羅麗娟

今年7月，一名阿里員工死于急性白血病，半年前入職時(shí)，他的體檢報(bào)告并無明顯異常，其妻子檢測(cè)了丈夫生前租住的杭州自如公寓，結(jié)果顯示：甲醛超標(biāo)。

隨后，妻子將自如起訴至法院，法院已立案，定于9月27日開庭審理。針對(duì)此事件引發(fā)的輿論風(fēng)暴，自如回應(yīng)稱，從9月1日起，下架9個(gè)城市的全部首次出租房源，待認(rèn)證機(jī)構(gòu)檢驗(yàn)合格后再行上架。

這是一個(gè)月里，自如第二次卷入漩渦。此前，自如被指以高價(jià)搶奪房源，推高租金，并涉嫌違法違規(guī)。這家國內(nèi)最大的長租公寓運(yùn)營商，陷入成立7年來最大的麻煩。

“自如”一詞，寓意對(duì)自由的精神向往，希望人們?cè)谏罹幼≈校w會(huì)到無拘無束、自由自在的狀態(tài)，而不為各種瑣事困擾，傳遞一種全新的、有品質(zhì)的生活方式。如今，自如的形象與其標(biāo)榜的理想已大相徑庭。

變異的盈利

2011年明，鏈家集團(tuán)成立以年輕人為主要客群方向的自如事業(yè)部。七年間，自如飛速發(fā)展，如今其已是鏈家旗下獨(dú)立運(yùn)營子公司，坐擁全國—二線重點(diǎn)城市超70萬間房源，自如客160萬人，管理資產(chǎn)價(jià)值超過8000億元。

自如的商業(yè)模式非常簡單，它以分散式公寓起家，向房東租下房源，將房屋重新設(shè)計(jì)裝修，配備家居、家電，再以“二房東”身份向市場(chǎng)轉(zhuǎn)租，同時(shí)提供保潔、家修、搬家等收費(fèi)增值服務(wù)。自如也開拓了集中式、短租等模式產(chǎn)品線，但分散式長租公寓一直是其主力業(yè)務(wù)。

“市面上，房東直接向中介提供返租的房源，可省去尋找租客的繁瑣和期間空租的風(fēng)險(xiǎn)，通常只能收取低于市場(chǎng)價(jià)的租金，但是，自如一般能開出同等甚至高于市場(chǎng)價(jià)的租金，自然對(duì)房東更有吸引力?！币晃粡逆溂译x職的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人透露。

那么，高價(jià)攬下房源的自如，如何掙錢？

“我們的算賬邏輯很簡單，就是一套房子收進(jìn)來，我們投錢裝修、做標(biāo)準(zhǔn)化，再租出去，通過兩端一—房東端和客戶端各收服務(wù)費(fèi)，來覆蓋我們的裝修和運(yùn)營成本?！弊匀鏑EO熊林曾提到。

自如聲稱不收中介費(fèi)，但確實(shí)有一項(xiàng)“服務(wù)費(fèi)”，一般收取年租金的10%，即1.2個(gè)月房租，房租越高，服務(wù)費(fèi)也越高，其包含內(nèi)容主要為網(wǎng)費(fèi)、家電維修和保潔服務(wù)。

上海自如客小玉說，其與舍友兩人一年交付的服務(wù)費(fèi)達(dá)6000多元?！凹译娰|(zhì)量極差，煤氣爐半年壞3次，最快一次處理都隔了兩周，最近一次，維修師傅說自如不批買配件的錢，客服一直說幫忙反饋，至今未有著落?！毙∮裢虏郏B保潔也是個(gè)坑，“一個(gè)月只上門一次，只打掃公共區(qū)域。”

自如的掙錢之道，遠(yuǎn)不止于此。比如，收來的一套兩居室，自如一般會(huì)采用隔斷的方法，將其改成三居室。然而，相對(duì)于租金價(jià)差，這些花招可能只是“小巫見大巫”。

“住自如兩年，單個(gè)臥室從2390元漲到3390元，還沒算服務(wù)費(fèi)。”“北漂”何姿告訴記者，這提價(jià)速度簡直驚人。

數(shù)據(jù)顯示，2018年7月，北京市平均月租金為90.12元/平方米，同比上漲25.81%，今年1月以來累計(jì)上漲15.75%。8月中旬，原我愛我家副總裁胡景暉公開炮轟，以自如和蛋殼為代表的由資本推動(dòng)的長租公寓，以超出市場(chǎng)租金20%～40%的價(jià)格拼命收房，成為助推北京房屋租金暴漲的真實(shí)原因之_。

顯然，房租的上漲不能完全歸因于自如等長租公寓，但是，其高出市價(jià)的收房行為，最終會(huì)轉(zhuǎn)嫁給房客埋單，尤其當(dāng)市場(chǎng)供不應(yīng)求，且占據(jù)大量房源的情況下一一自如在北京市場(chǎng)占比已達(dá)8%，大量房客也默認(rèn)了加價(jià)的現(xiàn)實(shí)。

致命的高效

本質(zhì)上，長租公寓是一個(gè)依靠規(guī)?；?、精細(xì)化、低成本驅(qū)動(dòng)的低毛利行業(yè)，出租率是核心指標(biāo)。目前，自如每個(gè)月在北京新收房1萬～2萬間，保持整體出租率95%以上。

要保持高出租率、降低空置率，其中—項(xiàng)措施是縮短從收房到放租的時(shí)間差，其中，即可能縮短首次裝修后的空置時(shí)間，房子裝修完立即推出市場(chǎng)。熊林曾公開承認(rèn)，對(duì)于首次裝修房源，沒有強(qiáng)制要求空置期。這種高效率對(duì)于租客的健康，則可能是致命的。

其實(shí)，“自如客白血病病逝”的案例，并不是自如第一次被爆出有甲醛問題。

2016年，有孕婦在租住自如房三個(gè)月后，孕檢查出白血病的案例;2017年中，同樣因甲醛問題，自如與一名租客簽訂和解協(xié)議書，一次性支付4萬余元“作為賠償費(fèi)用”;又有租客反映入住自如的出租房后，出現(xiàn)咳嗽、發(fā)熱等癥狀，被醫(yī)院診斷為“疑似甲醛中毒”。

針對(duì)此次自如客病逝事件，自如已宣布下架9個(gè)城市的全部首次出租房源，下架房源每天早上8點(diǎn)半開窗通風(fēng)，晚上7點(diǎn)鐘關(guān)窗，待檢驗(yàn)合格后再行上架，并安排管家為用戶送碳包、配綠植。

“從企業(yè)角度看，下架影響是比較大的。從自如本身來說，新裝修的房源占比較高，集中在北京、上海等大城市，至少需要承擔(dān)房屋空置的成本。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。

若以一間房一天100元的成本，多余10天多付成本約1000元，單以在北京平均年增新房源數(shù)萬間計(jì)，自如未來將需承擔(dān)數(shù)千萬元的成本。

缺失的規(guī)則

自如的高成長，起源于住房租賃市場(chǎng)的格局之變。

據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2017年，中國租房市場(chǎng)的租金成交總額近1.3萬億，流動(dòng)人口規(guī)模近2.5億，以租住私房作為居住模式的人數(shù)，占到流動(dòng)人口的67.3%。4個(gè)一線城市，11個(gè)國家中心城市，又大體吸納了2/3的流動(dòng)人口，構(gòu)成了中國住房租賃的核心市場(chǎng)。

這些城市，租房渠道正在發(fā)生巨變，由以往分散的線下中介模式轉(zhuǎn)向大平臺(tái)、大機(jī)構(gòu)、大品牌的運(yùn)作模式，且呈現(xiàn)明顯的線上聚焦趨勢(shì)。這種趨勢(shì)迎合了年輕群體升級(jí)的居住需求，有自如客告訴記者，她之所以愿意溢價(jià)租住自如，因?yàn)榉课萜焚|(zhì)相對(duì)有保障，設(shè)備維修等日常瑣事也交由機(jī)構(gòu)搭理。尤其重要的是，與機(jī)構(gòu)打交道，預(yù)期穩(wěn)定，減少了個(gè)人房東隨意收房或者侵吞押金的風(fēng)險(xiǎn)。

近年來，房地產(chǎn)開發(fā)商、地產(chǎn)中介、第三方運(yùn)營商也紛紛看好，大規(guī)模介入住房租賃市場(chǎng)，資本的引入大大活躍了租賃市場(chǎng)。

今年6月，熊林曾表示，2018年長租公寓將擁有2.5萬億元市場(chǎng)規(guī)模，“中國租賃市場(chǎng)潛力巨大，而機(jī)構(gòu)化管理是未來的主要模式”。以自如為代表的規(guī)模化、專業(yè)化的頭部企業(yè)加速成長，目前，各城市機(jī)構(gòu)房源占可出租房源的比重，多在5%左右，比例正快速上升。

但是，這一關(guān)乎民生福祉的產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，相應(yīng)監(jiān)管體系、行業(yè)規(guī)范以及稅費(fèi)制度安排等方面還亟待就位。租客的安全，只能依賴于自如的自律。

2018年8月下旬，自如已宣布配合政府調(diào)查，而熊林公開宣布，用戶如任何時(shí)候感覺空氣質(zhì)量有問題，身體不適，自如可隨時(shí)免費(fèi)退換租，免費(fèi)幫助搬家，并稱：“我們并不是沒有努力，也不是不重視，也不是不感同身受，因?yàn)槲覀?9%的員工都住自如的房子?！?/p>

對(duì)于那位阿里員工，這些都晚了點(diǎn)。