趙 詠

中國(guó)鐵路濟(jì)南局集團(tuán)有限公司，山東 濟(jì)南 250001

隨著國(guó)家對(duì)購(gòu)買(mǎi)房屋的限制，當(dāng)今社會(huì)逐漸出現(xiàn)了“借名買(mǎi)房”的現(xiàn)象，主要因?yàn)閷?shí)際購(gòu)買(mǎi)房屋的人不符合購(gòu)買(mǎi)條件而委托符合條件的人進(jìn)行購(gòu)買(mǎi)，解決了購(gòu)房的難題。本文針對(duì)此現(xiàn)象而簽訂的“借名買(mǎi)房合同”，從實(shí)務(wù)視角進(jìn)行了分析。

一、“借名買(mǎi)房合同”的有效性

“借名買(mǎi)房”是一種購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的有效方法，而“房屋購(gòu)買(mǎi)合同”實(shí)際上是實(shí)際購(gòu)房人與委托購(gòu)買(mǎi)人所簽訂的委托合同，購(gòu)房的資金由實(shí)際購(gòu)房者支付，一般情況下，實(shí)際購(gòu)買(mǎi)人也可自愿支付給名義購(gòu)房人酬金。

本文基于實(shí)務(wù)視角進(jìn)行法律探究，以具體的實(shí)際案例為出發(fā)點(diǎn)，進(jìn)行探索。例如，孫某想要購(gòu)買(mǎi)一套房，但由于受到限購(gòu)令的限制，不符合購(gòu)買(mǎi)的條件，所以，委托符合購(gòu)買(mǎi)條件的好友宋某進(jìn)行購(gòu)買(mǎi)，就是孫某自己出購(gòu)買(mǎi)房子的資金以好友宋某的名義進(jìn)行購(gòu)買(mǎi)，首付及其貸款本息都由孫某自己支付。而與開(kāi)發(fā)商簽訂房屋購(gòu)買(mǎi)合同由宋某來(lái)簽訂，并向銀行申請(qǐng)抵押和貸款。又因?yàn)閷O某欠李某的錢(qián)款，想將房屋抵押給李某，宋某提出異議，并請(qǐng)求法律援助。

根據(jù)對(duì)上述案例的分析，孫某與宋某的“借名買(mǎi)房合同”是有效的，也就是委托合同是有效的，是法律所認(rèn)可的。第一，國(guó)家政策性的規(guī)定與實(shí)施不屬于《合同法》中不遵守強(qiáng)制性的行政法規(guī)，對(duì)于國(guó)家的政策，沒(méi)有作出不以人的意志力為轉(zhuǎn)移的強(qiáng)制性規(guī)定。所以本文的案例通過(guò)他人名義購(gòu)買(mǎi)自己房屋所簽訂的委托合同是有效的。第二，《合同法》中規(guī)定不遵守法律，違反行政法規(guī)的強(qiáng)制性簽訂的合同是無(wú)效的，而國(guó)家頒布限購(gòu)房屋的一些政策，不在法律和行政法規(guī)的范疇，因此也不能根據(jù)《合同法》中的有關(guān)規(guī)定而認(rèn)定為無(wú)效。而且，在經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)社會(huì)中，人們可為自身的利益而簽訂合同，實(shí)現(xiàn)自身的目的，所以這種自愿簽訂合同的行為，在沒(méi)有違背社會(huì)法律的情況下，合同是有效的，所以在一定程度上對(duì)交易合同態(tài)度是鼓勵(lì)的，所以“借名買(mǎi)房合同”也是生效的。

綜合以上的分析，針對(duì)本文的案例，并不違法法律和規(guī)定，而且符合雙方的意愿，所以所簽訂的委托合同是有效的，因此，可將房屋抵押給李某。從中可以看到，“借名買(mǎi)房”也是一種房屋購(gòu)買(mǎi)的方法，在購(gòu)買(mǎi)中要簽訂好委托合同，確保自身合法權(quán)益。

二、“借名買(mǎi)房合同”帶來(lái)的優(yōu)惠性

通過(guò)借名購(gòu)買(mǎi)單位自建房、團(tuán)購(gòu)房、集資房所簽訂的“借名買(mǎi)房合同”能夠帶來(lái)一定的優(yōu)惠和經(jīng)濟(jì)利益。此類(lèi)合同，主要是指實(shí)際支付房款的人為了能夠享受他人買(mǎi)房應(yīng)給有的各種優(yōu)惠政策和經(jīng)濟(jì)利益。單位的集資房、自建房、團(tuán)購(gòu)房相對(duì)于其他商品房子來(lái)說(shuō)，具有在價(jià)格上的優(yōu)惠和物業(yè)管理方面等其他的優(yōu)勢(shì)。這種特殊的待遇，主要是指某單位根據(jù)職工的年齡、職稱(chēng)等方面的要求所給員工發(fā)放的一種特殊待遇及單位福利。例如，張三和李四為同一單位的職工，在單位出售房子時(shí)，經(jīng)過(guò)雙方的探討和商議，由李四以符合條件的張三名義進(jìn)行購(gòu)買(mǎi)，房子的實(shí)際款項(xiàng)石油李四進(jìn)行支付的，但是購(gòu)買(mǎi)房屋合同上是以張三的名義購(gòu)買(mǎi)的。因此，兩人對(duì)房屋購(gòu)買(mǎi)協(xié)議發(fā)生了爭(zhēng)議。

針對(duì)以上的情況來(lái)看，張三與李四簽訂的“房屋購(gòu)買(mǎi)合同”并沒(méi)有損害第三方利益，而且是雙方自愿情況下所簽訂的，沒(méi)有違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性，因此，此委托合同是有效的。

三、保證“借名買(mǎi)房合同”有效措施

首先，借名買(mǎi)房之前，要對(duì)要購(gòu)買(mǎi)的房屋性質(zhì)進(jìn)行分析，并且弄清楚。要對(duì)房屋能否上市做好調(diào)查，借名購(gòu)買(mǎi)也要注意不能違背國(guó)家政策的有關(guān)規(guī)定，避免出現(xiàn)不必要的麻煩，確保房屋的所有權(quán)。其次，要在雙方自愿的情況下，簽訂委托合同，也就是“借名買(mǎi)房合同”，在合同中應(yīng)明確雙方借名買(mǎi)房合同的關(guān)系，以及其它有關(guān)規(guī)定，避免日后發(fā)生爭(zhēng)議，為了確保合同更好的執(zhí)行，可請(qǐng)第三方進(jìn)行見(jiàn)證。第三，注意保存雙方進(jìn)行洽談以及購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)的證據(jù)，例如，可請(qǐng)他人見(jiàn)證，也可以進(jìn)行錄音錄像等。同時(shí)，也要保存好有關(guān)購(gòu)房的手續(xù)等，例如，還貸記錄、銀行轉(zhuǎn)賬記錄等。

做好以上措施，有利于減少“借名買(mǎi)房”的風(fēng)險(xiǎn)性，促進(jìn)房屋購(gòu)買(mǎi)的順利進(jìn)行。

四、結(jié)論

通過(guò)對(duì)以上的分析，借名買(mǎi)房現(xiàn)象越來(lái)越多，而“借名買(mǎi)房合同”不僅是雙方真實(shí)意愿的表達(dá)，同時(shí)也規(guī)定了雙方各自的任務(wù)和權(quán)利。依據(jù)我國(guó)的社會(huì)法律及國(guó)家政策來(lái)看，“借名買(mǎi)房合同”認(rèn)定為是有效的，但在借名買(mǎi)房時(shí)，應(yīng)該注意不能違背國(guó)家政策和法律法規(guī)，也要做好保障此類(lèi)合同的有效措施，以便促進(jìn)借名買(mǎi)房順利進(jìn)行。