王琦

摘要：近年來(lái)，在住房制度改革及其相關(guān)政策的推動(dòng)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨活躍。但是，商品房面積糾紛經(jīng)常發(fā)生，而且呈逐年遞增的趨勢(shì)。商品房面積糾紛主要涉及的就是房產(chǎn)測(cè)繪（即房屋建筑面積測(cè)算）。隨著政府機(jī)構(gòu)改革的發(fā)展，全國(guó)已經(jīng)逐漸開(kāi)始了房產(chǎn)測(cè)繪體制改革。本文從政府職能轉(zhuǎn)變切入，對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪糾紛多的原因進(jìn)行分析，探討如何進(jìn)行房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)化改革，建立機(jī)制完善、運(yùn)行良好的房產(chǎn)測(cè)繪體制。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)測(cè)量；體制改革

近年來(lái)，在住房制度改革及其相關(guān)政策的推動(dòng)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨活躍。但是，商品房面積糾紛經(jīng)常發(fā)生，而且呈逐年遞增的趨勢(shì)。商品房面積糾紛主要涉及的就是房產(chǎn)測(cè)繪（即房屋建筑面積測(cè)算）。房產(chǎn)測(cè)繪是房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售、房屋產(chǎn)權(quán)辦證的重要環(huán)節(jié)之一，而且房產(chǎn)面積測(cè)算與購(gòu)房者的利益密切相關(guān)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，房?jī)r(jià)持續(xù)升高，購(gòu)房者對(duì)它倍加關(guān)切。但房產(chǎn)測(cè)繪領(lǐng)域中存在著職能不明、職責(zé)不清、行政壟斷、地方保護(hù)，缺乏競(jìng)爭(zhēng)、規(guī)范不明等問(wèn)題導(dǎo)致房產(chǎn)面積中存在著測(cè)繪結(jié)果不準(zhǔn)確、測(cè)繪成果不透明、服務(wù)質(zhì)量不好的情況。如果這個(gè)環(huán)節(jié)不暢通，將直接影響到整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展速度、質(zhì)量和誠(chéng)信度，嚴(yán)重的還能引起較大的群體上訪和社會(huì)反響。隨著政府機(jī)構(gòu)改革和非政府組織的發(fā)展，全國(guó)已經(jīng)逐漸開(kāi)始了房產(chǎn)測(cè)繪體制改革。

一、職能界定不明、職責(zé)定位不清

改革開(kāi)放后我國(guó)以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心的政府，比照傳統(tǒng)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的政府職能，是一個(gè)重大的進(jìn)步。但仍擺脫不了計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，政府萬(wàn)能的觀念和目標(biāo)，對(duì)如何確定政府管理活動(dòng)的邊界和范圍仍然存在許多錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)。有個(gè)嚴(yán)重的誤區(qū)就是政府大包大攬，把本應(yīng)由市場(chǎng)提供的某些準(zhǔn)公共產(chǎn)品的職能，也收歸政府部門(mén)進(jìn)行管理，如房產(chǎn)測(cè)繪的經(jīng)營(yíng)服務(wù)。由于經(jīng)營(yíng)服務(wù)與產(chǎn)權(quán)辦證相結(jié)合不但增強(qiáng)了測(cè)繪成果審核部門(mén)的權(quán)力，為政府部門(mén)的尋租帶來(lái)可能，而且為政府部門(mén)帶來(lái)大量的額外收入（由下屬事業(yè)單位收取測(cè)繪費(fèi)用），導(dǎo)致管理部門(mén)只注重經(jīng)營(yíng)管理而不注重監(jiān)督管理的現(xiàn)象普遍存在。

二、行業(yè)多頭管理、機(jī)構(gòu)定位不清

從機(jī)構(gòu)設(shè)置來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)測(cè)繪工作的性質(zhì)、職能沒(méi)有合理定位。一是多頭管理。每次政府機(jī)構(gòu)改革，建設(shè)部和國(guó)家測(cè)繪局經(jīng)常爭(zhēng)奪房產(chǎn)測(cè)繪的控制權(quán)，建設(shè)部門(mén)認(rèn)為房產(chǎn)測(cè)繪是產(chǎn)權(quán)登記的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，為產(chǎn)權(quán)登記提供準(zhǔn)確的房產(chǎn)面積，應(yīng)歸建設(shè)部主管；而國(guó)家測(cè)繪局認(rèn)為房產(chǎn)測(cè)繪屬于測(cè)繪的一部分，應(yīng)歸測(cè)繪局主管。最后協(xié)調(diào)建設(shè)部主管全國(guó)的房產(chǎn)測(cè)繪管理，負(fù)責(zé)測(cè)繪成果的審核、管理和應(yīng)用，并會(huì)同國(guó)家測(cè)繪局管理房產(chǎn)測(cè)繪單位的資質(zhì)。二是國(guó)家管理房屋面積測(cè)算規(guī)范的部門(mén)多達(dá)三家（建設(shè)部、國(guó)家測(cè)繪局、國(guó)家技術(shù)監(jiān)督局），各自制定發(fā)布了各自版本的房產(chǎn)測(cè)量技術(shù)規(guī)范，雖然有效解決了房產(chǎn)面積計(jì)算中的一些具體問(wèn)題，但由于缺乏統(tǒng)一性和連續(xù)性，往往造成房產(chǎn)測(cè)繪人員技術(shù)思路上的混亂。三是房地產(chǎn)測(cè)繪管理機(jī)構(gòu)的定位不明確，總是反反復(fù)復(fù)，機(jī)構(gòu)性質(zhì)有時(shí)為行政單位，有時(shí)為事業(yè)單位，規(guī)格一時(shí)直轄，一時(shí)掛靠（歸口）。

三、行政壟斷、缺乏競(jìng)爭(zhēng)

目前的房產(chǎn)測(cè)繪領(lǐng)域存在著嚴(yán)重的行政壟斷和地方保護(hù)。一直以來(lái)，實(shí)施房產(chǎn)測(cè)繪的單位就直屬于當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)行政主管部門(mén)——房產(chǎn)管理局（部分為國(guó)土房產(chǎn)局），是房管局的所屬的事業(yè)單位。而且按屬地范圍負(fù)責(zé)承擔(dān)，房屋產(chǎn)權(quán)人不能自主選擇測(cè)繪單位。因此房地產(chǎn)面積測(cè)繪權(quán)只掌握在房管部門(mén)隸屬的少數(shù)幾家測(cè)繪機(jī)構(gòu)手中，服務(wù)質(zhì)量自然免談，更重要的還在于壟斷。造成房管局測(cè)繪隊(duì)在本地市場(chǎng)內(nèi)一家獨(dú)大，沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)壓力。

四、規(guī)范不明、裁量權(quán)大

房地產(chǎn)面積測(cè)繪糾紛多是全國(guó)性普遍存在的問(wèn)題，其主要原因就是測(cè)量規(guī)范不夠明確，主要有如下幾點(diǎn)：

一是國(guó)家管理房屋面積測(cè)算規(guī)范的部門(mén)多達(dá)三家（建設(shè)部、國(guó)家測(cè)繪局、國(guó)家技術(shù)監(jiān)督局），各自制定發(fā)布了各自版本的房產(chǎn)測(cè)量技術(shù)規(guī)范，造成測(cè)繪人員技術(shù)思路上的混亂。不同測(cè)繪人員的意見(jiàn)不一，最后出現(xiàn)一個(gè)項(xiàng)目可能出現(xiàn)多種測(cè)算成果。

二是國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的測(cè)量規(guī)范原則性較強(qiáng)，而具體性不夠。不少條款沒(méi)有具體的解釋?zhuān)虼藢?duì)同一條款，各地的理解也不同，甚至不同測(cè)算人員的理解也各不相同。

三是測(cè)量規(guī)范跟不上新的建筑形式的變化。現(xiàn)在最新的國(guó)標(biāo)規(guī)范是2000年8月頒布的。而隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，涌現(xiàn)了不少新的建筑形式，測(cè)量規(guī)范沒(méi)有明確界定，比如架空層公共部位是否納入分?jǐn)傔B國(guó)家最新的規(guī)范也沒(méi)有明確。

五、測(cè)繪成果不透明

在各地的房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)中，測(cè)繪成果經(jīng)房管部門(mén)所屬的測(cè)繪單位測(cè)算后，并經(jīng)房管部門(mén)實(shí)質(zhì)性審核后，就直接用于辦理產(chǎn)權(quán)登記，而測(cè)繪成果作為內(nèi)部資料由房管部門(mén)（審核部門(mén)）保存，測(cè)繪單位和開(kāi)發(fā)單位也持有該測(cè)繪成果，但這三個(gè)部門(mén)都沒(méi)有公開(kāi)。因此業(yè)主對(duì)房產(chǎn)面積有疑問(wèn)，往往無(wú)法查詢(xún)。要求開(kāi)發(fā)單位作出解釋?zhuān)_(kāi)發(fā)單位往往置之不理，或者對(duì)業(yè)主說(shuō)面積數(shù)據(jù)是測(cè)繪單位測(cè)算的而且房管部門(mén)審核過(guò)的，要去問(wèn)測(cè)繪單位或房管部門(mén)；若去問(wèn)測(cè)繪單位，則說(shuō)成果經(jīng)房管部門(mén)行政審核過(guò)，具體要問(wèn)房管局；而房管部門(mén)則說(shuō)，開(kāi)發(fā)單位和業(yè)主簽訂了合同，有業(yè)務(wù)為業(yè)主解釋清楚。三方面互相推誘，而且測(cè)繪成果不公開(kāi)，導(dǎo)致業(yè)主無(wú)法了解房屋建筑面積和公攤面積的具體組成和大小。

六、公攤測(cè)算專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)

房產(chǎn)面積糾紛經(jīng)常都是公攤面積出問(wèn)題。由于套內(nèi)建筑面積較容易測(cè)出，而公攤面積測(cè)算十分復(fù)雜，涉及到幢、棟、層和功能區(qū)的分?jǐn)?。一份土地房產(chǎn)測(cè)繪面積報(bào)告書(shū)涉及面廣，計(jì)算工程龐大，往往有幾十頁(yè)，甚至上百頁(yè)。業(yè)主若非專(zhuān)業(yè)人士，幾乎看不懂測(cè)繪成果，對(duì)公攤面積的測(cè)算更是一頭霧水，如是否可分?jǐn)?、分?jǐn)偟姆秶?、公攤點(diǎn)具體部位等。唯一了解的就是所購(gòu)買(mǎi)的房屋面積多大，套內(nèi)建筑面積多大和公攤面積多大。

結(jié)語(yǔ)

綜上所述，房產(chǎn)測(cè)繪體制改革，將房產(chǎn)測(cè)繪經(jīng)營(yíng)行為與房產(chǎn)測(cè)繪監(jiān)督管理分離，房產(chǎn)測(cè)繪工作與權(quán)屬登記工作分離。對(duì)社會(huì)而言，可以提高測(cè)繪市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)、效率、質(zhì)量和服務(wù)，產(chǎn)生的競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)縮短測(cè)繪時(shí)間，降低測(cè)繪價(jià)格，有利于業(yè)主盡快拿到房產(chǎn)證；對(duì)政府而言，房產(chǎn)測(cè)繪使行政主管部門(mén)擺脫開(kāi)發(fā)商和老百姓的日常糾紛和投訴處理，更加專(zhuān)注于對(duì)測(cè)繪企業(yè)的管理，對(duì)測(cè)繪市場(chǎng)的立法，減少管理環(huán)節(jié)中的漏洞和政策監(jiān)管的“缺位”；對(duì)于測(cè)繪單位而言，徹底落實(shí)它們的企業(yè)地位，放開(kāi)測(cè)繪市場(chǎng)，引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，讓測(cè)繪單位企業(yè)化，讓他們真正成為市場(chǎng)主體，通過(guò)過(guò)硬的專(zhuān)業(yè)服務(wù)為市場(chǎng)服務(wù)，以達(dá)到自負(fù)盈虧，自我發(fā)展。endprint