王煒

摘 要 如今，全國企事業(yè)單位的住宅區(qū)與辦公院都根據(jù)國務(wù)院機關(guān)事業(yè)單位后勤服務(wù)改革的總體要求，漸漸推行物業(yè)管理、實施有償服務(wù)?？梢哉f，推行物業(yè)管理是事業(yè)單位后勤管理改革的重要趨勢。特別是當前“三供一業(yè)”分離移交工作的全面推進，到2019年國有企事業(yè)單位不再承擔任何“三供一業(yè)”的費用。

關(guān)鍵詞 事業(yè)單位 物業(yè)管理 問題 措施

隨著社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，各項需求都開始朝著社會化管理靠攏。而社會化管理的表現(xiàn)形式之一就是物業(yè)管理制度的推行，因此，在企事業(yè)單位中推行物業(yè)管理是必然趨勢。企事業(yè)單位物業(yè)管理指的就是對本單位的住宅小區(qū)進行衛(wèi)生、綠化、治安、停車管理和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)維修等方面的管理。

一、事業(yè)單位推行物業(yè)管理的必要性

19世紀60年代的英國首次出現(xiàn)了物業(yè)管理模式，之后便快速在世界各國得以普及。在我國內(nèi)地，最早實行物業(yè)管理的是深圳的“怡景花園”。[1]在隨后長達20多年的時間里，深圳不斷學習國外的先進經(jīng)驗，終在物業(yè)管理上獲得成功，初步建立了專業(yè)化、市場化、社會化的物業(yè)管理體制，開創(chuàng)了我國內(nèi)地物業(yè)管理的先河。企事業(yè)單位物業(yè)管理的效果如何，不只影響到業(yè)主的切身利益，更與事業(yè)單位后勤改革、發(fā)展的成效息息相關(guān)。隨著企事業(yè)單位后勤服務(wù)社會化改革的進行，物業(yè)管理將成為其改革過程中不可或缺的內(nèi)容。

二、推行過程中存在的主要問題

（一）對物業(yè)管理認識程度不足，體制不順

當前，不少事業(yè)單位業(yè)主對物業(yè)管理的認識不夠，對新型的物業(yè)管理難以接受，思想觀念較為落后。過去事業(yè)單位的業(yè)主除了支付相應的水、電、氣費之外，是不用繳納任何費用的，這就造成許多事業(yè)單位住宅區(qū)的業(yè)主形成了思維慣性，仍將事業(yè)單位的物業(yè)管理看作一項隱形福利，覺得過去不用支付任何費用現(xiàn)在卻要支付，心理上較難適應，從而給物業(yè)管理的推行造成阻礙。此外，根據(jù)建設(shè)部的相關(guān)要求，事業(yè)單位在將公有住房出售后實行物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)化及業(yè)主自治管理有機結(jié)合，積極推行專業(yè)化、社會化的管理模式。但整體而言，單位的職工宿舍住房也在紛紛出售，重售、輕管的現(xiàn)象仍較為普遍，或是仍沿用過去的行政管理模式，這樣必然無法滿足新時代下業(yè)主的要求，管理體制不順。

（二）管理人員專業(yè)素質(zhì)較低

自政府機構(gòu)改革之后，各地事業(yè)單位從事物業(yè)管理工作的人員中，有一些過去是從事行政后勤服務(wù)的，但多數(shù)過去是從事黨政工作或其他工作，對物業(yè)管理知識了解不多，沒有受過專業(yè)的培訓，而且很多年齡偏大、文化素質(zhì)不高、專業(yè)素養(yǎng)不夠，難以滿足全面推行物業(yè)管理的要求。

（三）老舊住宅，設(shè)施老化，維修頻繁

雖然國家住房制度的改革不斷深化，但很多事業(yè)單位住宅區(qū)因為修建時間久遠，存在水電管線過小、損耗大，供水、供電設(shè)施老化不配套等問題，存在安全隱患，而且維修費用很高，而這些費用都由事業(yè)單位承擔。而維修資金的短缺使得很多問題都不能及時得到解決，滿足不了業(yè)主的生活需求。

三、應對措施

（一）加強物業(yè)宣傳力度，理順體制

從上述中，我們知道企事業(yè)單位住宅區(qū)業(yè)主難以接受物業(yè)管理有償服務(wù)。為了順利推行有償服務(wù)，就需要加大物業(yè)宣傳力度，轉(zhuǎn)變對物業(yè)管理的態(tài)度。例如，以物業(yè)管理的發(fā)展優(yōu)勢為出發(fā)點，在宣傳的時候公開收費內(nèi)容及項目，使業(yè)主對收費有充分的了解，還要讓業(yè)主明白物業(yè)管理是為了給他們提供更好的服務(wù)。為了克服管理體制不順的弊端，應適時成立或選聘物業(yè)管理公司開展物業(yè)工作，使物業(yè)管理更加社會化、市場化。原單位后勤服務(wù)部門可在物業(yè)管理公司未成立或選聘前進行前期物業(yè)管理。

（二）提高事業(yè)單位物業(yè)管理人員的素質(zhì)

首先，為了滿足物業(yè)管理工作的需要，吸引更多物業(yè)管理人才，有必要建立一套完整的事業(yè)單位物業(yè)管理人才激勵機制。例如，建立行政獎勵機制，獎勵在物業(yè)管理崗位有突出貢獻的人員?；蚴牵瑸榱擞行Ъぐl(fā)物業(yè)管理人員的工作積極性與創(chuàng)新潛力，打造良好的物業(yè)管理工作環(huán)境，使之能夠接及時收到外界的信息，提高工作效率。其次，加快建立事業(yè)單位物業(yè)管理人才培養(yǎng)機制。除了加強培養(yǎng)物業(yè)管理人員的專業(yè)技能外，還需對其展開思想政治教育，從而為事業(yè)單位的物業(yè)管理提供源源不斷的人才。

（三）搞好物業(yè)經(jīng)營，補充物業(yè)管理經(jīng)費

作為事業(yè)單位的后勤服務(wù)部門，應該有效發(fā)揮物業(yè)的作用。通過各種切實可行的方法來增加經(jīng)營收入，解決物業(yè)管理經(jīng)費短缺的問題，出租現(xiàn)有的閑置房產(chǎn)，并在不給居民生活造成影響的前提下聯(lián)合興辦實業(yè)。同時，由后勤服務(wù)部門增設(shè)一些有償服務(wù)項目，比如中介代理、承包職工食堂以及物品維修等，如此一來，不僅使經(jīng)營收入得到顯著增長，還在很大程度上為住戶提供了便利。使事業(yè)單位住宅區(qū)的住戶認可物業(yè)管理，有助于物業(yè)管理的順利推行。

四、結(jié)語

企事業(yè)單位物業(yè)管理有著十分重要的作用。作為物業(yè)管理人員，一定要發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理過程存在的問題，然后根據(jù)問題采取針對性的措施，促使物業(yè)管理工作順利進行。

（作者單位為山西省水利水電勘測設(shè)計研究院）

參考文獻

[1] 高曉華.行政事業(yè)單位房改房物業(yè)管理探討[J].知識經(jīng)濟，2016 （2）：25.endprint