楊麗

三農(nóng)問題即是農(nóng)民、農(nóng)村、農(nóng)業(yè)問題。其中，農(nóng)村問題集中表現(xiàn)為農(nóng)村面貌落后，經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)。發(fā)展農(nóng)村房地產(chǎn)有利于改變落后的村容村貌，改善村民生活質(zhì)量，而且如果農(nóng)村房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃合理，落實(shí)到位，隨著集中住房的落成和小區(qū)化的管理模式的開展，三農(nóng)問題便會(huì)迎刃而解。其次，發(fā)展農(nóng)村房地產(chǎn)有利于加快農(nóng)村城鎮(zhèn)化，解決就業(yè)問題，振興農(nóng)村經(jīng)濟(jì)，加速城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程及縮小城鄉(xiāng)差距。最后，發(fā)展農(nóng)村房地產(chǎn)有利于完成現(xiàn)階段保障性住房的目標(biāo)，穩(wěn)定社會(huì)發(fā)展。根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)“十二五”規(guī)劃，201 1年-2012年兩年保障性住房總量原定為1300萬套。然而，目前已經(jīng)公布的地方建設(shè)計(jì)劃，與目標(biāo)還相距甚遠(yuǎn)。而開發(fā)農(nóng)村土地，發(fā)展農(nóng)村房地產(chǎn)事業(yè)將大大緩解保障性住房的建設(shè)用地壓力。但現(xiàn)階段農(nóng)村房地產(chǎn)的開發(fā)卻發(fā)展緩慢，因此有必要研究阻礙農(nóng)村房地產(chǎn)發(fā)展的原因以及其發(fā)展對(duì)策。

1農(nóng)村房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀分析

1.1村民對(duì)農(nóng)村房地產(chǎn)缺乏支持

2010年在農(nóng)村地區(qū)3000余份的調(diào)查問卷結(jié)果得出：45%的村民對(duì)于農(nóng)村房地產(chǎn)發(fā)展模式并不了解，而55%的村民則道聽途說，并沒有深入認(rèn)識(shí)。此外在當(dāng)前勞動(dòng)密集型企業(yè)多，外來人口多的經(jīng)濟(jì)背景下，城郊或城中村的村子里面形成了較大的房屋出租市場，所以對(duì)大部分村民來說現(xiàn)在已經(jīng)很少進(jìn)行農(nóng)務(wù)勞動(dòng)了，租房收入是村民們主要的生活收入來源。因此村民都不希望房屋土地被征收來開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，從而斷其收入。另外，祖屋鄉(xiāng)情的情結(jié)也是阻礙農(nóng)村房地產(chǎn)發(fā)展的重要因素。

1.2農(nóng)村的建設(shè)規(guī)劃不合理

由于政府相關(guān)部門及農(nóng)村基層沒有具體的規(guī)劃，或者在規(guī)劃中存在很大的主觀隨意性，致使農(nóng)村的建設(shè)欠缺合理性。具體表現(xiàn)為村中道路基建雜亂，衛(wèi)生環(huán)境差等，這會(huì)使房地產(chǎn)開發(fā)商的投資興趣減弱。另外，村中功能性分區(qū)不明朗，村民房屋建設(shè)布局不合理，致使空心村大量遺留，造成土地資源的極大浪費(fèi)。

1.3不同農(nóng)村發(fā)展不一，兩極分化較明顯

農(nóng)村發(fā)展水平與離市中心距離成反比。據(jù)筆者實(shí)地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，臨近市中心的村等已經(jīng)完成改制，其房地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)等規(guī)劃完善。對(duì)比較偏遠(yuǎn)的郊區(qū)尚未有發(fā)展農(nóng)村房地產(chǎn)意向。

2阻礙農(nóng)村房地產(chǎn)開發(fā)的原因剖析

2.1村民受其教育程度的限制和傳統(tǒng)觀念的影響較大

筆者調(diào)查統(tǒng)計(jì)，約80%的村民初中畢業(yè)及以下。限于教育程度，農(nóng)民對(duì)發(fā)展房地產(chǎn)的意義認(rèn)識(shí)不足。另外，在農(nóng)民的觀念中，土地是他們的“傳承之寶”，土地對(duì)他們來說是無比重要的，因此，“守地”、安逸生活的思想以及其知識(shí)水平阻礙著他們對(duì)農(nóng)村改造的接受意愿。

2.2征地補(bǔ)償沒有合理性的標(biāo)準(zhǔn)

補(bǔ)償問題是農(nóng)民關(guān)于征地問題最關(guān)心的問題之一。資金補(bǔ)償是當(dāng)今征地補(bǔ)償?shù)闹饕a(bǔ)償方式。很多偏遠(yuǎn)郊區(qū)卻把資金補(bǔ)償作為唯一補(bǔ)償方式，按照相關(guān)法律法規(guī)實(shí)行一次性賠償，賠償金額以土地“原產(chǎn)值”為基準(zhǔn)。此方式?jīng)]有考慮土地的市場價(jià)值以及失地農(nóng)民往后的生活保障問題。然而，在城市中心的農(nóng)村，補(bǔ)償方式通常不單一，除了資金補(bǔ)償外，通常還會(huì)考慮農(nóng)民失地后的生活保障問題，如為農(nóng)民購買社會(huì)保險(xiǎn)等。但總的來說，征地補(bǔ)償都無法滿足農(nóng)民永久失地造成的損失。另外，補(bǔ)償制度缺乏透明與監(jiān)督，農(nóng)民無從得知補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)以及相關(guān)措施的落實(shí)情況。在相關(guān)補(bǔ)償落實(shí)的工作中，缺乏監(jiān)督制度，農(nóng)民幾乎無法直接參與到相關(guān)措施的討論與監(jiān)督中，從而，很多農(nóng)民的切身利益無法得到很好的保障。

2.3土地流轉(zhuǎn)制度不明確不健全，導(dǎo)致土地資源浪費(fèi)

在現(xiàn)行法律法規(guī)下，宅基地屬于集體土地，宅基地的申請(qǐng)者必須是該集體人員，并且使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓也限制在了該集體人員的內(nèi)部。這是造成土地資源沒有得到充分利用的重要原因。筆者實(shí)地走訪調(diào)查得知，在很多城郊，一個(gè)村里面分成“新村”與“舊村”。所謂的舊村就是上幾輩留下的大面積的舊房子、土地等，這些都是村民們舊的宅基地，而現(xiàn)在已人去樓空，變成了“空心村”，舊宅基地就一直處于閑置狀態(tài)，嚴(yán)重浪費(fèi)土地資源。究其原因有：首先，村民不懂如何能更有效地利用并且也沒有足夠的資金去開發(fā)空閑土地；其次，限于宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的限制，宅基地?zé)o法流轉(zhuǎn)給真正“有需要”且能“有效”利用它們的人。

3農(nóng)村房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)建議

3.1提高村民及基層干部的認(rèn)識(shí)水平

政府和村委對(duì)村民應(yīng)做好有關(guān)農(nóng)村房地產(chǎn)開發(fā)政策的宣傳及教育，可針對(duì)村內(nèi)每戶的青年勞力，讓他們明白農(nóng)村房地產(chǎn)開發(fā)的意義，使其帶動(dòng)家中其他成員的理解；對(duì)基層干部進(jìn)行必要的相關(guān)知識(shí)培訓(xùn)，提高其行政意識(shí)，增強(qiáng)法律觀念，加強(qiáng)措施落實(shí)力度。

3.2開創(chuàng)多元的賠償方式

如何補(bǔ)償失地農(nóng)民的損失，令其不至于失去土地后生活水平下降，則是發(fā)展農(nóng)村房地產(chǎn)事業(yè)的重要前提。目前我國存在的征地補(bǔ)償方式比較單一，導(dǎo)致失地農(nóng)民利益沒有得到應(yīng)有的補(bǔ)償和保障。此外，失地農(nóng)民安置意愿與政府征地政策之間存在較大差距，現(xiàn)存補(bǔ)償方式也加深農(nóng)民群眾與相關(guān)政府的矛盾。因此，筆者認(rèn)為若在政府征地轉(zhuǎn)制的過程中，應(yīng)發(fā)展多元化的補(bǔ)償方式，除貨幣賠償外，還應(yīng)加入培訓(xùn)其技能，安置再就業(yè)，或?yàn)槠滟徶煤侠淼纳鐣?huì)保險(xiǎn)等方式。

3.3完善相關(guān)法律制度

根據(jù)現(xiàn)階段的《土地管理法》與《物權(quán)法》規(guī)定，農(nóng)村集體所有的土地不得進(jìn)入市場，特別是宅基地只能在村集體內(nèi)部流轉(zhuǎn)，尚不允許城市居民或者村莊以外的其他居民購買村莊的農(nóng)民住房而農(nóng)村集體土地只有被改制，征為國有后才能進(jìn)入市場。如此一來大大減少了土地的利用率和農(nóng)村房地產(chǎn)項(xiàng)目的效率。因此，應(yīng)改善和健全立法制度，允許村集體在一定程度上自由交易土地資源，盡量減少地方政府對(duì)農(nóng)村土地的自由流轉(zhuǎn)進(jìn)行過多的行政干預(yù)，而更多的是起到監(jiān)管的作用，如村集體與開發(fā)商的交易中政府應(yīng)加以監(jiān)管，從而保證農(nóng)民的合法權(quán)益不受侵害。

3.4建設(shè)農(nóng)村房地產(chǎn)項(xiàng)目的金融體系

資金問題是發(fā)展農(nóng)村房地產(chǎn)最為核心的問題，因此需進(jìn)一步健全金融體系。首先，對(duì)從事農(nóng)村房地產(chǎn)項(xiàng)目，改造農(nóng)村環(huán)境的企業(yè)，政府可作出政策性支持，如賦稅優(yōu)惠，簡化融資手續(xù)，甚至放寬其融資方式如發(fā)行債券等。其次，積極引導(dǎo)大金融機(jī)構(gòu)進(jìn)入農(nóng)村金融市場，同時(shí)鼓勵(lì)并支持中小型金融機(jī)構(gòu)形成新的農(nóng)村金融組織，如民間私營機(jī)構(gòu)，有地方政府參股的當(dāng)?shù)卮笃髽I(yè)等為農(nóng)村房地產(chǎn)開發(fā)提供融資平臺(tái)。

4結(jié)語

雖然農(nóng)村房地產(chǎn)的建設(shè)面臨著很多難題，如社會(huì)人文的矛盾，土地流轉(zhuǎn)制度與現(xiàn)實(shí)市場要求的不同步等，但只要在實(shí)踐工作中不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)和勇于創(chuàng)新，相信我國農(nóng)村房地產(chǎn)事業(yè)的進(jìn)程必定會(huì)上一個(gè)新的臺(tái)階，農(nóng)村面貌會(huì)煥然一新，農(nóng)民總體的生活環(huán)境和生活質(zhì)量也會(huì)得以提高。endprint