譚保羅

前幾天，我收到一個(gè)深圳房地產(chǎn)中介的電話，他推薦了一處8萬/平米的房子。

我正準(zhǔn)備掛了電話，他搶著說了一句：“大哥，先別掛。給我一分鐘，有些話要對(duì)您說說，怕您以后后悔?！?/p>

我對(duì)年輕人一向都很友好，于是，我找了個(gè)安靜的角落聽他講。

他在電話里論證了這樣一個(gè)趨勢(shì)，即深圳的房?jī)r(jià)至少還要翻3到5倍。邏輯大約有三層意思：

第一層，現(xiàn)在，按照匯率折算，深圳隔壁的香港房?jī)r(jià)已經(jīng)超過了人民幣20萬/平米。深圳地理位置和香港相鄰，生活環(huán)境同樣的優(yōu)良，以后房?jī)r(jià)也必然趨近于香港。升值空間巨大，3倍以上的回報(bào)不在話下。

第二層，深圳的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比香港好。香港只是金融和地產(chǎn)，深圳除了金融地產(chǎn)，還有大量的高科技和各類創(chuàng)新企業(yè)，也就是說，深圳的發(fā)展?jié)摿Τ^香港，香港將成為“環(huán)深圳城市”。不久的將來，深圳房?jī)r(jià)必然超過20萬/平米。

第三層，買房不要聽別人怎么說，要用自己的頭腦思考，在市場(chǎng)冷淡的時(shí)候，要果斷出手，在市場(chǎng)火爆的時(shí)候，要有定力。“大哥，現(xiàn)在正是果斷出手的時(shí)候！對(duì)不對(duì)？財(cái)務(wù)自由，在此一戰(zhàn)！”

我真沒有想到，這位小伙子兒的經(jīng)濟(jì)分析能力竟然這么強(qiáng)。

我差點(diǎn)開始反思：首先，現(xiàn)在的年輕人真是了不起，一代人比一代人厲害，房產(chǎn)中介小伙的經(jīng)濟(jì)分析能力已經(jīng)超過了一位從業(yè)10多年的經(jīng)濟(jì)記者；其次，我愈發(fā)認(rèn)識(shí)到，這十幾年來，房產(chǎn)中介真的是唯一的、真心善待每一個(gè)普通中國(guó)人的陌生人。

不過，長(zhǎng)達(dá)十多年的職業(yè)質(zhì)疑習(xí)慣讓我突然發(fā)現(xiàn)了他邏輯上的紕漏。于是，我說“小伙子，大哥我真的沒錢”，便掛了電話。但我陷入了沉思，香港的房?jī)r(jià)為何這么高？為何近兩年來香港房?jī)r(jià)還突然跳漲？深圳的房?jī)r(jià)真的會(huì)漲到香港的水平，或者以上嗎？

首先，我們必須明白，香港的房子為什么這么貴，比一河之隔的深圳貴3倍以上？房子作為一種資產(chǎn)，它的價(jià)值來自于它的附加值，特別是它背后代表的公共服務(wù)，比如入學(xué)指標(biāo)、醫(yī)療設(shè)施等等。但是，香港房子的“附加值”遠(yuǎn)不止這些，它更重要的價(jià)值在于，它有一種強(qiáng)大的“金融制度溢價(jià)”。這種溢價(jià)在于三個(gè)層次。

其一，在聯(lián)系匯率制度之下，港幣和美元之間保持著一個(gè)固定匯率。舉個(gè)例子，如果確定的匯率是7塊港幣等于1美元，那么，遇到匯率波動(dòng)，香港的金融管理部門就必須通過匯市的干預(yù)，維持這個(gè)匯率。

為何要維持這個(gè)匯率？目的很簡(jiǎn)單，即讓港幣幣值“美元化”，這可以讓歐美的投資者在香港的股市和債市安心投資，一點(diǎn)都不用擔(dān)心匯率風(fēng)險(xiǎn)。那么，對(duì)于在香港購(gòu)房的投資者來說，他們持有香港的房子也等同于持有美國(guó)的房子。所以，當(dāng)來自內(nèi)地的避險(xiǎn)資金南下，香港的樓市必然要漲。

其二，香港的資本項(xiàng)目幾乎完全開放，沒有資本管制，這意味著資產(chǎn)跨國(guó)騰挪的阻力很小。富豪要把港幣資產(chǎn)的要轉(zhuǎn)換為北美、倫敦的資產(chǎn)非常容易，因此，這其實(shí)讓港幣計(jì)價(jià)的房產(chǎn)獲得了一種基于流動(dòng)性的溢價(jià)。

其三，香港的稅低，無論企業(yè)所得稅還是個(gè)人所得稅都比內(nèi)地低得多。因此，大量?jī)?nèi)地企業(yè)會(huì)在香港注冊(cè)公司，而金領(lǐng)階層也會(huì)傾向于在香港納稅。高凈值人群的超常積聚，顯然也會(huì)支撐起房?jī)r(jià)。

歸納來看，香港的房產(chǎn)或許并非房產(chǎn)，它只不過是一種流動(dòng)性極好的，可以隨時(shí)進(jìn)行類別轉(zhuǎn)換和跨國(guó)騰挪的“類美元”資產(chǎn)。因此，在內(nèi)地經(jīng)濟(jì)增速下行的情況下，南下的資金必然把“香港房子”作為投資首選。進(jìn)可重返內(nèi)地逐利，退可跨越浩渺大洋。不是嗎？

深圳很棒，但深圳的房子顯然還不具備以上這些“溢價(jià)”。也罷，還好沒被這個(gè)位年輕人帶偏。