責房屋租賃、房屋產(chǎn)權管理、房屋及附屬設施修繕的傳統(tǒng)業(yè)務外，還要對所屬諸如上述產(chǎn)權的房屋進行物業(yè)管理和服務。

三、新形勢下房管所如何進行財務核算

房管所要適應市場經(jīng)濟體制改革的要求，充分發(fā)揮自身優(yōu)勢，增強競爭意識，加強運用主動性、開拓性的創(chuàng)新機制，開源節(jié)流，健康發(fā)展。財務核算遵循收支兩條線原則，更新財務人員理念，改變核算慣例，加強財務管理，嚴格控制費用支出，提高經(jīng)濟效益。

（一）嚴格遵守會計法規(guī)，加強收入管理，控制支出管理

1.房管所收入做到依法取得，應收盡收。例如，房屋租金收入和共用部位維修費收入為事業(yè)性收入依據(jù)財政和收費局文件定價標準收取，主要用于房屋維修。保障房房租收入，是指享有政府保障性住房的居民繳納的房租，這部分房租不構(gòu)成房管所收入，只是代收，全額上繳保障房管中心后一并上繳財政，由財政統(tǒng)一支配，用于保障性住房的維修和管理。物業(yè)小區(qū)收入主要是物業(yè)費收入和停車費收入。物業(yè)費收入取之于民，用之于民。它是政府指導結(jié)合市場定價，是物業(yè)服務內(nèi)容核算的結(jié)果，主要用于小區(qū)保安保潔、綠化硬化、房屋及公用設施維修維護、電梯養(yǎng)護維修、物業(yè)日常管理等。物業(yè)費收入和停車費在“經(jīng)營收入”科目中核算，可分小區(qū)分內(nèi)容下設二、三級明細科目。

2.房管所嚴格按照計劃核算和控制成本，避免不必要的開支，保證資金正常運行。房管所作為自收自支的事業(yè)單位，經(jīng)編辦核定為二類公益類事業(yè)單位，執(zhí)行事業(yè)單位會計制度和會計準則。事業(yè)支出科目含工資福利支出、商品和服務支出、對家庭補助支出和基本建設支出等明細科目，下設三級科目核算明細支出。其中工資福利支出涵蓋了工資津貼、社會保障費用支出，這部分支出涉及在職人員工資和各類保險，關系到每個職工的切身利益；商品和服務支出包含辦公經(jīng)費和維修費用支出，這部分支出是富有彈性的，有節(jié)約的潛力。既要干好工作，又要保質(zhì)保量，既要過好緊日子，又要保證維修質(zhì)量；對個人和家庭補助支出包括退休人員和遺屬人員費用支出等；基本建設支出為辦公設備和專業(yè)設備購置費。經(jīng)營支出主要是物業(yè)小區(qū)支出，包括物業(yè)管理人員支出和物業(yè)管理基本設備及維修費用支出。物業(yè)管理人員支出項目有物業(yè)管理人員工資福利、小區(qū)清潔衛(wèi)生費、小區(qū)保安費用。為了降低物業(yè)管理成本，應提高人員基本素質(zhì)，按面積合理配置保安保潔人員，提高工作效率，減少人員數(shù)量，節(jié)約開支總量。物業(yè)管理基本設備及維修費用支出項目有辦公經(jīng)費、固定資產(chǎn)折舊費、法定稅費、電梯設備運行費、電梯設備維修維護費、車庫管理費等。定期進行運行設備檢修和維護，延長基礎設施設備的使用壽命，延長更新?lián)Q代的年限，控制運營成本，節(jié)省支出。物業(yè)費支出在“經(jīng)營支出”科目中下設明細科目核算。

（二）建立健全房管所資產(chǎn)管理制度，規(guī)范資產(chǎn)購置、使用、出租出借和處置行為

1.嚴格按照標準配置單位資產(chǎn)，實行資產(chǎn)購置審批手續(xù)。事業(yè)單位購置固定資產(chǎn)應按照需求合理配置，經(jīng)財政部門和上級主管部門批準后方可購置。

2.建立資產(chǎn)清查管理制度，加強資產(chǎn)日常管理和定期清查，保證資產(chǎn)的安全性和可靠性。例如，對一些消耗大的固定資產(chǎn)要勤維修檢修，保證資產(chǎn)正常使用。

3.建立資產(chǎn)出租出借申報審批制度。本著資產(chǎn)使用價值最大化原則，對長期閑置資產(chǎn)進行出租出借，充分挖掘資產(chǎn)潛力，做到物有所值。按照資產(chǎn)管理部門的要求，報經(jīng)主管部門審批、財政備案后執(zhí)行出租出借手續(xù)，出租出借所得納入單位收入。

4.建立資產(chǎn)處置和報廢審批制度。房管所對已損壞不能正常使用的資產(chǎn)進行處置，應由資產(chǎn)使用部門會同資產(chǎn)管理部門和財務部門提出申請，要通過單位領導集體審批，報財政部門批準后方可處置。

（三）加強物業(yè)小區(qū)財務制度建設和管理，保證資金的合理運用

第一，房管所用在物業(yè)管理方面的資金有限，既要保證小區(qū)居民有良好的生活環(huán)境，又要保障物業(yè)管理的長遠發(fā)展，就必須合理地規(guī)劃資金使用。

第二，房管所定期進行財務分析，評價物業(yè)管理效率。防范各種風險，科學地規(guī)范物業(yè)管理行為。

（作者單位為唐山市住房和城鄉(xiāng)建設局稅務莊房管所）endprint