林 琦

海南師范大學(xué)，海南 ?？?571127

在我國(guó)市場(chǎng)體系中，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸趨于穩(wěn)定和成熟，伴隨房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，和房地產(chǎn)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)逐漸增多。隨著我國(guó)公民權(quán)利意識(shí)的提高，相關(guān)的房地產(chǎn)糾紛案件逐漸增多。對(duì)于這些案件的處理，需要存在合理的原則，保障公民的合法權(quán)益。

一、房地產(chǎn)糾紛的成因

大部分房地產(chǎn)糾紛涉及到多個(gè)主體，其中的法律關(guān)系也十分復(fù)雜，多種法律關(guān)系互相交錯(cuò)，對(duì)于房地產(chǎn)糾紛的處理重點(diǎn)在于梳理其中的法律關(guān)系，認(rèn)定其中的法律責(zé)任。處理房地產(chǎn)糾紛需要分析其成因，房地產(chǎn)糾紛的成因包含多個(gè)方面，有歷史性原因，也有現(xiàn)實(shí)性原因；有當(dāng)事人自身原因，也有國(guó)家制度原因。在我國(guó)的發(fā)展中，對(duì)于房地產(chǎn)的改革有過多次大型變動(dòng)。在我國(guó)解放初期，經(jīng)歷的土改運(yùn)動(dòng)，到后來的土地所有制改革，再經(jīng)歷家庭聯(lián)產(chǎn)承包制，直到憲法修正了我國(guó)國(guó)有土地制度[1]。經(jīng)過多次大的改革，目前的住房制度和房屋、土地存在密切的關(guān)聯(lián)，也有大量房地產(chǎn)糾紛亟待處理。

伴隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國(guó)人口數(shù)量的激增，公民將自己大部分資產(chǎn)投入到房產(chǎn)消費(fèi)中，房地產(chǎn)出現(xiàn)了迅速增值。我國(guó)公民對(duì)于房地產(chǎn)權(quán)屬的觀念日漸增強(qiáng)，人們?cè)谶M(jìn)行購(gòu)買房屋、租賃房屋、擴(kuò)建房屋以及新建房屋過程中，產(chǎn)生了數(shù)量龐大的房地產(chǎn)糾紛。在這些糾紛中，人們進(jìn)行的房屋相關(guān)活動(dòng)存在不恰當(dāng)?shù)男袨?。例如：進(jìn)行房屋買賣、租賃等活動(dòng)的時(shí)候，沒有簽訂規(guī)范、具體的合同。在履行合同的時(shí)候，一方出現(xiàn)了違約的行為，讓另一方的權(quán)益受損，讓房地產(chǎn)糾紛數(shù)量逐漸增多。

二、房地產(chǎn)糾紛的解決原則

(一)公開及時(shí)原則

房地產(chǎn)糾紛屬于民事糾紛和行政糾紛，在處理房地產(chǎn)糾紛的時(shí)候，訴訟法必然是首要原則。但是房地產(chǎn)糾紛具有一定的特殊性，面對(duì)這類特殊性，處理訴訟法原則之外，還要遵守一些特殊原則[2]。首先就是公開及時(shí)的原則，房地產(chǎn)糾紛涉及的范圍較廣，其社會(huì)影響也比較到。例如：處理一些涉及到數(shù)十戶乃至幾百戶居民的糾紛的時(shí)候，糾紛涉及到大量居民的切身利益，還涉及到政府部門，公開及時(shí)為原則處理房地產(chǎn)糾紛，是保障居民生活的合法權(quán)益的基本條件，能否及時(shí)處理房地產(chǎn)糾紛，直接影響到推動(dòng)城市進(jìn)程。因此，處理房地產(chǎn)糾紛必須要做到公正和及時(shí)，保證房地產(chǎn)糾紛的公正性和時(shí)效性十分重要。

(二)依法處理原則

房地產(chǎn)糾紛涉及到土地問題，土地問題在我國(guó)屬于政策類問題，直接關(guān)系到公民的利益，更關(guān)系到國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及社會(huì)的和諧穩(wěn)定。在我國(guó)，存在部分建設(shè)工程亂占用農(nóng)民的土地，甚至一些地區(qū)出現(xiàn)了上升趨勢(shì)。面對(duì)這樣的問題，必須要堅(jiān)持依法處理原則，需要根據(jù)國(guó)家相關(guān)法律以及國(guó)家相關(guān)政策，依法處理房地產(chǎn)糾紛。在處理房地產(chǎn)糾紛的時(shí)候，需要注意處理方式，避免群眾矛盾的激化。有關(guān)部門在處理這類糾紛的時(shí)候，要安排專門的人員對(duì)農(nóng)民進(jìn)行講解，根據(jù)相關(guān)法律進(jìn)行公正處理。

(三)維護(hù)公民住宅利益原則

在我國(guó)憲法中，明確規(guī)定了我國(guó)公民居住權(quán)以及房屋所有權(quán)不容侵犯，房地產(chǎn)法需要以憲法為基礎(chǔ)注意保護(hù)公民的住宅權(quán)益。在處理房地產(chǎn)糾紛的過程中，需要將公民的住宅權(quán)益放在其他一般財(cái)產(chǎn)更加重要的位置，住宅作為居民生存和生活的基本場(chǎng)所，保障居民居住權(quán)益是社會(huì)主義的基本要求。因此，在處理房地產(chǎn)糾紛的時(shí)候，維護(hù)公民住宅利益是十分重要的原則，勢(shì)必要保護(hù)居民都能得到住房保障，以維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。

(四)權(quán)衡各方利益

在處理房地產(chǎn)糾紛的時(shí)候，維護(hù)公民住宅權(quán)益的基礎(chǔ)上，還要注意對(duì)各方利益的權(quán)衡，例如：房地產(chǎn)糾紛中常常涉及到國(guó)家的利益，涉及到房地產(chǎn)開發(fā)商的利益。國(guó)家是我國(guó)土地的所有者，承擔(dān)著保護(hù)耕地的責(zé)任，也具有著合理開發(fā)土地的權(quán)利。開發(fā)商是土地的開發(fā)者，只有通過開發(fā)土地，賺取其中的利益，才能保證得到正常的運(yùn)轉(zhuǎn)。在這樣復(fù)雜的情況中，出現(xiàn)房地產(chǎn)糾紛，必然是由于三方利益出現(xiàn)了沖突。面對(duì)這樣的情況，相關(guān)部門必須要在兼顧弱者的利益基礎(chǔ)之上，對(duì)各方利益進(jìn)行調(diào)節(jié)，這個(gè)過程中需要充分利用法律的調(diào)節(jié)功能，將三方利益調(diào)節(jié)成平衡狀態(tài)，保證法律的公正和公平。

三、結(jié)論

綜上所述，基于對(duì)房地產(chǎn)糾紛成因的分析，本文重點(diǎn)研究了房地產(chǎn)糾紛的解決原則，處理房地產(chǎn)糾紛首先需要遵循訴訟法的基礎(chǔ)原則。在此基礎(chǔ)之上，還需要遵循公開及時(shí)原則、依法處理原則、維護(hù)公民住宅利益原則以及權(quán)衡各方利益原則，依照這些原則處理房地產(chǎn)糾紛，平衡各方的利益。