鄭玉燕

中國(guó)買(mǎi)家的海外資產(chǎn)配置戰(zhàn)，又拉響了新一輪的號(hào)角。此次，人們把目光投向了東南亞，直指「一帶一路」國(guó)家，諸如泰國(guó)、馬來(lái)西亞、柬埔寨、越南、緬甸等國(guó)家，正在日益成為中國(guó)買(mǎi)家的「新寵」。

2017年9月13日，在上海的一場(chǎng)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)峰會(huì)上，一個(gè)衣著樸素的中年人坐在標(biāo)有「柬埔寨」的交流臺(tái)前。半個(gè)小時(shí)後，他決定用2億美金購(gòu)置幾乎一整棟樓。這讓坐在他對(duì)面的海外房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人馬迪喜笑顏開(kāi)。

找到了「大客戶」的馬迪依然處?kù)扼@訝狀態(tài)?！干虾＿@邊的客戶群體對(duì)國(guó)際金融市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)太清晰了?！顾貞浀溃俏豢蛻羯蟻?lái)就要「一帶一路」國(guó)家，對(duì)其他諸如迪拜等國(guó)家的房產(chǎn)則不太感冒?！脯F(xiàn)在為止是初步意向，還沒(méi)完全落地?！柜R迪說(shuō)道，下個(gè)月她將與客戶飛往柬埔寨，進(jìn)一步向客戶介紹這棟坐標(biāo)在柬埔寨首都金邊、類(lèi)似上海陸家嘴這樣的CBD位置的A級(jí)寫(xiě)字樓。目前，這棟樓的價(jià)格大約在1萬(wàn)多人民幣/平方米。

這位揮手間出手2億美金的中年人，並不是一個(gè)人在戰(zhàn)鬥。在他的背後，往往有一個(gè)炒房團(tuán)的支持。對(duì)於他和他身後的炒房團(tuán)，並不擔(dān)心2017年以來(lái)趨緊的外匯管制。此前，他們?cè)缫言诤Ｍ鈧湎麓罅康默F(xiàn)金，問(wèn)題只在於，下一步到哪裡去買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)？

隨著十一國(guó)慶節(jié)以及泰國(guó)旅遊季的開(kāi)始，陸續(xù)有中國(guó)買(mǎi)家採(cǎi)用「邊旅遊邊看房」的形式，去實(shí)地接觸當(dāng)?shù)胤吭础?/p>

購(gòu)房熱度

泰國(guó)的房?jī)r(jià)已經(jīng)經(jīng)歷了一輪的上漲。這位精通泰語(yǔ)，同時(shí)又能說(shuō)一口流利中文的來(lái)自芭提雅的房產(chǎn)中介泰籍華人謝徽，在當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)界很吃香。她回憶道，早在2012年，公司就開(kāi)始做中國(guó)生意，當(dāng)時(shí)一套8000人民幣/平方米的房子，現(xiàn)在已經(jīng)漲到了2萬(wàn)人民幣/平方米。目前，每個(gè)月都會(huì)有一批40人的中國(guó)旅行團(tuán)到泰國(guó)的樓盤(pán)來(lái)看房，而她都是拿著整棟樓在對(duì)外進(jìn)行售賣(mài)。

具有永久產(chǎn)權(quán)的公寓房成為了大多數(shù)中國(guó)買(mǎi)家的首選。據(jù)謝徽介紹，購(gòu)房者會(huì)從投資、度假、旅行、父母養(yǎng)老等多個(gè)方面進(jìn)行考量?！嘎眠[業(yè)發(fā)達(dá)的地方，不愁租不出去房。」一位在普吉島買(mǎi)下別墅的中國(guó)買(mǎi)家說(shuō)道，來(lái)普吉島的遊客大多「不差錢(qián)」，希望有更好的居住體驗(yàn)，租金收益完全可以抵消房貸；到了假期，也可帶家人來(lái)此地自住。

目前，泰國(guó)已躍居中國(guó)買(mǎi)家海外購(gòu)房目的地國(guó)家排行第三名，僅次美國(guó)和澳洲，2017年2季度中國(guó)買(mǎi)家在居外網(wǎng)對(duì)泰國(guó)房源的查詢、咨詢量比2016年同期漲147%。而除了泰國(guó)以外，中國(guó)買(mǎi)家對(duì)馬來(lái)西亞房的興趣也猛漲，2017年2季度居外網(wǎng)馬來(lái)西亞房源訪問(wèn)與咨詢量比去年同期增加95%。

「一帶一路」概念效應(yīng)

隨著「一帶一路」戰(zhàn)略的火熱，中國(guó)企業(yè)走進(jìn)東南亞國(guó)家進(jìn)行投資和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，也帶動(dòng)了當(dāng)?shù)氐氖鄯繜岫?。諸如柬埔寨、越南、緬甸等國(guó)家登上了舞臺(tái)，開(kāi)始用未來(lái)的前景作為吸引中國(guó)買(mǎi)家的賣(mài)點(diǎn)。

「泰國(guó)和馬來(lái)西亞的房?jī)r(jià)已經(jīng)被炒得很高了，公司更看好柬埔寨?！柜R迪介紹道，柬埔寨屬於東盟十國(guó)，目前的情況很像七八十年代的中國(guó)，它擁有7%以上的GDP年增速，隨著其經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房?jī)r(jià)的前景很樂(lè)觀?！改俏?億美元的大客戶並不是一時(shí)沖動(dòng)」，馬迪認(rèn)為，上海這邊的客戶群體對(duì)國(guó)際金融市場(chǎng)的把握是非常清晰的——柬埔寨是美元區(qū)，相對(duì)於其他國(guó)家更具有保值增值性。

購(gòu)置東南亞房產(chǎn)的大多數(shù)買(mǎi)家用於投資，以從中獲取租金收益。多位房地產(chǎn)商和中介商表示，購(gòu)置東南亞房產(chǎn)的人群大致分為三類(lèi)。第一是高端炒房團(tuán)，他們大多在海外已有投資、資金充足，看好東南亞房產(chǎn)前景，投資一線城市的高端寫(xiě)字樓、別墅等；第二是有過(guò)海外經(jīng)歷、或者相對(duì)熟悉海外房市的中產(chǎn)階級(jí)，已在歐美等國(guó)家有過(guò)房產(chǎn)投資經(jīng)驗(yàn)，手有餘錢(qián)，希望分散風(fēng)險(xiǎn)；第三是首次出海、尋求機(jī)遇的購(gòu)房新手，因資金有限而將目光投向「一帶一路」沿線的新興房產(chǎn)市場(chǎng)，目標(biāo)多為公寓房。

資金處境難題

對(duì)於首次出海購(gòu)置房產(chǎn)的個(gè)人來(lái)說(shuō)，資金怎麼出去是個(gè)永恒的話題。特別是在外匯日益趨嚴(yán)的今天，一些已有香港賬戶的中國(guó)買(mǎi)家會(huì)直接將首付存入香港賬戶用以購(gòu)房使用。但隨著2017年年初以來(lái)，花旗銀行、招商銀行等大幅度提高內(nèi)地人到香港開(kāi)戶門(mén)檻後，香港銀行賬戶開(kāi)戶變得艱難起來(lái)，而資金跨境轉(zhuǎn)賬相對(duì)以往也不再容易。

7月1日起實(shí)施的《金融機(jī)構(gòu)大額交易和可疑交易報(bào)告管理辦法》規(guī)定人民幣計(jì)價(jià)的大額跨境交易報(bào)告標(biāo)準(zhǔn)定為20萬(wàn)元人民幣。當(dāng)日單筆或累計(jì)交易也從以前的20萬(wàn)人民幣下降到單日的5萬(wàn)人民幣。一定程度上，增加了買(mǎi)房支付的難度。

但相較於歐美這種動(dòng)輒500萬(wàn)、1000萬(wàn)人民幣的房產(chǎn)來(lái)說(shuō)，東南亞國(guó)家的房源優(yōu)勢(shì)在於，價(jià)格沒(méi)有那麼高。這意味著，首付款也相對(duì)較低。在泰國(guó)，首付款是全價(jià)的25%。以一套芭提雅的普通公寓房最低16萬(wàn)人民幣為例，一些中國(guó)買(mǎi)家會(huì)直接採(cǎi)用銀聯(lián)卡刷卡，匯率則採(cǎi)用銀行的即時(shí)匯率。

雖然從2017年6月1日起，針對(duì)銀聯(lián)卡在中國(guó)境外進(jìn)行的房產(chǎn)或投資類(lèi)交易將正式關(guān)閉。刷卡的中國(guó)買(mǎi)家會(huì)接到銀行電話，詢問(wèn)這筆錢(qián)的用途，大多數(shù)人的回答是，在泰國(guó)購(gòu)物。

另辟蹊徑

一位銀行內(nèi)部人士介紹道，外匯管制一般是針對(duì)現(xiàn)鈔和匯款出境，對(duì)於銀聯(lián)儲(chǔ)蓄卡直接刷卡消費(fèi)方面限制確實(shí)相對(duì)較小。

雖然如此，買(mǎi)家們似乎依然無(wú)法回避資金出境難題。在泰國(guó)、馬來(lái)西亞等地，優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)依然可達(dá)三四百萬(wàn)元人民幣一套，換匯在所難免。最新的《個(gè)人購(gòu)匯申請(qǐng)表》明確表示：不得用於境外買(mǎi)房、證券投資、購(gòu)買(mǎi)人壽保險(xiǎn)和投資性返還分紅類(lèi)保險(xiǎn)等尚未開(kāi)放的資本項(xiàng)目。如果違規(guī)換匯，不但要求回兌，而且還會(huì)面臨罰款。

對(duì)此，馬來(lái)西亞的房產(chǎn)中介商鄔子揚(yáng)則給出了折中的辦法?！竿顿Y房產(chǎn)受限制，並不代表投資農(nóng)業(yè)受限制。」他表示，他正計(jì)畫(huà)邀請(qǐng)客戶去當(dāng)?shù)氐牧裆張@進(jìn)行農(nóng)業(yè)投資，租賃土地種植榴蓮，從中獲取收益後，再用收益投資房產(chǎn)。但他也承認(rèn)，該方案的收益週期約3年，更適合那些有長(zhǎng)期投資規(guī)劃的人?！甘欠窨梢話?cǎi)取一種租賃同售的形式？」一位馬來(lái)西亞的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商EDDIE則另辟蹊徑。在他看來(lái)，不能境外買(mǎi)房並不意味著不能境外租房。中國(guó)買(mǎi)家可以採(cǎi)取交租金的形式分散繳納房款，一旦累計(jì)租金達(dá)到房款金額，就將房子直接過(guò)戶給買(mǎi)家。他表示，這種模式正在醞釀中，下一步將進(jìn)行可行性研究。

購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)如何判斷？

從事金融行業(yè)的王芳觀察到，隨著經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的好轉(zhuǎn)，東南亞似乎正在走中國(guó)改革開(kāi)放這條道路。中國(guó)的制造業(yè)正在向東南亞轉(zhuǎn)移，勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)過(guò)去之後，人口將不斷集聚，房?jī)r(jià)也會(huì)逐漸上漲。

同大多數(shù)謹(jǐn)慎購(gòu)房的中產(chǎn)階級(jí)一樣，王芳不會(huì)「為了買(mǎi)房而買(mǎi)房」。她此前看好了一套價(jià)值400萬(wàn)人民幣左右、位於吉隆坡的房子，但由於最終價(jià)格高於預(yù)期而放棄。而對(duì)於東南亞國(guó)家匯率波動(dòng)的擔(dān)憂，也成為她不敢輕易出手的原因之一。

不僅是買(mǎi)家態(tài)度謹(jǐn)慎，一些投資管理機(jī)構(gòu)也在佈局的過(guò)程中採(cǎi)取了樂(lè)觀謹(jǐn)慎的態(tài)度。澳宜國(guó)際總經(jīng)理助理梁平蓬表示，公司8月份開(kāi)始去馬來(lái)西亞等國(guó)家考查房產(chǎn)，11個(gè)項(xiàng)目中只選擇了一個(gè)。那是位於馬來(lái)西亞海邊的別墅，400～500平米，330萬(wàn)左右人民幣，使用面積均價(jià)5、6千人民幣/平方米，產(chǎn)權(quán)99年。開(kāi)發(fā)商甚至提供包租服務(wù)，租金收益之外，3年之後家具全送。

對(duì)於買(mǎi)家來(lái)說(shuō)，政策穩(wěn)定、房屋所有權(quán)、經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、房?jī)r(jià)提升趨勢(shì)、空氣質(zhì)量、孩子教育，旅遊地等都成為考量的重要方面。endprint