王煒

摘 要 如今，全國(guó)企事業(yè)單位的住宅區(qū)與辦公院都根據(jù)國(guó)務(wù)院機(jī)關(guān)事業(yè)單位后勤服務(wù)改革的總體要求，漸漸推行物業(yè)管理、實(shí)施有償服務(wù)?？梢哉f(shuō)，推行物業(yè)管理是事業(yè)單位后勤管理改革的重要趨勢(shì)。特別是當(dāng)前“三供一業(yè)”分離移交工作的全面推進(jìn)，到2019年國(guó)有企事業(yè)單位不再承擔(dān)任何“三供一業(yè)”的費(fèi)用。

關(guān)鍵詞 事業(yè)單位 物業(yè)管理 問(wèn)題 措施

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，各項(xiàng)需求都開(kāi)始朝著社會(huì)化管理靠攏。而社會(huì)化管理的表現(xiàn)形式之一就是物業(yè)管理制度的推行，因此，在企事業(yè)單位中推行物業(yè)管理是必然趨勢(shì)。企事業(yè)單位物業(yè)管理指的就是對(duì)本單位的住宅小區(qū)進(jìn)行衛(wèi)生、綠化、治安、停車(chē)管理和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)維修等方面的管理。

一、事業(yè)單位推行物業(yè)管理的必要性

19世紀(jì)60年代的英國(guó)首次出現(xiàn)了物業(yè)管理模式，之后便快速在世界各國(guó)得以普及。在我國(guó)內(nèi)地，最早實(shí)行物業(yè)管理的是深圳的“怡景花園”。[1]在隨后長(zhǎng)達(dá)20多年的時(shí)間里，深圳不斷學(xué)習(xí)國(guó)外的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，終在物業(yè)管理上獲得成功，初步建立了專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化、社會(huì)化的物業(yè)管理體制，開(kāi)創(chuàng)了我國(guó)內(nèi)地物業(yè)管理的先河。企事業(yè)單位物業(yè)管理的效果如何，不只影響到業(yè)主的切身利益，更與事業(yè)單位后勤改革、發(fā)展的成效息息相關(guān)。隨著企事業(yè)單位后勤服務(wù)社會(huì)化改革的進(jìn)行，物業(yè)管理將成為其改革過(guò)程中不可或缺的內(nèi)容。

二、推行過(guò)程中存在的主要問(wèn)題

（一）對(duì)物業(yè)管理認(rèn)識(shí)程度不足，體制不順

當(dāng)前，不少事業(yè)單位業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)不夠，對(duì)新型的物業(yè)管理難以接受，思想觀(guān)念較為落后。過(guò)去事業(yè)單位的業(yè)主除了支付相應(yīng)的水、電、氣費(fèi)之外，是不用繳納任何費(fèi)用的，這就造成許多事業(yè)單位住宅區(qū)的業(yè)主形成了思維慣性，仍將事業(yè)單位的物業(yè)管理看作一項(xiàng)隱形福利，覺(jué)得過(guò)去不用支付任何費(fèi)用現(xiàn)在卻要支付，心理上較難適應(yīng)，從而給物業(yè)管理的推行造成阻礙。此外，根據(jù)建設(shè)部的相關(guān)要求，事業(yè)單位在將公有住房出售后實(shí)行物業(yè)管理企業(yè)專(zhuān)業(yè)化及業(yè)主自治管理有機(jī)結(jié)合，積極推行專(zhuān)業(yè)化、社會(huì)化的管理模式。但整體而言，單位的職工宿舍住房也在紛紛出售，重售、輕管的現(xiàn)象仍較為普遍，或是仍沿用過(guò)去的行政管理模式，這樣必然無(wú)法滿(mǎn)足新時(shí)代下業(yè)主的要求，管理體制不順。

（二）管理人員專(zhuān)業(yè)素質(zhì)較低

自政府機(jī)構(gòu)改革之后，各地事業(yè)單位從事物業(yè)管理工作的人員中，有一些過(guò)去是從事行政后勤服務(wù)的，但多數(shù)過(guò)去是從事黨政工作或其他工作，對(duì)物業(yè)管理知識(shí)了解不多，沒(méi)有受過(guò)專(zhuān)業(yè)的培訓(xùn)，而且很多年齡偏大、文化素質(zhì)不高、專(zhuān)業(yè)素養(yǎng)不夠，難以滿(mǎn)足全面推行物業(yè)管理的要求。

（三）老舊住宅，設(shè)施老化，維修頻繁

雖然國(guó)家住房制度的改革不斷深化，但很多事業(yè)單位住宅區(qū)因?yàn)樾藿〞r(shí)間久遠(yuǎn)，存在水電管線(xiàn)過(guò)小、損耗大，供水、供電設(shè)施老化不配套等問(wèn)題，存在安全隱患，而且維修費(fèi)用很高，而這些費(fèi)用都由事業(yè)單位承擔(dān)。而維修資金的短缺使得很多問(wèn)題都不能及時(shí)得到解決，滿(mǎn)足不了業(yè)主的生活需求。

三、應(yīng)對(duì)措施

（一）加強(qiáng)物業(yè)宣傳力度，理順體制

從上述中，我們知道企事業(yè)單位住宅區(qū)業(yè)主難以接受物業(yè)管理有償服務(wù)。為了順利推行有償服務(wù)，就需要加大物業(yè)宣傳力度，轉(zhuǎn)變對(duì)物業(yè)管理的態(tài)度。例如，以物業(yè)管理的發(fā)展優(yōu)勢(shì)為出發(fā)點(diǎn)，在宣傳的時(shí)候公開(kāi)收費(fèi)內(nèi)容及項(xiàng)目，使業(yè)主對(duì)收費(fèi)有充分的了解，還要讓業(yè)主明白物業(yè)管理是為了給他們提供更好的服務(wù)。為了克服管理體制不順的弊端，應(yīng)適時(shí)成立或選聘物業(yè)管理公司開(kāi)展物業(yè)工作，使物業(yè)管理更加社會(huì)化、市場(chǎng)化。原單位后勤服務(wù)部門(mén)可在物業(yè)管理公司未成立或選聘前進(jìn)行前期物業(yè)管理。

（二）提高事業(yè)單位物業(yè)管理人員的素質(zhì)

首先，為了滿(mǎn)足物業(yè)管理工作的需要，吸引更多物業(yè)管理人才，有必要建立一套完整的事業(yè)單位物業(yè)管理人才激勵(lì)機(jī)制。例如，建立行政獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制，獎(jiǎng)勵(lì)在物業(yè)管理崗位有突出貢獻(xiàn)的人員?；蚴牵瑸榱擞行Ъぐl(fā)物業(yè)管理人員的工作積極性與創(chuàng)新潛力，打造良好的物業(yè)管理工作環(huán)境，使之能夠接及時(shí)收到外界的信息，提高工作效率。其次，加快建立事業(yè)單位物業(yè)管理人才培養(yǎng)機(jī)制。除了加強(qiáng)培養(yǎng)物業(yè)管理人員的專(zhuān)業(yè)技能外，還需對(duì)其展開(kāi)思想政治教育，從而為事業(yè)單位的物業(yè)管理提供源源不斷的人才。

（三）搞好物業(yè)經(jīng)營(yíng)，補(bǔ)充物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)

作為事業(yè)單位的后勤服務(wù)部門(mén)，應(yīng)該有效發(fā)揮物業(yè)的作用。通過(guò)各種切實(shí)可行的方法來(lái)增加經(jīng)營(yíng)收入，解決物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)短缺的問(wèn)題，出租現(xiàn)有的閑置房產(chǎn)，并在不給居民生活造成影響的前提下聯(lián)合興辦實(shí)業(yè)。同時(shí)，由后勤服務(wù)部門(mén)增設(shè)一些有償服務(wù)項(xiàng)目，比如中介代理、承包職工食堂以及物品維修等，如此一來(lái)，不僅使經(jīng)營(yíng)收入得到顯著增長(zhǎng)，還在很大程度上為住戶(hù)提供了便利。使事業(yè)單位住宅區(qū)的住戶(hù)認(rèn)可物業(yè)管理，有助于物業(yè)管理的順利推行。

四、結(jié)語(yǔ)

企事業(yè)單位物業(yè)管理有著十分重要的作用。作為物業(yè)管理人員，一定要發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理過(guò)程存在的問(wèn)題，然后根據(jù)問(wèn)題采取針對(duì)性的措施，促使物業(yè)管理工作順利進(jìn)行。

（作者單位為山西省水利水電勘測(cè)設(shè)計(jì)研究院）

參考文獻(xiàn)

[1] 高曉華.行政事業(yè)單位房改房物業(yè)管理探討[J].知識(shí)經(jīng)濟(jì)，2016 （2）：25.endprint