本刊記者 柯善北

自中央提出“房住不炒”指導(dǎo)方針以來，各地積極實(shí)施分類調(diào)控，推動(dòng)房子逐漸回歸居住屬性，房?jī)r(jià)“狂飆”的勢(shì)頭得到有效遏制。然而，由于當(dāng)下我國(guó)經(jīng)濟(jì)處于新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換期，房地產(chǎn)仍被視為保值增值的優(yōu)質(zhì)標(biāo)的物，大量資本涌入催生市場(chǎng)亂象。其中，開發(fā)商與中介、炒房團(tuán)勾結(jié)，共同炒作房市、哄抬房?jī)r(jià)，巧立名目收取額外費(fèi)用，極大地?fù)p害了購房者特別是“剛需”一族的利益，擾亂了市場(chǎng)的正常秩序。

為了打擊不法行為，6月28日住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等七部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于在部分城市先行開展打擊侵害群眾利益違法違規(guī)行為治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象專項(xiàng)行動(dòng)的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），于2018年7月初至12月底在北京、上海等30個(gè)城市開展專項(xiàng)行動(dòng)，要求各地政府對(duì)投機(jī)炒房行為、房地產(chǎn)“黑中介”等亂象進(jìn)行重點(diǎn)打擊，切實(shí)維護(hù)人民群眾合法權(quán)益。

四面合圍 “及時(shí)雨”嚴(yán)控“火頭”

這次行動(dòng)的內(nèi)容主要包括四個(gè)方面：一是打擊操縱房?jī)r(jià)房租、捂盤惜售、捏造散布虛假信息、制造搶房假象、哄抬房?jī)r(jià)、違規(guī)提供“首付貸”等投機(jī)炒房團(tuán)伙；二是打擊暴力驅(qū)逐承租人、捆綁收費(fèi)、制訂陰陽合同、強(qiáng)制提供代辦服務(wù)、侵占客戶資金、參與投機(jī)炒房的房地產(chǎn)“黑中介”；三是打擊從事違規(guī)銷售、變相加價(jià)、一房多賣、霸王條款、價(jià)格欺詐以及限制阻撓使用公積金的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；四是打擊發(fā)布不實(shí)房源和價(jià)格信息、進(jìn)行不實(shí)承諾等欺騙、誤導(dǎo)購房人的虛假房地產(chǎn)廣告。

此次專項(xiàng)行動(dòng)堪稱一場(chǎng)樓市“及時(shí)雨”。自2016年930新政以來，各地樓市調(diào)控“組合拳”頻繁出臺(tái)，限購、限貸、限價(jià)、限售等措施不斷加碼。在經(jīng)歷20個(gè)月嚴(yán)厲樓市調(diào)控不動(dòng)搖后，一方面總體房?jī)r(jià)有所回落，房地產(chǎn)市場(chǎng)大局趨穩(wěn)；另一方面，不少熱點(diǎn)城市出現(xiàn)一二手房?jī)r(jià)倒掛現(xiàn)象，購房者懷抱“買到即賺到”的心理預(yù)期，導(dǎo)致?lián)尫看髴?zhàn)上演。

少數(shù)不良開發(fā)商與黑心中介、炒房者乘機(jī)合謀煽風(fēng)點(diǎn)火，進(jìn)一步營(yíng)造“房?jī)r(jià)暴漲，一房難搶”的緊張氛圍，從而攫取暴利。有的收取高額的茶水費(fèi)、搖號(hào)費(fèi)；有的采取陰陽合同，捆綁精裝修、車位進(jìn)行銷售；有的提高認(rèn)購門檻，非全款者不得入內(nèi)……

實(shí)際上早在今年五一前后，住建部針對(duì)部分地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)過熱苗頭、投機(jī)炒作有所抬頭等情況，約談了成都、太原、貴陽等12個(gè)熱點(diǎn)城市，約談強(qiáng)調(diào)要毫不動(dòng)搖地堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，落實(shí)地方調(diào)控主體責(zé)任，因城因地制宜，精準(zhǔn)施策，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

此次專項(xiàng)行動(dòng)可以看作是5月住建部約談12城的后續(xù)實(shí)際行動(dòng)之一，不僅覆蓋的城市數(shù)量進(jìn)一步擴(kuò)大，而且指向清楚、要點(diǎn)突出，可謂刀刀“見血”，由此也能看到中央嚴(yán)打房地產(chǎn)行業(yè)亂象的決心及力度。

精準(zhǔn)打擊 行動(dòng)試點(diǎn)或擴(kuò)圍

此次行動(dòng)一二三線城市都有上榜，除了北上廣深四大一線城市外，二線城市包括天津、南京、蘇州、無錫、杭州、合肥、福州、廈門、濟(jì)南、鄭州、武漢、成都、長(zhǎng)沙、重慶、西安、昆明、佛山、海口、寧波、哈爾濱、長(zhǎng)春、蘭州、太原，三線城市分別是徐州、宜昌、貴陽。這幾個(gè)三線城市引起高層關(guān)注，主要還是因?yàn)闃鞘羞^于活躍了，尤其是宜昌和徐州，今年6月，宜昌二手房均價(jià)同比上漲25.64%，徐州二手房房?jī)r(jià)同比上漲14.17%。

專家認(rèn)為，“打蛇打七寸”，這30個(gè)城市都是熱點(diǎn)城市，也是房地產(chǎn)調(diào)控的牛鼻子，其中有不少是媒體曝光違法違規(guī)行為較多的地方。對(duì)房?jī)r(jià)上漲過快的城市從嚴(yán)監(jiān)管，一方面可以發(fā)現(xiàn)重點(diǎn)城市自身需改善之處，另一方面也會(huì)對(duì)其他城市形成威懾作用，推動(dòng)樓市整體房?jī)r(jià)平穩(wěn)和更健康發(fā)展。

住建部相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，要先在30個(gè)城市試點(diǎn)，各地亂象側(cè)重點(diǎn)不同，要力求打擊精準(zhǔn)，通過前期摸索經(jīng)驗(yàn)，會(huì)在年底之前擴(kuò)大范圍、全面開展亂象整治行動(dòng)。

任何亂象的出現(xiàn)都不是偶然的，在某種程度上是一些地方監(jiān)管松懈的必然結(jié)果。假如各地始終勒緊房地產(chǎn)市場(chǎng)的“韁繩”，依法從嚴(yán)管理房地產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)出現(xiàn)的問題隨時(shí)治理和糾正，也不至于出現(xiàn)亂象。

通知強(qiáng)調(diào)，要強(qiáng)化督查問責(zé)機(jī)制，對(duì)專項(xiàng)行動(dòng)實(shí)施過程中發(fā)現(xiàn)的違法違規(guī)行為，依法從嚴(yán)懲處。對(duì)涉嫌隱瞞包庇、濫用職權(quán)、玩忽職守的部門和人員，堅(jiān)決問責(zé)。

住建部相關(guān)負(fù)責(zé)人指出，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展是一攬子工作，此次專項(xiàng)行動(dòng)將側(cè)重治理房地產(chǎn)市場(chǎng)違法違規(guī)行為，如果某些地方?jīng)]有按照文件要求治理，或治理力度不夠，或媒體曝光查處不力，將派出督查組，對(duì)于國(guó)家一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策落實(shí)不到位的地方，將會(huì)提出問責(zé)建議。 “對(duì)于管理者、監(jiān)管部門不作為、亂作為也要問責(zé)?！痹撠?fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)。

長(zhǎng)遠(yuǎn)施策 房住不炒入人心

國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心研究員任興洲認(rèn)為，這次專項(xiàng)行動(dòng)最大的新意是針對(duì)市場(chǎng)突出的問題、亂象，多部門聯(lián)手集中精準(zhǔn)打擊。這七個(gè)部委中，原來很多部門沒有出現(xiàn)過，比如，公安部、宣傳部、銀保監(jiān)會(huì)等等，多部門聯(lián)手從各個(gè)層面、全方位、整個(gè)鏈條來進(jìn)行精準(zhǔn)的專項(xiàng)治理。

此次專項(xiàng)活動(dòng)打擊的行為中有一項(xiàng)值得注意，那就是“房地產(chǎn)開發(fā)商利用合同格式條款，免除自身法定義務(wù)、加重購房人責(zé)任、排除購房人合法權(quán)利的行為”，這其實(shí)就是通常所說的“霸王條款”。房企的“霸王條款”在以前的相關(guān)活動(dòng)中較少提及，但當(dāng)前房市有庫存不足的風(fēng)險(xiǎn)，賣方市場(chǎng)的特征很明顯，所以需要對(duì)各類購房合同進(jìn)行管控。此類管控也充分說明了購房交易秩序也是房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展的一個(gè)重要導(dǎo)向。

此次專項(xiàng)行動(dòng)除了繼續(xù)打擊炒房外，相比以往的調(diào)控還有一個(gè)亮點(diǎn)，那就是把“虛假房源”列入了打擊重點(diǎn)。此次專項(xiàng)行動(dòng)之所以重點(diǎn)打擊虛假廣告，是因?yàn)橐鋵?shí)“房住不炒”的定位，穩(wěn)定房?jī)r(jià)至關(guān)重要，而價(jià)格預(yù)期又對(duì)房?jī)r(jià)起到助漲助跌的作用，所以，打擊不實(shí)價(jià)格信息、虛假廣告等的目的，在于完善市場(chǎng)信息，避免房地產(chǎn)企業(yè)哄抬房?jī)r(jià)，進(jìn)而穩(wěn)定價(jià)格預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。

房地產(chǎn)市場(chǎng)走到今天為止，每一次調(diào)控不可謂不嚴(yán)，每一個(gè)政策本身都在不斷地打補(bǔ)丁。而從根本上治理房地產(chǎn)亂象，需要加快建立新的住房制度和市場(chǎng)化調(diào)控機(jī)制。如果在供給側(cè)方面做一些長(zhǎng)效的預(yù)期，那么比每年、每個(gè)月、每天打補(bǔ)丁要強(qiáng)很多。

從以往的經(jīng)驗(yàn)來看，目前行政性措施已經(jīng)不能根治房地產(chǎn)亂象，必須在多方面同步加快改革，包括改革政府壟斷住宅用地體制，改革房地產(chǎn)商壟斷住宅供應(yīng)的體制，打破固有土地財(cái)政模式、逐步完善房產(chǎn)稅制度，同時(shí)建立多渠道保障、多主體供應(yīng)、租售并舉住房制度，使“房住不炒”真正扎根市場(chǎng)、深入人心。