鄭淑琴

溫州大學(xué)甌江學(xué)院

1 模糊綜合評(píng)價(jià)法

模糊綜合評(píng)價(jià)是以模糊數(shù)學(xué)為基礎(chǔ)，應(yīng)用模糊關(guān)系合成的原理，將一些邊界不清、不易定量的因素定量化，從多個(gè)因素對(duì)被評(píng)價(jià)事物隸屬等級(jí)狀況進(jìn)行綜合性評(píng)價(jià)的一種方法。其優(yōu)點(diǎn)是數(shù)學(xué)模型簡(jiǎn)單，容易掌握，對(duì)多因素、多層次的復(fù)雜問題評(píng)判效果比較好，是別的數(shù)學(xué)分支和模型難以代替的。本文物業(yè)管理服務(wù)水平分等定級(jí)采用模糊綜合評(píng)價(jià)法，構(gòu)建步驟主要為：①確定評(píng)價(jià)指標(biāo)和評(píng)價(jià)等級(jí)；②構(gòu)造評(píng)判矩陣和確定權(quán)重；③進(jìn)行模糊合成。

2 物業(yè)管理服務(wù)水平評(píng)價(jià)指標(biāo)

根據(jù)《溫州市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》，住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)可以劃分為五大類別，即；①管理處綜合管理服務(wù)(F1)，②公共區(qū)域清潔衛(wèi)生服務(wù)(F1)，③公共區(qū)域秩序維護(hù)服務(wù)(F2)，④公共區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)(F3)，⑤公共部位、設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)(F4)。為了提高操作性，根據(jù)物業(yè)五大類服務(wù)及細(xì)項(xiàng)服務(wù)項(xiàng)目的劃分，可把服務(wù)水平衡量標(biāo)準(zhǔn)分為94項(xiàng)評(píng)價(jià)指標(biāo)。其中，F(xiàn)1評(píng)價(jià)指標(biāo)為管理處設(shè)置等13項(xiàng)；F2評(píng)價(jià)指標(biāo)有生活垃圾收集情況等17項(xiàng)；F3評(píng)價(jià)指標(biāo)包括出入口值守情況等14項(xiàng)；F4評(píng)價(jià)指標(biāo)含草坪保存率等16項(xiàng)；F5評(píng)價(jià)指標(biāo)包括房屋結(jié)構(gòu)的檢查與修理等34項(xiàng)。

3 物業(yè)管理服務(wù)水平評(píng)價(jià)等級(jí)

根據(jù)實(shí)際情況，管理處綜合管理服務(wù)，公共區(qū)域清潔衛(wèi)生服務(wù)，公共區(qū)域秩序維護(hù)服務(wù)，公共區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)可劃分為三到五個(gè)服務(wù)級(jí)別。服務(wù)等級(jí)的提高，服務(wù)的內(nèi)容，要求都是一種上升的趨勢(shì)。對(duì)于第五大類公共部位、設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)相對(duì)不宜劃分過多的級(jí)別，因?yàn)樵O(shè)備設(shè)施一般都有相關(guān)的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，平時(shí)維護(hù)和保養(yǎng)不應(yīng)有太大的差別，所以可以分為一到三級(jí)，或根據(jù)設(shè)施設(shè)備的特征劃分類別，以反映維護(hù)和保養(yǎng)的難度，它可能完全是設(shè)備的差別引起的，不同于服務(wù)的水平。本文將其中前四大類服務(wù)根據(jù)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)結(jié)果分為五個(gè)等級(jí)，第五大類服務(wù)按各個(gè)系統(tǒng)劃分，公共部位(F51)、公共照明系統(tǒng)(F52)劃分三類，供水系統(tǒng)(F53)、消防系統(tǒng)(F54)以及弱電系統(tǒng)(F55)劃分兩類，升降系統(tǒng)(F56)、排水系統(tǒng)(F57)，避雷系統(tǒng)(F58)歸為一類。

4 實(shí)證分析

4.1 采集評(píng)價(jià)指標(biāo)值

物業(yè)管理服務(wù)水平的94項(xiàng)評(píng)價(jià)指標(biāo)數(shù)據(jù)通過抽樣調(diào)查的方法采集。對(duì)溫州市實(shí)施物業(yè)管理的普通住宅小區(qū)抽樣調(diào)查中，確定150個(gè)有效樣本為指標(biāo)的分值(Fij)，此分值為l～5分之間的整數(shù)。

4.2 確定指標(biāo)權(quán)重

結(jié)合94個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)設(shè)計(jì)一份打分問卷，然后選定20名“專家”對(duì)每道題進(jìn)行打分，實(shí)際收到打分表為16份。綜合所有“專家”的打分結(jié)果，得到五個(gè)服務(wù)大項(xiàng)各指標(biāo)的權(quán)重(Wij)。

4.3 制定服務(wù)水平

將物業(yè)管理服務(wù)水平評(píng)價(jià)指標(biāo)分值Fij與權(quán)重Wij進(jìn)行模糊合成，得到每一類服務(wù)的綜合得分，進(jìn)一步確定服務(wù)等級(jí)級(jí)差及等級(jí)區(qū)間，等級(jí)區(qū)間如表4.1所示。

表4.1 物業(yè)服務(wù)五大類服務(wù)等級(jí)區(qū)間

5 結(jié)束語

本文運(yùn)用模糊綜合評(píng)價(jià)法，進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)劃分和服務(wù)水平測(cè)算，為物業(yè)管理服務(wù)水平標(biāo)準(zhǔn)制定和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)制定提供研究基礎(chǔ)，促進(jìn)溫州市建立“質(zhì)價(jià)相符”的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)機(jī)制。

[1]黃安永，葛春輝.菜單式物業(yè)服務(wù)分等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)制定的實(shí)證分析[J].東南大學(xué)學(xué)報(bào)(哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版)，2007，9(2)：65-67.

[2]廖奇云，胡沙沙.住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)體系研究——以重慶為例[J].建筑經(jīng)濟(jì)，2017，38(6)：76-82.