姜媛

摘 要 我國房地產(chǎn)行業(yè)正處于快速發(fā)展時期，再加上房地產(chǎn)行業(yè)的風險高、投入大、項目周期長等特點，比其他企業(yè)所面臨的財務風險會更大，因此對企業(yè)內(nèi)部風險控制管理水平提出了更高的要求。本文從影響房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部風險控制因素的角度出發(fā)，挖掘內(nèi)部風險控制存在的問題，同時針對問題制定相應的優(yōu)化措施，將房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部風險控制管理落到實處。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 內(nèi)部風險 控制現(xiàn)狀 應對措施

一、引言

房地產(chǎn)企業(yè)的各項經(jīng)濟業(yè)務活動不只受到國家宏觀經(jīng)濟調(diào)控政策的影響，還受到企業(yè)運營戰(zhàn)略定位、內(nèi)部管理機制等因素的制約。通過加強內(nèi)部風險控制管理，能夠?qū)?nèi)部組織架構(gòu)、崗位設(shè)置、人員分工等進行更加明晰的劃分，使得房地產(chǎn)企業(yè)的決策機構(gòu)、管理機構(gòu)能夠在有效運行的監(jiān)督機制下履行相應的職能，從而提升房地產(chǎn)企業(yè)的運營效率。綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部風險控制管理是極為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，也是房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展的重要保障。

二、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部風險控制存在的弊端

（一）部分房地產(chǎn)企業(yè)風險管理意識淡薄

1.資本結(jié)構(gòu)缺乏合理性，致使資產(chǎn)負債率偏高。房地產(chǎn)企業(yè)的項目投資的資金需求量較大，而且絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)為了使房地產(chǎn)開發(fā)項目順利運行，通常會通過各種渠道向銀行申請貸款，過度運用財務杠桿使得資產(chǎn)負債率過高，企業(yè)發(fā)展存在盲目性；沒有將企業(yè)的償債能力納入考慮范圍，致使其資本結(jié)構(gòu)缺乏合理性，成本增加，使房地產(chǎn)企業(yè)的償債壓力加大。

2.財務杠桿過度運用，致使財務風險加劇。財務風險是房地產(chǎn)企業(yè)不能夠完全避免的，但是房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部資金管理、配置與利潤分配等的不合理操作，使得資金利用率低下，而且過度依賴財務杠桿進行融資，房地產(chǎn)面臨的風險加大，對內(nèi)部風險控制提出了更高的要求。

3.盲目跟風投資，增加投資風險。隨著房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模的不斷擴大，發(fā)展呈現(xiàn)多元化趨勢，在投資時沒有與該行業(yè)的專業(yè)人才進行交流，對其投資規(guī)模、市場需求、投資回報率缺乏詳盡的調(diào)查，在缺乏大范圍市場調(diào)研的基礎(chǔ)上作出投資決策，極易形成跟風型投資，增加投資風險。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部風險控制機制不完備

某些房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)部控制建設(shè)初期沒有考慮到風險問題，致使內(nèi)部風險控制機制不完備，在具體的內(nèi)部控制操作時缺乏指導依據(jù)。而且多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建的內(nèi)部風險控制機制存在內(nèi)容不健全、設(shè)計有待完善等問題，更多的是對內(nèi)部控制的基本操作，并沒有對房地產(chǎn)企業(yè)的風險形成系統(tǒng)的內(nèi)部控制體系。而且落實力度有所欠缺，盡管有一定的內(nèi)部控制機制，但是在落實上并沒有得到工作人員的重視，簡單地認為內(nèi)部風險控制應該是財務部的職能，與自己沒有多大的關(guān)系。

（三）內(nèi)部風險控制缺乏有效的監(jiān)督機制

房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部風險控制部門的監(jiān)督職能應該歸屬到內(nèi)部審計部門當中，但是某些房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部審計部門只是空架子，內(nèi)部審計部門不能夠發(fā)揮相應的監(jiān)督效用。內(nèi)部審計部門通常不能夠獨立于董事會，基本上都要受到管理層的制約，對于內(nèi)部風險控制不能夠客觀公正地評估，從而在重大事項、重大資金支出、崗位人事調(diào)整等方面使內(nèi)部監(jiān)督機制流于形式。

（四）內(nèi)部風險控制專業(yè)人才匱乏

某些房地產(chǎn)企業(yè)組織機構(gòu)構(gòu)建的不合理、人力資源缺乏保障，使得內(nèi)部控制機制不能夠落到實處，都是由于缺乏完善的內(nèi)部風險控制機制，該機制的建立又需要內(nèi)部風險控制專業(yè)人才，而這方面的人才往往十分匱乏。許多內(nèi)部風險控制工作人員的綜合素質(zhì)無法跟上房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展步伐，必須持續(xù)學習。

三、健全房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部風險控制的優(yōu)化對策

（一）健全內(nèi)部風險控制體系，增強風險管理意識

1.健全內(nèi)部風險控制體系。通過構(gòu)建健全的內(nèi)部風險控制體系能夠抵御外部煩冗復雜的環(huán)境因素，為內(nèi)部風險管理提供保障。房地產(chǎn)企業(yè)極易受到外部環(huán)境因素的影響，尤其是國家政策對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，必須積極適應相應的國家政策，并深入解讀相應政策。

2.強化內(nèi)部風險控制流程。房地產(chǎn)企業(yè)的資金流量龐大，必須強化會計審核管理，從而加強對資金使用的控制，對資金的使用情況進行監(jiān)督，防止發(fā)生資金違規(guī)挪用的情況。同時，與銀行的密切交流也能夠及時了解企業(yè)的資金動向，可以為重大資金的運用提供保障。

（二）構(gòu)建內(nèi)部風險控制機制，落實監(jiān)督機制

內(nèi)部審計部門保證相對的獨立性。當內(nèi)部控制機制不健全時，領(lǐng)導者的權(quán)力則會凌駕于房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)章制度之上，而且監(jiān)督機制也無法落實，給領(lǐng)導層違規(guī)操作留下了很大的空間。因此只有將內(nèi)部審計部門獨立出來，才能夠保證監(jiān)督的客觀性，才能夠?qū)⒈O(jiān)督機制落到實處。

（三）提升內(nèi)部風險控制管理人員的綜合素質(zhì)

對于內(nèi)部風險控制管理，房地產(chǎn)企業(yè)必須明確分工、各司其職，各部門之間密切配合，提升內(nèi)部風險控制管理人員的綜合素質(zhì)。內(nèi)部風險控制管理人員不僅需要掌握專業(yè)知識，同時需要了解工程、財務、管理等方面的知識。隨著房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模的不斷擴張以及經(jīng)營多元化的需要，內(nèi)部風險控制管理人員需要掌握的知識也會更加復雜。房地產(chǎn)企業(yè)應該加強對內(nèi)部風險控制管理人員的培養(yǎng)，提高其綜合素質(zhì)。

（作者單位為江門富港投資有限公司）

參考文獻

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