趙映晨

（100000 中國地質(zhì)大學(xué)（北京）人文經(jīng)管學(xué)院 北京）

一、現(xiàn)行房產(chǎn)稅下房地產(chǎn)行業(yè)涌現(xiàn)的問題及分析

購房補(bǔ)助、購置稅調(diào)控、公積金補(bǔ)貼以及首付優(yōu)惠政策等在內(nèi)的政府實(shí)施的一系列供給側(cè)去庫存改革措施，拉動(dòng)消費(fèi)需求是根本目的。盡管如此，在供給側(cè)改革方面措施不多，力度不足，使得劣勢盡顯。

房地產(chǎn)市場高庫存的真正原因是供給側(cè)結(jié)構(gòu)失衡。由于高房價(jià)對開發(fā)商的吸引力，一系列的建筑連接在一起，使得新的房屋在市場上超過需求，房地產(chǎn)市場大幅增加。政府采取庫存措施后，高房價(jià)背后的高額利潤吸引開發(fā)商繼續(xù)投資興建房屋。但是高房價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了公眾承受經(jīng)濟(jì)的能力，大多數(shù)人甚至無法獨(dú)立支付首付。上述現(xiàn)象不僅是制約房地產(chǎn)市場快速增長的根本原因，也是房地產(chǎn)市場存量處于“邊去邊增”的周期。

由此可見，僅憑驅(qū)動(dòng)消費(fèi)來解決房地產(chǎn)市場問題很難起達(dá)到預(yù)期效果，僅是治標(biāo)不治本。真正可以改變現(xiàn)狀的舉措，不僅需要房地產(chǎn)市場不斷拉動(dòng)內(nèi)需，同時(shí)更要在供給側(cè)改革上發(fā)力。如果供給側(cè)改革缺乏硬性長效機(jī)制，則短期內(nèi)很難實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場有效去庫存。

二、對于人民政府近年來的房產(chǎn)稅改革措施的部分市場反映研究

目前房地產(chǎn)去庫存政策的負(fù)面作用正在顯現(xiàn)。

1.去庫存政策強(qiáng)化了“土地財(cái)政”預(yù)期

中國的土地制度決定了地方政府在土地定價(jià)方面的主導(dǎo)地位，地方政府一直謀求通過土地來獲得大量財(cái)政資金。土地財(cái)政雖然早已經(jīng)是事實(shí)，但并沒有獲得中央政府的背書，房地產(chǎn)去庫存政策在一定程度上迎合了土地財(cái)政的需要，為地方政府的土地財(cái)政找到了合法的政策依據(jù)，這是房地產(chǎn)去庫存政策出臺(tái)以來一線城市、二線城市、三四城市房價(jià)輪番暴漲的制度基礎(chǔ)。

對于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，房地產(chǎn)去庫存政策不僅讓它們獲利豐厚而且讓它們更加相信宏觀經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)的依賴是不可取代的。并且開發(fā)商對未來房地產(chǎn)市場的預(yù)期可以從土地市場看出來，他們拿地?zé)崆橐琅f高漲。盡管一線城市和大部分二線城市在2016年底之后相繼啟動(dòng)了限購、限貸甚至是限售措施，房地產(chǎn)去庫存政策已經(jīng)在這些城市退出，但曾經(jīng)的去庫存政策讓開發(fā)商們相信各種限制措施都是暫時(shí)的，因此，一線城市的房價(jià)回落也必將是暫時(shí)的。

2.去庫存導(dǎo)致房地產(chǎn)市場透支未來

棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的貨幣化安置大大提高了居民的住房購買能力，提高了普通居民的居住水平，但其中蘊(yùn)含的金融風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。從金融的角度看，棚改的貨幣化讓支付能力低的居民有機(jī)會(huì)按揭貸款，導(dǎo)致居民的按揭貸款快速增加。2016年某月，新增加的貸款中按揭貸款約占80%以上，2017年度新增貸款中居民貸款占53%，超過企業(yè)貸款的比例，可見一般。

在人均可支配收入增速逐年下滑背景下，居民金融杠桿的快速上升也透支了未來的需求。三四線城市的居民收入水平低，在用去庫存的手段刺激消費(fèi)購房時(shí)，金融風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)隱現(xiàn)。根據(jù)去庫存政策，三四線城市的首付比例只有20%，有些城市還有一次性財(cái)政補(bǔ)貼。剔除財(cái)政補(bǔ)貼后，首付比例不到20%。這些購房者中不少是農(nóng)村居民和工礦企業(yè)的職工，他們的收入水平較低且不穩(wěn)定，貸款的償還能力存在一定不確定性，短期內(nèi)不會(huì)再買第二套住宅，從而加大了銀行貸款回收的風(fēng)險(xiǎn)和對未來市場需求的透支。

3.房地產(chǎn)廣義庫存增加，尤其是高價(jià)土地風(fēng)險(xiǎn)隱現(xiàn)

隨著房價(jià)的上漲，開發(fā)商購置土地的積極性增加，新增土地儲(chǔ)備面積大于商品房銷售面積，庫存不僅沒有減少，反而增加。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017年商品房銷售總量是16.9億平方米，而全國土地共成交17.3億平方米。

不僅庫存增加，更要關(guān)注高價(jià)土地存在的風(fēng)險(xiǎn)。2017年高總價(jià)、高溢價(jià)土地成交429宗，成交金額為12331億元。從高價(jià)土地各線城市分布來看，一線城市成交高價(jià)地較2016年增長48.7%；二線城市較2016年大幅減少61宗；三四線城市成交高價(jià)地較2016年增加79宗，成交面積較2016年增長219.1%。

三、當(dāng)前房產(chǎn)稅法的法治改革研究

許多專家認(rèn)為，此前的房產(chǎn)稅制度非常粗糙，與社會(huì)發(fā)展嚴(yán)重脫節(jié)，整體稅制需要巨大的改動(dòng)。今年兩會(huì)上，房產(chǎn)稅也在討論之列。

歷史已經(jīng)表明，成功的經(jīng)濟(jì)改革和發(fā)展靠的是法治，繼續(xù)推進(jìn)經(jīng)濟(jì)改革和發(fā)展靠的依然是法治。一般來說，立法的位階越高，其制定程序越正式、規(guī)范、透明，法案的科學(xué)性也越有保障。因此，立法成本也愈加高昂和復(fù)雜，立法時(shí)間也越漫長。全國人大及其常委會(huì)修訂《房產(chǎn)稅法》，代表著最高的民主性和科學(xué)性，也代表著政府和人民的決心堅(jiān)定不移。

法治就是國民大蛋糕再分配程序，雖然無法保證蛋糕初次分配準(zhǔn)確性，但是可以通過再分配彌補(bǔ)初次分配的不足，進(jìn)而加強(qiáng)國民大蛋糕的分配總體公平性。房產(chǎn)稅改革是重點(diǎn)也是難點(diǎn)。立法需要群策群力，需要眾多專家的智慧結(jié)晶，需要廣大人民群眾配合試點(diǎn)。

立法之后，推行試點(diǎn)是我國改革形勢的習(xí)慣。這是改革的重要思路，也是有效思路。但是，目前對于房地產(chǎn)稅的根本性變革——解除土地財(cái)政的依賴慣性，加強(qiáng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，是無法通過試點(diǎn)實(shí)現(xiàn)的，最關(guān)鍵的還是房產(chǎn)稅法的頂層設(shè)計(jì)。

此外，推行試點(diǎn)不可操之過急。房屋住宅關(guān)系到國計(jì)民生，事關(guān)千家萬戶的重大財(cái)產(chǎn)，改革應(yīng)當(dāng)慎之又慎，全盤考量。試點(diǎn)過程中，雖然只涉及到部分地區(qū)的財(cái)產(chǎn)稅收，但是也會(huì)影響部分人民的財(cái)產(chǎn)權(quán)保護(hù)，試點(diǎn)應(yīng)當(dāng)在法律的嚴(yán)格保護(hù)和控制之下實(shí)施。

在立法過程中，涉及到方方面面，其中，筆者參考諸多專家意見，認(rèn)為應(yīng)該考慮立法與行政的關(guān)系、政府與納稅人的關(guān)系、中央與地方的關(guān)系、中高產(chǎn)納稅人與底層納稅人的關(guān)系等，綜合立法，盡量做到房產(chǎn)商與收入、家庭情況等匹配，并且讓房產(chǎn)稅法適時(shí)發(fā)揮經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)杠桿功能。

房產(chǎn)稅立法不僅僅需要在法律層面上對房產(chǎn)稅征收進(jìn)行法定，還要同時(shí)建立健全各種房地產(chǎn)登記制度，便于房產(chǎn)稅征收和管理。有法是第一步，高效率執(zhí)法才是房產(chǎn)稅立法的最終目的。這不僅需要人大及其從屬機(jī)構(gòu)科學(xué)、民主立法，還要求廣大人民提高信用意識，自覺遵法守法執(zhí)法，任重道遠(yuǎn)。

[1]劉劍文，陳立誠.《論房產(chǎn)稅改革的法治化架構(gòu)》.

[2]劉玉清.《我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及供給側(cè)改革分析》.