張李恩迪

摘要：隨著國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策的逐步細(xì)化與深化，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)迎來了發(fā)展史上的一個(gè)重大拐點(diǎn)。文章通過對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控背景下房地產(chǎn)行業(yè)的所受到的影響和發(fā)展策略探析。提出了房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該順勢(shì)而為，不斷降低自身的資產(chǎn)負(fù)債率，優(yōu)化業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，拓寬業(yè)務(wù)領(lǐng)域。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)調(diào)控政策；房地產(chǎn)企業(yè)；開發(fā)策略

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)識(shí)別碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2018）021-0125-01

2017年是房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，整個(gè)行業(yè)從“黃金時(shí)代”進(jìn)入“白銀時(shí)代”，一線二線城市紛紛開始“限購(gòu)”，同時(shí)銀行房產(chǎn)貸款也開始進(jìn)入“緊縮”狀態(tài)，商品房購(gòu)買者的首付款從最初的“30%”調(diào)整到“40%”，甚至有的城市已經(jīng)到了“60%”，而二套房的首付款更是最高達(dá)到了“70%”。2017年的房產(chǎn)調(diào)控頻次更是有250次之多，可以說調(diào)控政策出臺(tái)之密集，政策覆蓋力度之廣，可以說前所未見。那么本次大規(guī)模房產(chǎn)調(diào)控下，給市場(chǎng)行情帶來“震蕩”的同時(shí)，也在改變著房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)。

一、現(xiàn)行房地產(chǎn)政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響

在全面從嚴(yán)的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控下，房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫只是一個(gè)時(shí)間問題，而國(guó)家也會(huì)配合地產(chǎn)政策，減少土地的供給。本輪調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響如下：

1.房地產(chǎn)銷量將會(huì)受挫

受房產(chǎn)政策調(diào)控的影響，可以預(yù)見的是全國(guó)的房地產(chǎn)銷量將會(huì)嚴(yán)重受挫。一方面，原有剛需收到城市商品房購(gòu)買政策的影響，收到抑制。很多城市商品房購(gòu)買已經(jīng)設(shè)置了非常嚴(yán)格的門檻，通常需要繳納3年的個(gè)人所得稅才有資格購(gòu)買，這對(duì)新進(jìn)入城市的購(gòu)房需求者，控制力度很大。另一方面，投資性需求將會(huì)被大幅抑制，很多城市出臺(tái)了“三套房停止交易”的嚴(yán)格控制政策，也就是說要投資性買房的消費(fèi)者，將會(huì)失去購(gòu)買機(jī)會(huì)，大幅抑制了商品房的投資需求。

2.商品房?jī)r(jià)格會(huì)全面降低

商品房?jī)r(jià)格從短期來看，一定是走低的趨勢(shì)，雖然這個(gè)過程還需要一個(gè)不斷顯現(xiàn)的過程，但是價(jià)格向低發(fā)展已經(jīng)是一個(gè)不可逆轉(zhuǎn)的趨勢(shì)。一方面從需求側(cè)來看，剛需和投資性需求都受到較大程度的抑制，另一方面從供給側(cè)來看，國(guó)家對(duì)新增土地的出讓已經(jīng)從嚴(yán)，也就是說房地產(chǎn)商的拿地難度在上升，抑制了開發(fā)商的拿地需求。同時(shí)，國(guó)家出臺(tái)“租售并舉”的調(diào)整方向，也就是說未來房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)的供給將會(huì)大幅增加，城市租房群體的數(shù)量會(huì)全面提升，那么選擇“租賃”的消費(fèi)者將會(huì)增多，從而商品房的購(gòu)房需求被進(jìn)一步打壓，會(huì)使得開發(fā)商的庫(kù)存面臨較大壓力，那么降價(jià)就會(huì)是唯一出路。

3.房地產(chǎn)企業(yè)面臨較為嚴(yán)峻的融資問題

從金融市場(chǎng)來看，美國(guó)在不斷加息，在這個(gè)國(guó)際背景下，從我國(guó)經(jīng)濟(jì)的整體環(huán)境考量，央行在不斷的去泡沫，對(duì)銀行的調(diào)控日益嚴(yán)峻。因此開發(fā)商很難再獲得以前的銀行貸款支持，那么在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，利用自有資金或者通過其他渠道融資的需求就會(huì)加大，而我國(guó)現(xiàn)有房地產(chǎn)融資渠道非常有限，進(jìn)一步加大了房地產(chǎn)企業(yè)的融資問題。

二、現(xiàn)行房地產(chǎn)政策下房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)策略

1.房地產(chǎn)企業(yè)要準(zhǔn)確把握市場(chǎng)趨勢(shì)與住房制度變化，不斷增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型創(chuàng)新動(dòng)力

所謂房地產(chǎn)行業(yè)準(zhǔn)確把握新時(shí)代房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)，就是必須深刻理解黨的十九大報(bào)告及中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的重要內(nèi)涵，這主要包括四句話：“房住不炒”“多主體供給”“多渠道保障”“租購(gòu)并舉”，這其中，“房住不炒”明確了房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體定位。在這個(gè)背景下，房地產(chǎn)企業(yè)一方面要拓寬自由資金的留存率，降低流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)要加大對(duì)房地產(chǎn)融資渠道的拓寬力度。面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的冬天，地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該加緊進(jìn)行產(chǎn)業(yè)升級(jí)和轉(zhuǎn)型，將“賣房子”提升為全方面的“城市配套服務(wù)商”，要引入創(chuàng)新思維，不斷降低企業(yè)的負(fù)債率，將“重資產(chǎn)”運(yùn)營(yíng)模式轉(zhuǎn)為“輕資產(chǎn)”運(yùn)營(yíng)。目前，很多地產(chǎn)公司，如“萬科”、“龍湖”已經(jīng)開始拓展長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，從房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)變?yōu)楣⒆赓U服務(wù)商，并且打造自由公寓租賃品牌，率先進(jìn)行出租房市場(chǎng)的拓展。而碧桂園、保利等地產(chǎn)企業(yè)也開始紛紛應(yīng)機(jī)而動(dòng)，與城市進(jìn)行戰(zhàn)略合作，為城市發(fā)展提供地產(chǎn)解決方案，從短期中期的房地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)變?yōu)殚L(zhǎng)期的城市規(guī)劃運(yùn)營(yíng)，將地產(chǎn)項(xiàng)目與城市規(guī)劃相結(jié)合，提升城市建設(shè)水平的同時(shí)，進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)。

2.房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)成本管理和項(xiàng)目管控

目前，很多房地產(chǎn)企業(yè)在前期拿地時(shí)，不計(jì)成本的進(jìn)行囤地，投入非常多的現(xiàn)金資源，負(fù)債率較高，而一些城市的地產(chǎn)項(xiàng)目，也缺乏對(duì)于成本的管控。各大地產(chǎn)商以往都是抱著“房子總會(huì)漲，前提投入都會(huì)收回”這樣的思維，而一旦商品房?jī)r(jià)格下降，或者房子開始出現(xiàn)營(yíng)銷困難，整個(gè)項(xiàng)目就進(jìn)入到停滯階段，后期資金投入出現(xiàn)嚴(yán)重問題。房地產(chǎn)開發(fā)商在營(yíng)運(yùn)過程中，最關(guān)注的就是安全、品質(zhì)和成，然而做到三者兼顧并不簡(jiǎn)單。在提升安全度舒適度的同時(shí)，往往會(huì)增加成本的投入；而單純?yōu)榱藴p少成本投入，卻易導(dǎo)致質(zhì)下降。因此，最需要通過優(yōu)化設(shè)計(jì)，來保障建筑安全和功能、提升品質(zhì)并有效控制和減少成本。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)對(duì)自身的成本管理，同時(shí)要提升對(duì)城市房地產(chǎn)項(xiàng)目的管控，不斷降低自身的資產(chǎn)負(fù)債率，并且準(zhǔn)備好完整的應(yīng)對(duì)方案。尤其是對(duì)于房地產(chǎn)個(gè)別項(xiàng)目的管控，要精確的成本率、空置率以及營(yíng)銷的各個(gè)節(jié)點(diǎn)，要以商品房?jī)r(jià)格的降低為總前提，進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的管控。

3.拓展房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)范圍

事實(shí)上，我國(guó)排名靠前的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開始將自身建設(shè)為業(yè)務(wù)涵蓋范圍廣的企業(yè)集團(tuán)。例如恒大地產(chǎn)已經(jīng)開始進(jìn)軍教育、體育、電商以及金融等行業(yè)，利用自身的品牌和資金優(yōu)勢(shì)，在這些行業(yè)已經(jīng)占有一席之地。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該選擇有利時(shí)機(jī)，改變傳統(tǒng)思維，大力拓展自身的業(yè)務(wù)領(lǐng)域。目前房地產(chǎn)企業(yè)可以利用自己的庫(kù)存商品房進(jìn)行青年公寓項(xiàng)目以及養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，我國(guó)的人口老齡化在不斷加劇，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的需求率在不斷提高，并且有著非常廣闊的市場(chǎng)前景，并且與老年人的合作模式可以非常靈活多樣，例如將老年人的城區(qū)房，置換為郊區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)的房子，開啟“以房養(yǎng)老”模式，同時(shí)還可以進(jìn)軍養(yǎng)老的相關(guān)領(lǐng)域，如醫(yī)療保健等。

三、結(jié)語

總之，房地產(chǎn)的“高收益，低風(fēng)險(xiǎn)”時(shí)代已經(jīng)過去，未來50年，國(guó)家經(jīng)濟(jì)迅速提升，人民生活水平不斷提高，而房地產(chǎn)行業(yè)也應(yīng)該追隨國(guó)家發(fā)展的腳步，不斷優(yōu)化自身的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)發(fā)展思維，順勢(shì)而為。